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2010年9月7日

＜毎日新聞＞

◆マンションの売り主が不具合を無償補修する「２年目アフターサービス」。上手な活用法は。

◇「建物診断」受け準備を　１級建築士が調査、共用部分の交渉に有効

　新築の分譲マンションを買ったら、まず意識したいのが「２年目アフターサービス」だ。建物の不具合を売り主が無償で補修するのだが、共用部分は入念に準備しないと売り主側に有利に事が進んでしまいがちだ。どうすればいいのか。

　千葉県内の分譲マンション。０８年２月に完成した鉄骨鉄筋コンクリート造りの１５階建てで、２０８戸が入居。今年７月下旬、２年目アフターサービスによる補修工事に入り、８月に終わったばかりだ。

　新築の分譲マンションには「アフターサービス規準」という売り主の自主基準がある。法的に１０年間補修の義務がある建物の骨組みと雨漏りに加えて、廊下などの共用部分、各戸の専有部分、給排水設備について、どの部分がどの程度傷んだら何年間無償補修するか契約上定める。

　無償補修の期間は最大１０年だが、大手デベロッパーの補修項目の約８割は２年で保証が切れることが多い。共用部分の工事は、意思決定に時間がかかる管理組合が決めるため、入居後速やかな対応が必要だ。

　このマンションでは住民の入居後まもなく、敷地内の側溝の地表面との接着剤がはがれてぐらついてきた。管理組合は補修を求めて売り主と交渉を始めたが、売り主は補修の必要性を認めない。交渉は平行線のまま進展しなかった。

　その一方、全体的な補修のチャンスである２年目アフターの期限が迫ってきた。「売り主は想像以上にしぶとい。素人集団が対抗するには何をしたらいいのか」。理事長（６４）が悩んでいたころ、新聞でＮＰＯ法人集合住宅管理組合センター（東京都新宿区、０３・３２６９・１１３９）の活動を知り、建物診断の実施を考え始めた。

　建物診断はアフターサービスを受ける前に第三者の１級建築士が行う。客観的に建物の傷みを指摘して報告書にまとめ、売り主側との交渉材料にするのが目的。診断した１級建築士は交渉に同席し管理組合をサポート。センターは管理組合に１級建築士を紹介する。

　理事長は０９年１２月、理事会にセンターへの建物診断の依頼を提案した。管理組合はセンターの会員になった今年４月に２回、１級建築士の目視調査による建物診断を受けた。

　５月の理事会で１級建築士が調査結果を報告した。「大きな不具合はなく、造りはおおむね良好」との報告に副理事長（４０）も安心した。とはいえ、傷みが指摘された個所は１１３カ所。コンクリートの床のひび割れやエレベーターホールの天井の雨染み、床材の溶接漏れ、屋上の鉄骨のさびなどで、すべて２年以内で保証が切れる個所だった。

　「さすがプロの目」と理事長が心強く思ったのが、屋上の防水シートの膨れとひび割れの指摘。防水シートに水が入って膨れ、すぐ下の階の廊下に雨漏りのおそれがあるという。エレベーターホールの漏水と合わせて、補修を急ぐように指摘された。

　診断後は調査報告書を売り主側に渡した。売り主側は各個所の補修の必要性を検討。コンクリートの極細の亀裂を除き、建物診断で指摘された個所はすべて補修された。工事には再び１級建築士が立ち会い、仕上がりをチェックした。

　理事長は「理事会だけではとてもここまでできなかった。売り主や施工業者にプレッシャーを与えられ、予想以上にうまくいった」と喜ぶ。費用は約５０万円だった。

　センターの有馬百江常務理事は「２年目アフターを活用して補修しておけば建物が長持ちする。交渉に第三者が入ると管理組合のむちゃな要求が整理でき、業者にも好都合だ。２年目の補修後、入居者が費用を負担する長期修繕計画が始まる。だが、そこまで考えて行動する管理組合は少ない」と語る。

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　■＋α

◇建築専門家のネットワークも

　問題はデベロッパーと利害関係のない１級建築士を選ぶのが大変なこと。埼玉県は県や市、ＮＰＯ、建築専門家団体が「埼玉県マンション居住支援ネットワーク」を０４年に発足させ、相談先になっている。財団法人マンション管理センターはホームページ（http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/tecsupport.html)にマンションの維持管理を行う全国の団体の連絡先を載せている。

住宅ローンは借りてからが大切なように、住宅購入も住んでからが大切ですね。いつまでも気持ちよく住み続けようと思うとメンテナンスが欠かせませんし、建物は当然劣化していきますから、たまには大規模な修繕も必要になってきます。

一軒家であれば、全ては自分たちの思うがままなので、気が向いたときにケアすればいいのかもしれませんが、マンションの場合は基本的に集団行動な上に共有の部分も多いわけで、メンテナンスに対する、より明確な問題意識と計画的な行動が望まれます。

記者のような集団行動が苦手な人間からすれば、ちょっとプレッシャーになるかもしれませんが・・・。

そのマンションの自主的な住民組織が管理組合なわけですが、管理組合の修繕に関する最初の試練は「２年目アフターサービス」の保証期限が切れるときに訪れるようですね。

記者もよく知りませんでしたが、物件引渡し後の無償補修は最長１０年ですが、大手デベロッパーの例で言うと補修項目の約８割は２年で保証期限が切れると記事は指摘しております。

物件の完成前に完売してしまうマンションも少なくない中で、最初に完成物件をチェックできるのは内覧会なわけですが、内覧会だと時間も短いし、実際に住んでみて分かる不具合も少なくないのだと思います。したがって居住後の保証＆補充はとても重要だと思いますが、その多くが２年で期限が切れるのだとすると、やはり主体的に問題意識をもってチェックする必要がありますね。

表面的な不具合であればまだ素人でも分かるかもしれませんが、そうでないものについてはなかなか分かりませんし、表面に見えにくいものこそ本格的に補修が必要なものだとすると、素人の管理組合では手に負えません。

そこで記事で紹介されているのが、第３者の一級建築士による事前の建物診断と、販売業者との交渉への同席ですね。これにより管理組合と販売業者との補修にかかわる交渉がより現実的で合理的になることが期待できます。

具体的に記事で紹介されている、一級建築士による指摘箇所は以下のようなものです。

・コンクリートの床のひび割れ
・エレベーターホールの天井の雨染み
・床材の溶接漏れ
・屋上の鉄骨のさび
・屋上の防水シートの膨れとひび割れ

確かに素人だとこれらは気づかないかもしれませんね・・・。コンクリートのひび割れならまだ分かるかもしれませんが、それが補修が必要なものなのかどうなのかというのはちょっと分からないですねぇ。

一級建築士を派遣している集合住宅管理組合センターによれば「交渉に第三者が入ると管理組合のむちゃな要求が整理でき、業者にも好都合だ。」とのこと。業者の本音はどうかはわかりませんが、少なくとも管理組合にとっては好都合なのは間違いないですね。

費用は５０万円とちょっとお高いですが、的確な補修を受けられるコストと考えれば間違いなく安いですよね。

今から新築マンションの購入を検討されている方は、「２年目アフターサービス」と、それをサポートしてくれる第３者の一級建築士の存在を頭の片隅に入れておいてはいかがでしょうか。
（編集部）