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2010年2月12日

＜ビジネスメディア誠＞

　マンション市場で激しい値引き合戦が繰り広げられ、マイホームへの夢も膨らみがち。そこで気になるのが、自分の年収で無理なく買える価格はいくらか――ということ。わが家で安心して暮らすには、ゆとりがあった方がいいからだ。専門家に年収別（400万円、600万円、800万円）の理想取得価格を弾き出してもらったところ、それぞれ年収の3倍強という結果になった。

　「不動産会社の営業マンは年収の5倍、なかには7倍でも購入できるようにセールスしますが、これをうのみにするとかなり危険です」

　こう指摘するのは、住宅評論家の藤山勇司氏。「月々返済できる額を第一に考えることが大切です。具体的には、住宅ローンの年間の返済額を年間の手取り額の25％程度にすると考えると、生活にも余裕が出てきます」という。

　年間返済額を手取り額の25％にすることを前提に、年収400万円、600万円、800万円の3パターンで購入可能な物件価格を藤山氏に試算してもらったところ、表のようになった。

　年収400万円では1507万円となり、年収の5倍どころか約3．75倍となった。藤山氏が次のように解説する。

　「年間の手取り額は、額面の年収から社会保険費などにかかる30％を引いた70％と考えると分かりやすい。年収400万円のサラリーマンなら手取り額は280万円で、その25％は70万円。この70万円を住宅ローンの年間の返済額として、金融機関から固定金利3％で35年の住宅ローンを組むと、借入可能額は1507万円。つまり、全額ローンで買う場合、1507万円が物件の適正額ということになる」

　ただ、これは夫と専業主婦の2人家族のケースで、子どもがいると家計は途端に赤字になる。

　「大人1人当たり月の生活費として7万円は必要で、年間では84万円になる。夫婦では168万円。子どもは1人当たり月5万円はかかるので年間60万円。それらを年間の手取り額（280万円）から引くと、手元に52万円しか残らず、住宅ローン（年間70万円）は支払えなくなる計算だ」（藤山氏）

　年収400万円で子どもがいる場合、妻がパートなどで一定額を稼ぐことが必要になってくる。

　年収600万円ではどうか。年間の手取り額は420万円で、その25％は105万円。これをローンの年間返済額とし、金融機関から固定金利3％で35年間借りると、借入可能額は2286万円になる。　夫と専業主婦、子ども1人にかかる年間の生活費228万円を引いても、87万円のお釣りが来る計算で、預貯金800万円があれば、3000万円の物件にも手が届く。

　同じように年収800万円で計算してみると、年間の手取り額は560万円で、その25％は140万円。これをローンの年間返済額とし、金融機関から固定金利3％で35年間借りると借入可能額は3040万円。

　家族3人の生活費228万円を引いても手元に192万円が残り、かなり余裕がある生活を送れるとの結果になった。

　藤山氏は「年間の手取り額の25％程度だと、少々の給与ダウンでも慌てることなく対応できる。ローンの返済が滞り、マイホームを手放さざるを得なくなってからでは遅い。返済を続けられる額の物件を最優先に考えるのが鉄則です」と話している。

今ままでいくつかの記事をご紹介してきましたが、こちらはちょっと永久保存に近い記事ですね。年収に対して、一体いくらくらいの住宅ローンを借りれるか、という話です。

もちろん、銀行が貸してくれるローン金額の上限と、無理なく返済できる金額の上限は異なりますね。銀行が貸してくれるローン金額の上限は標題にもあるとおり、年収の６倍とか７倍ですね。

一方で無理なく返済できる金額というのはいくらなのでしょうか？分かりやすいのは、賃貸住宅に住んでいる人なら、今の賃料から負担感を想像してみることでしょうね。多くの人は、自然にそうしているのだと思いますが、しかし単純に「今の賃料と同じくらいのローン返済額なら払い続けられる」と思い込むのは危険ですね。

考えなければいけないリスクが３つくらいあります。

１つ目は、子供が生まれたり増えたりすることに伴う、生活費の増加リスク。

２つ目は、金利が上昇するリスク。

３つ目は、収入が下がるリスク。

もちろん、どれも正確に予測するのは困難ですが、とはいえ「だから備えなし」では困りますね。やはりこのあたりは正確に予測するのは困難だからこそ、専門家の意見を聞きたいものです。

で、この記事の試算では、子供１人あたりの負担を「月５万円」と明確に規定しています。これは分かりやすいですね。

また住宅ローンの金利も３％としています。これも現実感のある妥当な水準ですね。世の中、変動金利が花盛りですが、やはり金利上昇リスクは考慮しておかないといけません。

それから収入が下がるリスクについても、それぞれ数十万円〜百数十万円の余裕がある設計にしていますので、一定のバッファーはありますね。本当にお金が余ればせっせと繰上返済をすればよく、決して、余裕がある＝非効率ということではありません。

その結果、専門家氏の結論は住宅ローン借入上限は「年収の３．７５倍」というものですね。年収の５倍などを目安に物件探しをしていた方には、水を差すようなアドバイスかもしれませんが、しかし住宅ローンの目的は、「借りること」ではなく「返すこと」ですからね。返せない住宅ローンを背負うことほど悲惨なことはありません。

不動産価格が右肩上がりで上がっている時代なら、最後は物件を手放せば何とかなったかもしれませんが、今はそういうことは望めませんし、マンションならなおさらですよね。

やはり、住宅ローンは余裕があれば余裕があるほどよく、その１つの考え方として「年収の３．７５倍まで」というのは心にとどめておいていいアドバイスだと思いました。
（編集部）