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2010年5月25日

＜ｉｚａ＞

　競売物件が今、脚光を浴びている。マイホーム取得目的のほか、落札後に賃貸して家賃収入を稼ぐ不動産投資ビジネスとしても注目されている。比較的少ない投資額で済むため、サラリーマンの副業として人気が高いという。現在入札が行われている物件のなかから、専門家に「お宝物件」を２つ紹介してもらった。

　競売事情に詳しい住宅評論家、藤山勇司氏が大いに注目している競売物件は、千葉県東金市にある２階建ての一戸建て。「純利回り２７％も夢ではない」という。

　東京駅から直通電車で約１時半。ＪＲ東金線求名（ぐみょう）駅から車で北西に５分ほどのところにその物件はある。築年数は１８年で、延べ床面積は約１８０平方メートル。１階と２階にそれぞれキッチンがあるぜいたくなつくりだ。

　周辺の不動産関係者に聞くと、「建物だけで一千数百万円はするはず」というから、新築時は土地を含めて２０００万円前後かそれ以上だった可能性が高い。
　これが今、千葉地方裁判所で“最低入札価格”（売却基準価額）１８７万円で競売にかけられている。開札は２４日。

　藤山氏は「まさにお宝のような物件」と指摘、こう続ける。

　「（裁判所の鑑定）資料をみると、建物内部のクオリティーが高い。周辺の家賃相場から、この物件を賃貸した場合、月１０万７９００円の家賃は可能です。落札額のメドは２９０万円以上とみた方がいい」

　２９０万円で落札した場合の投資利回りを計算してもらったところ、次のようになった。

　「落札後にかかる諸費用として落札価格の１０％（２９万円）、リフォームなどに６０万円、総投資額として３７９万円は必要でしょう」（藤山氏）

　月額家賃を１０万７９００円として、維持費など２０％を差し引くと、年間収入は約１０３万６０００円になる。想定純利回りは約２７％。「３年半程度で総投資額を回収できる計算」（藤山氏）というお宝ぶりだ。

　もう１つは、茨城県取手市にある築１４年の大規模マンション（１４階建て約１５４戸）の一室。関東鉄道常総線の稲戸井駅（上野駅より約１時間）から南東へ８００メートル進んだエリアにある。

　対象物件は７階の南西向き角部屋で、広さ７０．３２平方メートルの３ＬＤＫ。売却基準価額は３４７万円で水戸地裁竜ヶ崎支部で競売にかけられている。開札日は１８日。

　藤山氏は「裁判所の資料から推定すると、この物件には、管理費などの滞納が６５万５０００円あり、所有者の占有を解除する費用も必要かもしれません。リフォーム、ゴミ処理代なども含めると落札額以外で計約１７５万円はかかるでしょう。ただ、中核都市の取手市というところに価値がある」と説明する。

　周辺の家賃相場から、想定される月額家賃は６万２５００円。管理費などを差し引いた年間家賃収入は約４２万円になる。売却基準価額で落札すると、管理費の滞納分など諸経費を含めた総投資額は約５２２万円。想定純利回りは約８％になる計算だ。

　「総投資額の回収には１２年ほどかかりますが、途中で売却して利益も出せる。首都圏に近いので自分で住んでもよく、活用の用途が広いのが魅力です」（藤山氏）

　競売物件は最高裁判所のホームページや民間サイト「不動産競売格付センター　９８１．ｊｐ」で無料で閲覧できる。

　記者はもちろん、競売物件が「住んでもＯＫ、副業にも最適」とは思いません。ｉｚａなので、あくまで夕刊フジ系の記事の引用だとご理解ください。

　さて競売物件というか、記事の中身はどちらかと言うと投資用不動産の話ですね。２つほど物件の話が出ていますが、前者は月額１０万７．９００円の家賃が見込める物件が２９０万円で落札できるかも、ということです。諸費用をもろもろ考えると初期コストは３７９万円となり、維持費を家賃の２０％と考えても年間収入は約１０３万６，０００円となり、「３年半程度で総投資額を回収できる計算」ということです。

　直感的には、「怪しい」と思ってしまうのが一般人の反応ではないでしょうか？もちろん、記者もそうです。「世の中オイシイ話はない」と叩き込まれて育っておりますので、つい身構えてしまいますね。

　ポイントとしては２つですね。１つ目は本当に１０万７，９００円の家賃が見込めるのかどうか、という点です。ＳＵＵＭＯで千葉県東金市の賃貸情報をチェックしてみると、物件数は少ないですが、築１６年・１２１平方メートルの物件で家賃が９万８，０００円、築１６年・１０９平方メートルの物件で１０万円となっています。その点では、１０万７，９００円という家賃はありえるかもしれません。

　では２つ目として、本当に２９０万円〜３７９万円の間くらいで手に入るのか、という点ですね。同じくＳＵＵＭＯで東金市の物件情報をチェックしてみると、一戸建ての場合、１，０００万円くらいを中心として４９０万円〜１，５００万円の間くらい、となります。

　そこから新たに湧き起こる疑問は２つですね。１つ目は仮に本来の価値が１，０００万円くらいなら地元の不動産業者が放っておくはずもなく、落札価格も上昇し、記事のように「２９０万円で落札」というのは難しいのではないでしょうか。

　もう１つの疑問は、通常の中古物件でさえ４９０万円（築１９年・１０４平方メートル）で買える中で、相場はそうなのかもしれませんが、１０万７，９００円の家賃を払って借りてくれる人が本当にいるのかどうか、という点ですね。４９０万円なら、高級車を新車で買ったときより安い。３０代なら頑張ればキャッシュで買えます。

　仮に５００万円の住宅ローンを組んだとしても、毎月の返済額は以下の通りです。

・１０年３％の場合：毎月４万８，０００円
・２０年３％の場合：毎月２万７，０００円
・３０年３％の場合：毎月２万１，０００円

ということで、想定家賃よりはるかに低い住宅ローン負担で購入できてしまうのですね。

　それでも賃貸の方がいいという人がいるとすると、独身の人だったり、転勤族の人だったりするのかもしれませんが、そういう人が１階と２階にそれぞれキッチンがある二世帯住宅を借りるかと言うと、たぶん借りない。もう少し狭くていいので安くて新しい物件を借りますよね、恐らく。

　というわけで、結局のところは落札価格がもう少し高くなり、そこから貸そうと思っても家賃を下げないと借り手がなかなか見つからない、というのが記者の読みですがいかがでしょうか？

　そもそも想定利回りが２７％というのはいかにも眉唾です。仮にそんな物件があるのであれば、住宅評論家氏が自分で入札していますよね。


　しかし趣旨とずれますが、月々２万円の住宅ローン負担でマイホームが手に入るならいいですね。それなら片道２時間の通勤時間も我慢・・・できないかな、やっぱり。


　後者の物件に至っては、所有者が占有していそうですし、利回りも８％と決して高くありません。１２年で本当に回収できればいいですが、建物の老朽化も進むでしょうし、賃借人がだんだん見つけにくくなるでしょうし、結論から言えば、まぁ、そううまくは行かないのではないでしょうか。

　１年後の経済状況も分からないのに、「一点買い」で１０年以上の投資をすることは決してほめられたことではないですね。

　１０年先のことで唯一確実なのは、「１０年後も自分はどこかに住まないといけない」ということだけです。やはり不動産は、「儲けるためのものではなく自分が住むためのもの」という発想が健全です。

　オイシイ話はないし、仮にあったとしても誰も教えてくれない、ということをあらためて肝に銘じる必要がありますね。