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2010年6月22日

＜産経ビズ＞

　マンション市場の回復傾向が鮮明になるなか、変わりダネのローンが相次いで登場している。東京スター銀行は金利ゼロという驚きの住宅ローンを提供。みずほ銀行は、エコ住宅にリフォームする場合、従来のリフォームローンから金利が年０・１％優遇される新商品を設定した。あの手この手で顧客の掘り起こしを狙う。

　スター銀は今月２１日〜７月３０日までの期間限定で、金利ゼロの「スターゼロ住宅ローン」を提供する。募集数は先着５００人。期間は最長１５年で融資額は５００万円以上１億円以内。

　住宅ローンを組むと、大手銀の場合で融資額の０・２〜０・７％程度を保証料として支払うことになるが、スターゼロはかからない。

　ただ、スター銀に支払う事務手数料は融資額の５・２５％と高額。大手銀の住宅ローンでは、融資額に関係なく１件あたり３万円程度となっているのと比べると、その差は大きい。

　これだけでは、スターゼロが得なのかどうかよく分からない。そこで、不動産コンサルタントに「２０００万円のローンを１５年で返済」というケースで比較してもらった（登録免許税や印紙税などは含めずに計算）。

　比較対象は、大手銀の固定金利型で比較的低めの３・５％タイプ。このコンサルタントの解説はこうだ。

　「結論からいうと、総支払額は『スターゼロ』の方が圧倒的に低い。融資額２０００万円に事務手数料１０５万円を加えた総支払額は２１０５万円。一方、大手銀の固定金利３・５％だと、まず１５年間の支払いは２５７４万円となり、それに事務手数料の３万円、保証料を融資額の０・２％として４０万円。トータルで２６１７万円になる」

　単純計算でスターゼロのほうが５００万円強もお得という感じだ。

　「大手銀の住宅ローンでも変動金利を選び、１５年間、低金利で推移した場合、スターゼロのお得感は薄れてきます。が、スターゼロには金利上昇のリスクがなく安心感がある。知名度アップも含めた目玉商品といえる」（コンサルタント）

　（中略）

　最後に、先のコンサルタントがこう指摘する。

　「不動産市場の低迷でローン契約数も激減していたが、ここにきて新築マンションの契約率が好調に推移するなど回復傾向が鮮明になってきた。金融機関も顧客開拓に躍起で、今後も驚くような新商品をぶつけてくるところが出てくるだろう」

東京スター銀行が先着５００名限定ということで募集している「スターゼロ住宅ローン」。目玉は金利が０％ということですね。前から気になっていましたが、ちょうど不動産コンサルタント氏が解説してくれている記事を見つけましたので、詳しく見てみたいと思います。

コンサルタント氏曰く「結論からいうと、総支払額は『スターゼロ』の方が圧倒的に低い。融資額２０００万円に事務手数料１０５万円を加えた総支払額は２１０５万円。」ということですが、確か東京スター銀行にはメンテナンスパックという毎年の手数料が別途かかりますよね？また「大手銀の固定金利３・５％」ということですが、さすがに今時、期間１５年のローンを３．５％で借りる人はいないでしょう！ということでもう少し現実的な比較をしてみたいと思います。

まず最初に東京スター銀行の総支払い額ですが、元本を２，０００万円ではなく事務手数料を加算した２，１０５万円と考えます。初期コストは、本来頭金に回るべき金額を減らし、住宅ローン元本を増やしてしまう効果があるのでそれを考慮するためです。

それからメンテナンスパック１（０．５０４％）とメンテナンスパック２（０．７０２％）の２種類がありますが、通常の保証料に近いのはメンテナンスパック１の方ですので、この０．５０４％を金利として考えると、１５年間の総支払い利息は約８１万円となり、最初に払った１０５万円も加算して、合計で１８６万円のコストということになります。総支払い額は元本２，０００万円＋金利・手数料１８６万円＝２，１８６万円ですね。

次に比較対象として、保証料がないので計算しやすい新生銀行の住宅ローンで総支払額を計算してみます。１５年固定という金利がないので比較しづらいですが、以下のような３パターンで考えてみます。

１．変動金利で期間中ずっと１．５％だった
２．当初１０年は２．１５％で残りの５年は２％となった
３．当初１０年は２．１５％で残りの５年は３％となった

そうするとそれぞれの総支払額は

１：　２，２３５万円
２：　２，３４０万円
３：　２，３５８万円

ということで、「５００万円強もお得」というのはさすがに言いすぎでも、５０万円〜１７０万円くらいお得なのは間違いなさそうですね。借り換え限定ではありますが、期間１５年でＯＫという方は検討してみてもいいかもしれません。

さてではなぜ東京スター銀行がここまで思い切った商品を提示できるかと言うと・・・１５年間で実質的に１％程度の金利ということは恐らく採算としてはほとんど合わないのではないでしょうか。１０年もの国債だって１．３％というレベルですし。

なぜ採算に合わない商品を出せるかと言うと・・・やっぱり話題づくり＆新規客獲得が狙いということではないですかね？仮にさきほどの差額５０万円分が実は赤字だったりすると、５００人×５０万円＝２億５，０００万円の赤字ということになります。

・・・さすがにそれはないですか。２億５，０００万円あれば相当の広告が打てますよね。とはいえ１人１０万円の赤字でも５，０００万円ということになります。これも勇気のいる金額です。

ということはこの商品は実は赤字ではないでしょうか？うーん、何か裏があるのでしょうか？？また別の解説記事が出てくれば再検討してみたいと思います。

いずれにせよお得な住宅ローンであるのは間違いなさそうですので、繰り返しになりますが条件に合う方は検討してみてもいいかもしれませんね。
（編集部）