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2010年12月14日

＜毎日ｊｐ＞

◇買い得物件、当たり年

　立地がよく、つくりも上質。そして、価格、税制、ローン面での得もある−−今は「立地」「つくり」「得」の３拍子がそろった物件が多い。それらは「１０・１１年物マンション」と呼ぶことができる。０１年頃にお買い得なマンションが続出して以来、久々の“マンション当たり年”なのだ。

　実際、人気が高く、抽選販売になる物件も増えた。その人気マンションには、いくつかの共通項があることに気がついた。

　まず、駅に近く、便利であること。戸数規模が大きいこと。免震構造など、つくりがよいこと。設備のレベルが高く、住み心地がよさそうであること。そして、最後に「値段はそれなり」であることも共通している……。

　購入者が殺到し、抽選になるようなマンションであれば「値段が安い」と思われがち。ところが、この１年、高人気のマンションは準都心であっても、郊外エリアであっても「５０００万円台３ＬＤＫ」が中心になっている。低金利の現在、それだけのローンを組める人が増えたのだろう。

　実は、安いマンションが売れたのは０９年までのこと。当時、価格改定で全体の値段を下げる物件が多く、さらに個別交渉でも値下げが行われた。「安いのが一番」と考える購入層は、その時動いた。しかし、動かなかった購入層もいる。いわば慎重派で、「大きな買い物だから、値段より質を重視したい」と考える人たちだ。

　この慎重派が、値下げ合戦が一段落した今年から動き始めた。そして、立地がピカイチで、つくりも上質、間違いのないマンションを値引きなしで買っている。それが、駅近・大規模・免震構造という３要素そろったマンションに人気が集まる理由と考えられる。

　これから分譲されるマンションで３要素を備える物件を探すと、住友不動産の「シティタワーさいたま新都心」がある。埼京線北与野駅から徒歩２分で、さいたま新都心エリアに近い。全４１９戸の規模となり、これから分譲されるのは地上３２階建ての超高層タワー棟で免震構造を採用。自走式の駐車場を２９８台分備える。

　ディスポーザー、ペアガラスサッシなど設備も充実するが、注目すべきは魅力的な提携ローンが用意されていること。それは、フラット３５Ｓ並みの固定・低金利で、団体信用保険料込み。さらに、事前審査時と融資実行時のいずれかの金利を任意に選べる仕組みになっている。これから先、金利が上がっても、低い時点の金利に設定できるわけだ。そんなローンが用意されていることを考え合わせると、改めて今はマイホーム購入に有利な時期と思えるのである。

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上記コラムの筆者は、立地・つくり・オトク感を「マンションの３拍子」とし、この３拍子そろったマンションが今年から来年にかけて多く販売されていると指摘しております。２００１年ごろにお買い得なマンションが続出して以来、久々の「マンション当たり年」ということですね。

これから新築マンションを購入しようとしている人にとっては、何とも心地よい響きですが、では他の専門家が今年や来年を「マンションの当たり年」と表現しているかと言うと、少なくとも記者は目にしたことはありません。

かつ仮にいくら当たり年だったとしても、購入できるのは１件だけですから、まわりにたくさんの魅力的な物件があっても自分が購入した家がハズレならどうしようもありません。逆に言えば、まわりがハズレの物件でも、自分の物件が当りならそれでよい、ということとなります。

なので一購入者としては、「マンションの当たり年」であろうと「ハズレ年」であろうと、直接的に影響するわけではありませんが、とはいえ「３拍子そろったマンション」の選択肢が増えるのであればもちろん良いですね。

ちなみに具体的には「３拍子」は以下のように表現されております。

・駅に近く、便利であること。戸数規模が大きいこと。免震構造など、つくりがよいこと。設備のレベルが高く、住み心地がよさそうであること。そして、最後に「値段はそれなり」であること

気になるのが一番最後のフレーズですね。「値段はそれなり」ということは要は、「それなりにする」ということで高額物件であるということです。高額物件であれば、便利で、つくりがよく、住み心地が良さそうなのは当たり前のような気もします・・・。

そういった高額物件が多く出てくることが本当に「マンションの当たり年」と言えるのかどうかは微妙ではありますが、とは言え確かに「駅近の大規模マンション」というのはそう多く出てくるものではありません。良質な不動産が出てくるタイミングの１つとしては、やはり不景気などで地主が手放さざるを得ない時期というのはありえそうです。そう考えるとリーマンショック明けの今の時期というのは魅力的なマンションが出てきてもおかしくはないのかもしれません。

具体的な例として、筆者は「住友不動産のシティタワーさいたま新都心」を挙げております。埼京線北与野駅から徒歩２分で、さいたま新都心エリアに近く、４１９戸の規模、ということですね。

値段などはまだ公開されていませんが、眺望などは確かにすごそうですね・・・。駐車場も月額３，５００円〜と安そうです。確かに人気が出そう・・・ですね。

しかしながら、専門家の評価というものが果たして、居住者の満足度と完全に相関しているのかどうかは記者はよく分かりません。クルマで言えば、カーオブザイヤーに選ばれたクルマの販売が好調かというと決してそうではありませんね。

結局のところ、マンションの魅力とお値段というのはリンクしていて、一般的に魅力的であれば高く、魅力的でなければ安いということになります。あとは自分の主観でしょうね。「お得かどうか」を判断するのは結局、専門家ではなく購入する自分自身です。

とは言え、選択肢がなければ比べようがないわけで、これから多くの物件が出てくるのであれば、その事自体は購入者にとってメリットが大きいですね。来年は景気の回復が進み、より一層、魅力的な物件の供給が増えることを期待したいと思います。

（編集部）