最新の
今、最も人気の住宅ローンをご紹介します。
※当サイトには広告リンクが含まれています。

■トップページ > 住宅関連ニュース > 詳細記事

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

住宅ローン お役立ちコンテンツ

住宅関連ニュース

このページでは、住宅ローン、住宅に関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2010年6月10日

<朝日コム>

高まり見せるマンションの建て替えニーズ


 老朽化が進み何らかの再生が必要な築30年以上のマンションは早晩、全国で100万戸以上に達する。マンション建て替えのニーズは年々高まりを見せているが、有力ディベロッパーの間ではマンション建て替え事業は、開発事業で培ったノウハウを生かせる新たな事業分野だとして、本腰を入れて取り組むところが増えている。


 国土交通省の推計によると、全国のマンションストック数は約562万戸(2009年末現在)、国民の約1割に当たる約1400万人が居住している。このうち築30年以上のマンションは73万戸にのぼり、10年後には185万戸に達すると予測している。


 こうした推計データから見ても今後、老朽化マンションの再生が社会問題化していくことは容易に察せられるが、マンションの建て替えの実例は区分所有者間の合意形成が難しいこともあって、ストックに対してあまりにも少ないのが実状である。


 2009年10月1日時点までに建て替えが実現したマンションは138件、実施中及び実施準備中の35件を含めても173件だけだ。改正区分所有法やマンションの建て替え円滑化等に関する法律が施行されてからは増加しつつあるが、それでもこれらの法律施行以降に実現したのは50件を超える程度である。


 民間が手掛けた最近の建て替え事業では、住宅メーカーの旭化成ホームズが事業参画した旧同潤会最後のアパートメントの建て替えとなった「アトラス江戸川アパートメント」(東京都新宿区、2005年6月竣工)や大手ディペロッパーの野村不動産が手掛けた「プラウド新宿御苑エンパイア」(東京都新宿区、2010年6月竣工予定)、東急不動産の「ブランズシティ港南台うぐいすの杜」(神奈川県横浜市、2011年2月竣工予定)などがある。


 これらのマンションは立地の希少性もあって販売は好調で、特に昨年9月に分譲した「新宿御苑」(総戸数69戸)は平均価格が1億3000万円超と高額にもかかわらず、分譲対象の35戸が全戸即日完売となった。また、日本住宅公団の建て替えである「うぐいすの杜」(総戸数265戸・権利者住戸90戸含む)は今年2月から販売を始めたが、駅前立地で大型スーパーや百貨店などの生活利便施設が充実していることもあり人気を集めている。さらに、同じく公団の建て替えで、6月下旬から販売を予定している「横濱紅葉坂レジデンス」(神奈川県横浜市、総戸数368戸、新日鉄都市開発・三菱地所の共同事業)も上々の前人気となっている。


 この他では、全国で最大規模の一括建て替えとなることで大きく報道された「多摩ニュータウン・諏訪2丁目住宅」(東京都多摩市)がある。東京建物が事業参画している多摩ニュータン内の建て替え事業で、同ニュータウン内での分譲住宅の建て替えはこの諏訪2丁目住宅が初めて。今年3月末に建て替え決議が成立しており、余剰容積を活用することで、現況の640戸から約1250戸に建て替える計画となっている。


 マンションの建て替え事業とコンスタントに取り組んでいるのは、先に挙げた企業のほかに三井不動産レジデンシャルや住友不動産などの大手ディベロッパー、さらに商社や大手住宅メーカーなど15社前後を数える。これまでマンションの建て替え事例はストックに対して極端に少なかったが、築30年以上のマンションの増加などから社会的なニーズも年々高まっており、これに伴って実績づくりへ業界の競合も確実に激化していくものと見られる。先の「エンパイアコープ」の建て替えを成功させた野村不動産の大久保康弘・上席執行役員は、「マンションの建て替え事業は実績が実績を呼ぶ世界なので、景気の良し悪しにかかわらずコンスタントに取り組んでいく」と話している。


 いずれにしても、これまでの建て替え事業は権利者の自己負担がゼロで実現するなど、条件的にも恵まれたものが多かった。これからの建て替えは総合設計制度の容積割増基準の変更や建築物の絶対高さ規制など、法規制に翻弄されることも多々あると思う。それだけにディベロッパーにとっては益々高度なノウハウと実績が求められることになる。

マイホームの購入を検討される場合、チラリと頭をかすめるのが、「賃貸と分譲はどちらがトクなのだろう」「戸建てとマンションはどちらがトクなのだろう」という疑問だと思います。机上の計算はもちろん簡単にできますが、それもやはり築30年くらいまでで、それ以上となると現実的な試算はかなり困難になってきます。

30年以上先になると人口構成も消費者のニーズも変わっているでしょうから、売却価格の予測がなかなか難しいというのはありますが、もう1つ試算を困難にしているのでが、マンションの建て替え問題ですね。

鉄筋のマンションが木造の戸建てに比べて寿命がはるかに長いのは間違いありませんが、とはいえ毎年確実に朽ちていきます。戸建ての快適に住める寿命が約30年くらいとすると、マンションの場合は約50年くらいでしょうか。マンション建設が広がっていったのが昭和40年代、つまり1960年代〜1970年代くらいだとすると、その50年後、つまり2010年代〜2020年代くらいから、マンションの寿命の問題がクローズアップされてくると思います。

もちろん補強や大規模修繕などである程度、寿命を延ばすことはできるとは思いますが、しかしいつかは寿命が尽きるわけで、寿命が尽きれば建て替えをしないといけないわけですが、現実的にはマンションの建て替えというのはかなり困難ですね。

上記記事にあるとおり、全国のマンション戸数は約562万戸で、築年数が30年を超えているのは73万戸ですが、実際に建て替えが実現したマンションは何とわずか138件ということです。わずか138件!がんばれば全部覚えられそうですね。

もちろん築30年以上の73万戸全てが寿命が尽きているわけではもちろんありませんが、とはいえその中で築50年以上の「ご長寿」マンションはおそらく少なくとも1割くらいはあるのではないでしょうか?仮に1割とすると7.3万戸。マンション1棟あたりの戸数はよくわかりませんが、昔のマンションなので仮に1棟あたり50戸とすると、建て替えが必要なマンションは1,460棟ということになります。仮定に仮定を重ねておりますが、まぁ、当たらずとも遠からず、ということではないでしょうか。

そうすると建て替えが実現したマンションは138件ですから、建て替えが必要なマンションの内、建て替えが成功したマンションは約1割ということになります。9割が何らかの理由で建て替えできていないとすれば、やはりこのマンションの建て替えがいかに難しいかを端的にあらわしていますね。

ではなぜマンションの建て替えが難しいかといえば、もちろん住民全員の合意形成が難しいからですね。ではなぜ合意形成が難しいかといえば、基本的には経済問題でしょう。新築で購入した時点では、入居者の経済状況はほぼ似たような状況だと思いますが、そこから50年もすれば、かなりの格差が広がっているのは間違いありません。

さらに築50年ともなると、平均寿命を勘案すれば、そもそも当初の入居者がご存命かどうかも分からないですね。そうなると別の人が購入するわけですが、築年数が経つにつれて物件価格は安くなっていくわけで、築40年を超えれば激安価格になっているとすれば、元々の購入者と中古での購入者との経済格差も相当大きいと考えられます。

また格差だけでなく、気持ち的にも、1,000万円で購入したマンションを、建て替えしないといけないからもう2,500万円追加負担してくれ、と言われればNo!と言いたくなるものだと思います。

しばらくは、容積率に余裕があり、述べ床面積を広げるなどして元の入居者の負担を軽減したマンションの建て替えが先行していくのでしょうけれど、今後、そういう技が使えないマンションが増えてきたときに社会問題化していくのでしょうね。

ただ記者が、このマンションの建て替え問題にとても悲観的かと言われると実はそうではありません。消費者のニーズがあれば技術革新が進み、建て替えのコストダウンも進むでしょうし、場合によってはマンションの寿命を大幅に伸ばす技術も生まれてくるかもしれません。

また安全な場所に住めるというのは最低限の人権ですから、経済問題によって老朽化したマンションにしか住めないというのは、最終的には住民任せにはできず、国が介入しないといけません。寿命が尽きたマンションについては国が住民から買い上げ、強制的に取り壊すor建て替えるというような仕組みが整備されるのではないでしょうか。

経済対策としても、住宅エコポイントの数千倍・数万倍の経済効果がありそうですしね。それにより税金が増えるのはかなわんですが・・・。

今、マンション購入を検討されている方は、ずっと将来の建て替え問題を過度に心配する必要はないのでないかと思います。
(編集部)

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちコンテンツ

トップページ
New! 2024年3月の住宅ローン金利比較・ランキング
New! 2024年3月のフラット35金利比較・ランキング
住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について
住宅ローンシミュレーション(シュミレーション)について
住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?
最新住宅関連ニュース :
住宅ローンの基本 :
地価動向について
住宅ローン減税/住宅ローン控除について

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちリンク

引越し業者一括見積もり
トップページ