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2010年3月30日

＜東京新聞＞

　東京都南西部の多摩丘陵に広がる「多摩ニュータウン」（ＮＴ）で、一九七一年に最初に入居が始まった分譲集合住宅「諏訪二丁目住宅」（多摩市、六百四十戸）の臨時住民総会が二十八日開かれ、老朽化した全二十三棟を取り壊し、高層マンション七棟に一括して建て替える決議に９１％が賛成。区分所有法が定める「八割」を上回り、可決した。多摩ＮＴでの分譲集合住宅の建て替えは初。来夏の着工、二〇一三年秋からの入居を目指す。

　総事業費は非公表だが数百億円に上るとみられ、団地の一括建て替えとしては国内最大規模。ＮＴ再生のモデルとして、老朽化に悩む各地の関係者の注目を集めそうだ。

　諏訪二丁目住宅は総面積約六・四ヘクタール。現在は全棟が五階建てで、間取りは同一の３ＤＫ、約四十九平方メートル。エレベーターがなく、高齢者らが暮らしにくくなっていた。

　計画によると、新たな七棟は十四階と十一階建てで約千二百戸。床面積は九十五〜四十平方メートルの十数種にし、床は段差のないバリアフリー対応とする。増戸分の売却益を建設費に充て、住民負担を軽減。現世帯が建て替え後に同程度の広さに住む場合は、負担はない。増床の場合は応分の負担が必要となる。

　また保育所やコンビニ店、医院、高齢者支援施設が入る複合施設なども設けられる。

　今後、住民らが建て替え組合を設立し、参加事業者の東京建物（東京都中央区）が加わる。同社が組合から増戸分を購入、物件を販売する仕組み。組合は総事業費として、同社への販売益、増床を希望する住民の自己負担分、国などの補助金を充てる。

　決議を受け、多摩市は新年度から国土交通省の「住宅市街地総合整備事業」を活用し、一帯の約三百ヘクタールで道路や公園のバリアフリー化などに取り組む。高齢化や老朽化が進むＮＴの再生を支援する狙いで、国交省市街地住宅整備室によると「補助金を活用したＮＴ再生の第一号となる見通し」という。

＜多摩ニュータウン＞　東京都の多摩、八王子、稲城、町田の４市にまたがる約３０００ヘクタールに開発された日本最大のニュータウン。１９６５年に都市計画決定され、７１年に多摩市の諏訪・永山地区で最初の入居（２６９０世帯）が始まった。当初の計画人口は３４万人で現在の人口は約２０万人。

老朽化したマンションの建て替え問題というのは徐々に深刻な問題になってきていますね。その嚆矢となるのが多摩ニュータウンです。今回、記事になった「諏訪二丁目住宅」は１９７１年に最初に入居が始まったということで、そこから数えると築約４０年ということですね。

欧米の住宅の場合、平均寿命が概ね４０年以上ですね。アメリカだと４４年ですし、イギリスに至っては７５年というデータもあります。

そこから考えれば築４０年というのは、もう住めないというわけではないのでしょうけれど、この４０年で耐震基準も変わっていますし、住宅の機能も進化しています。防犯性も向上しています。

さらに住民の高齢化が進んでいるでしょうから、やはりそういった変化に合わせた対応というのが希望として出てくるのは当然だと思います。エレベーターもほしいでしょうし、バリアフリーもそうでしょうね。

ならば「いっそ建て替えを」となりますが、そこには費用の問題が大きくのしかかります。４０年前に入居が始まった時は、年代やライフステージ、年収などの状況が概ね類似している人が購入したのだと思いますが、そこから４０年経っているわけですからね！経済状況はかなり異なってくると思います。

仮に月１万円貯金した人とそうでない人とでは元本だけで４８０万円、年利１．５％くらいで運用したとすると利息も含めれば６２０万円くらいになっています。それだけでも大きな差ですよね。

子どもがいるかいないかでも経済状況は大きく異なるでしょうし、共働きだったかどうか、退職金の有無などによっても変わってきますね。それこそ極端な話、会社の役員になった人もいれば、生活保護を受けている人がいてもおかしくありません。

したがって経済状況のバラツキが建て替え問題のネックになるわけですが、今回のこのケースでは６４０戸→１，２００戸に大きく戸数を増やし、増戸分の売却益を活用することで、同じ程度の広さの部屋に住み替える場合は負担がない、というスキームにしたようですね。

２人で住むなら５０平方メートルというのは決して狭すぎるということはありませんし、狭いと思う人は自己負担をしてもう少し広い家に住み替えればいいわけで、なかなか上手い案ですね。

ただし。

このスキームを成功させるには、増やした５６０戸が売れる必要があります。不動産会社の東京建物が管理組合から一括で購入するようですので、少なくとも管理組合としては売れ具合を心配する必要はなさそうですが、しかし多摩ニュータウンって売れ残り物件が多くあるのではないのでしたっけ？

本当に増戸分の売却が進むのかやや心配ですね。

また今回のケースでは東京建物という買い手が決まっているので、増戸してもうまくいきそうですが、それ以外の多くの地域では仮に増戸しても「住民負担なし」というレベルまで売却益が見込めるケースというのは稀だと思います。

そもそも建蔽率や容積率を余らしてマンションを建てることは普通はないでしょうから、増戸できない場合も多いでしょうね。

となると一般的には建て替えに住民の８割の賛成を得るのはほぼ不可能になってくるでしょうね。「建て替えたくても建て替える資金がない」という方が一定層は出てくると思います。そうなると建て替える資力のある人は、住み替え、つまり出て行くわけで、老朽化したマンションには「建て替えも住み替えもできない」方が残っていきます。

なかなか難しい問題ですね。今後、そういう問題がどんどん顕在化してくる中で、なんらかの社会的なコンセンサスが形成されていくのでしょうね。それこそ強制的な取り壊し基準なども出てくるかもしれません。財産権は侵害されますが、「安全なところに住む」という人権を守ることもまた必要ですからね。

まずはこの「諏訪二丁目住宅」の建て替えプロジェクトが成功裏に完了することを祈りたいと思います。
（編集部）