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2010年4月6日

<毎日jp>

質の良い中古住宅を見分けるには。

専門家に「診断」依頼 費用5万〜15万円/保険制度も充実

 少子高齢化が進む日本。国内には大量の住宅が余っており、新築住宅をたくさん建ててはすぐに壊す時代ではなくなっている。終身雇用や年功序列を前提にした30年以上のローンを今から抱えるのは不安だ。持ち家を考え始めている団塊ジュニア世代は新築にこだわらず、安くて質の良い中古住宅に関心が高まっている。

 国土交通省によると、住宅の流通量に占める中古の割合は約13%(03年)。米国78%、英国89%に比べると極端に低い。日本では建ててから平均わずか30年前後で壊してきたためだ。しかし08年時点で空き家は757万戸もある(「住宅・土地統計調査」、総務省統計局)。隠れた不具合がないか、あった場合の保証はどうか。価格が適正かどうか判断し難く、不安が大きいため市場が伸びない。

   *

 東京都調布市の会社員、初田哲史(さとし)さん(38)は同じ予算で倍近い広さの家が買えると分かり、狙いを新築から中古に変えて探した。先月、多摩市に建つ築8年の木造2階建てを購入。築浅とはいえ2年間空き家だったため傷みを心配した。そこで、住まいの情報提供会社「リビングデザインセンターOZONE」(東京都新宿区)の「建物現況調査」(10万5000円〜)を利用。建築士2人が基礎の強度や床の傾き、天井裏や床下の湿気、シロアリの痕跡をチェックし、状態は良好だった。初田さんは「私が得られる物件の客観的な情報は実に少なかった。調査が入るのを渋る不動産業者は要注意では」と話す。

 いわゆる「住宅診断」は都市部を中心に少しずつ広まっている。費用は5万〜15万円、所要時間は2〜4時間などさまざま。1級建築士で、年間60件の住宅診断を手がける第一人者、伊藤裕啓さん(神戸市)は「ここ2年ぐらい、売り主も仲介業者も契約前の診断をほとんど断らなくなってきた。正確な情報が後のトラブルを防ぐという意識だろう」と話す。伊藤さんは劣化診断に徹し、必要な補修費の概算を依頼者に伝える。住宅診断には独自の知識と経験が要るため、建築士であっても担当者の能力に差があるのが実情だ。

 NPO法人日本ホームインスペクターズ協会理事長で、不動産コンサルタントの長嶋修さんは「新築がトップで中古、賃貸と続くヒエラルキーは崩壊しつつある。07年後半から、従来なら新築を購入していた人が中古に流れている。大切に手入れしてきたかどうかと無関係に値段が決まってきた中古住宅だが、診断が入ることで変わっていく」とみる。

   *

 中古市場の活性化のため、国交省は保険制度の充実を図っている。売り主や業者に保険加入が既に義務付けられた新築に対し、中古では任意。そこで中古は多くの場合リフォームを伴うため、今春から「リフォーム瑕疵(かし)保険」が売り出された。リフォーム工事の際に業者を通じて申し込むと、工事後に保険会社が建築士を派遣してチェック。欠陥が見つかれば修理費を保険で賄える。工事業者が倒産しても保険金を受け取れる。国交省住宅生産課は「まじめな業者なら消費者が希望すれば保険に入ると思う。契約前に確認して」と話している。

以前、都心では今、中古マンションが引っ張りだこというか瞬間蒸発する、という記事をご紹介しました。住宅ローン減税や景気回復観測などから住宅の需要が徐々に高まる一方で、供給の方は金融危機の影響もあり、まだ低調なことから、「手ごろな物件」が少ない、というのが背景にあるようです。

また中古マンションなら、売主が個人なので柔軟に時価に調整できる、というのもあるかもしれません。不動産業者の場合、仮に4,000万円かけて建てた物件を3,000万円に値引きすると、1,000万円の損失が一気に表面化し、決算を圧迫します。今の時代、銀行融資を手に入れるためにも赤字転落は避けたいもの。業者の在庫の整理にはもう少し時間がかかるかもしれず、結果的にはやはり供給が増えない、ということになるのでしょうか。

そのような時節的な理由から中古物件を探している方もいるでしょうし、上記記事にある通り、「同じ予算で倍近い広さの家が買える」という経済的な理由から中古物件に狙いを定めている方もいると思います。

特に日本の場合、耐用年数に比べて中古の建物の価値がかなり低いと感じますので、築10年もすれば少なくとも建物の価値はかなり下がりますよね。一方、欧米の場合は築年数が40年以上の場合もざらですから、そういう意味では中古物件を購入するというのは賢い方法ではあります。

あるいはとりあえず中古物件を買っておいて、将来、経済的に余裕が出てくれば建て替えるorリフォームする・リビルドする、という方法もありかもしれませんね。住居性能もだんだん向上してきていますし、年齢や家族構成によって求められる家の間取りなども変わってきますから、1回大胆に手を加える、というアクセントをライフプランの中に取り込んでもそれはそれで面白いかもしれません。

土地さえ購入しておけば、建物のリフォームは内容にもよりますが購入に比べてもちろん安いですし、近年ではリフォーム業者同士の競争も高まってきているようですので、今後はより安くサービスが提供されるかもしれません。

そんな中古物件の購入に関して、上記コラムでは2つのアドバイスを提供しています。

・「住宅診断」を利用すること。費用は5万〜15万円、所要時間は2〜4時間。
・「リフォーム瑕疵(かし)保険」を利用すること。

後者は中古物件を購入時にリフォームもする人用なので万人向けとは言えませんが、前者は誰でも利用できますね。5万〜15万円の費用というのは決して安くはありませんが、とはいえ、何か問題が出てきた時の修理代等を考えれば決して高くはないと思います。

特に戸建ての場合は、大手が施工しているケースはまれでしょうから、建物の状況は千差万別です。大手の場合だってもちろん何%かは欠陥品を製造する可能性はあるわけで、やはり事前のチェックは念入りに行いたいものですね。

人気物件の場合には売主が強気でしょうから、そんな面倒なことを言う買い手はいらん、などと言うことになるかもしれませんが、一方でそういう物件に限って、実は調べてみると結構ひどい物件で、売主が売り急いでいた、なんてことがあるかもしれません。

一生に一度、かもしれないマイホームの購入ですからミソはつけたくないものです。中古物件の購入を検討されている方は、「住宅診断」の利用を検討したいものですね。
(編集部)

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