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2010年9月23日

＜読売新聞＞

　２１日発表された２０１０年の基準地価で、商業地、住宅地とも全国平均の下落率が縮小したのは、中国や台湾などのアジア資本による「日本買い」や、「底値」とみた国内の大手不動産がマンション用地の取得を始めた背景がある。

　ただ、地方圏も含めて地価が上昇に転じるにはなお時間がかかりそうだ。

　「渋谷区や港区など都心５区のマンション人気は高い。台湾の富裕層には、高額物件の方がよく売れる」

　台湾の不動産大手「信義房屋(しんぎふさや)仲介」の周俊吉会長は語る。同社は今夏、東京・渋谷のオフィスを拠点に、日本でマンション仲介販売を本格化させた。「台湾の地価は過去２〜３年で８割上昇し、中国は３倍になった。下落が続く日本には割安感がある」（周会長）からだ。中国やシンガポールの不動産会社や投資ファンドも都心部を物色している模様で、アジアマネーの流入が勢いを増しつつある。

　一方、国内の不動産会社も、金融緩和の効果で資金に余裕が生まれ、将来のマンション建設に充てる用地取得を始めた。東京スカイツリーが見える東京・墨田区では、住宅地の下落率が前年の８・３％から３・０％に縮小し、売買の活発化をうかがわせている。

　ただ、都心部での地価上昇が、周囲に波及することはほとんどない。川崎市の武蔵小杉駅周辺は、工場跡地に巨大な高層マンション群が建ち、３年間で人口が１万人増えた。だが、「高層マンション以外は、引き合いが少ない」（地元不動産会社）という。

　商業地は住宅地以上に深刻だ。東京・銀座２丁目「明治屋銀座ビル」の地価は、５年連続で全国トップとなったものの、前年からの下落率は１９・２％と、全国２番目の大きさだった。有楽町西武の閉店や、高級ブランド店の撤退が相次いでいる。

　丸の内などのオフィス街では、０８年秋のリーマン・ショック後に外資系金融機関が撤退し、「賃料を下げて、空室を埋めている」（不動産関係者）状況だ。

　首都圏の８月のマンション発売戸数は、７か月連続で前年実績を上回り、１０年半ぶりの好況が続いている。

　ただ、売れ筋は高額物件に限られている。みずほ証券の石沢卓志氏は、一般のサラリーマンなどでも購入できる「割安な価格帯の物件数が増えなければ、ブームは短期間で収束しかねない」と指摘する。

　地価下落が長期化すれば、景気回復を腰折れさせかねない。第一生命経済研究所の試算によると、全国の地価が１０％下がれば、個人消費や設備投資が落ち込み、国内総生産（ＧＤＰ）の実質成長率を０・１３％分、押し下げるという。

最近、都心を中心にマンション販売が好調だったり、中古マンションが品薄といった景気のいいニュースをよく見ますので、当然、地価も都心を中心に上昇しているものと思っていましたが、２１日に発表された２０１０年７月１日現在の基準地価は、東京・大阪・名古屋の３大都市圏を含め昨年より下落しているということですね・・・正直、ちょっとビックリしました。

具体的には、住宅地で見てみると、昨年比こんな変動率になっておりますね。

・東京圏　　：　▲３．０％
・大阪圏　　：　▲３．６％
・名古屋圏　：　▲１．３％
・地方圏　　：　▲３．６％
・全国　　　：　▲３．４％

大いに下がっておりますね・・・まさにデフレを実感します。また意外にも東京圏・大阪圏と、地方圏では下落幅に大きな差はありませんね。

となると最近の景気のいいニュースは何だったんでしょうね！？

もしかすると基準点となる土地が都心よりも郊外が多く、郊外の下落に足を引張られたのかも？とも思いましたが、港区や中央区、品川区といった都心に限ってみてもやはりどこも下落しておりますね・・・。東京のマンションの平均単価はどんどん上昇しているようですが、土地は下がる中、建物の値段だけが上昇しているのでしょうか！？うーん、ちょっとそれは考えにくいですね。

基準地価は、実際の取引価格と乖離しているのでしょうか？不動産鑑定士が鑑定しているようなので、恐らくそんなことはないとは思いますが、とはいえもしかすると過去の取引価格に影響を受けているとすると、最新の取引実勢より若干、遅行する可能性があるかもしれませんね。

基準地価が正しいのか、最近の景気のいいニュースが正しいのかどうかは分かりませんが、不動産の購入にあたっては「土地の値段が下落し続けているかもしれない」リスクは十分に考えておいた方がいいですね。

仮に土地の値段が毎年３％下落しているとすると、単純計算すれば１０年で土地の値段が約３割下がることになります。２，０００万円の土地なら１，４００万円に下がり、６００万円も損が出ることになります。もちろんその家に住み続ける限り、土地の値段が下がったからと言って何か困るわけではありませんが、仮に売却する必要が出てくるとその時にビックリすることになりますね。

将来のことを正確に予測することは不可能ですが、とはいえ土地の値段の動向については注意しておいた方が良さそうです。

さて上記記事では、現状活況なのはあくまで都心の高額マンションのみであり、その一因としてアジアマネーの流入を指摘しております。日本人としては、外人がいいところに住んで、自分たちはそうでもないというのはちょっと不快に思うかもしれませんが、経済効果という観点で考えれば、海外の富裕層が日本に投資してくれるのはとてもいいことですね。

少子高齢化で日本人だけではなかなか国内マーケットを拡大させにくい現状を考えれば、そういう海外からのマネーを取り込むのは大変重要なことです。お金は天下の回りモノ。そういうマネーはいつか回りまわって自分のフトコロにも入ってくるわけですね。

さらにそういったマネーによって土地の値段が上がり始めれば、デフレの心配もなくなり、みんな安心して物件を購入できるようになります。

この円高の状況下で、アジアマネーにそこまで力があるとは思えませんが、そういう投資マネーは大歓迎ですし、日本もそういう投資に見合う、魅力的な街づくり・国づくりが求められていますね。・・・ちょっと話がそれてしまいましたが。
（編集部）