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2011年1月27日

<日経ビジネス>

住まいのコストは75歳までに6000万円


[住宅]一生の住宅費いくらかかる? 幸せ家族の住まい計画

 人生最大の支出である住居費はいくらかかるのか、30歳から75歳までにかかる費用を試算した。


 75歳からは高齢者専用賃貸住宅や介護付き老人ホームに入ることを想定している。一生、賃貸だと費用がかさむのが心配かもしれない。実際、75歳まで都内で家を借り続けた場合は住居費用の総額は6500万円に上る。


 では買った方がよいかといえば、話は簡単ではない。上の条件で試算すると、買った場合、住まいにかかる費用は総額6400万円。固定資産税や、管理費など諸経費がかかったり、長く住むなら修繕も必要だ。「ローン完済後は家賃がかからないから買った方がトク」という考え方は少々安易だ。


 住宅アドバイザーの藤原千秋さんは、30代の住まい選びについてこうアドバイスする。


利便性に加え学区に注目、5〜10年の利用価値が重要


 「買う場合も、資産価値が上がらないことを覚悟して。その上で、自分たち家族にとって、向こう5〜10年ベストと思える利用価値の高い物件を探してください」。学齢の子どもがいる場合、公立校の学区は特に重要だ。学区が良い地域は治安も良い上、私立に通わずにすみ学費が浮く。引越しを検討するなら、1〜2年前から物件探しを始めたい。


 長期的な注意点として、藤原さんは年を取ると身辺整理や引越しに必要な気力・体力が衰えることを挙げる。「購入は45歳まで、介護付きホームなどに移るのは、元気なうち、65歳までに」と話す。


このコラムで何度も取り上げている「賃貸と持ち家、どちらがお得か?」という命題。記者の結論からすれば、「どちらも変わらない」というものでしたが、日経ビジネスで似たような主旨の試算をしていましたのでそれを取り上げたいと思います。

試算の結果の詳細はこちらでご確認できますが、概ね以下のようなライフプランに基づき計算されております。

29歳〜43歳:賃貸
43歳〜75歳:賃貸もしくは持ち家に分かれる
75歳〜80歳:高齢者専用賃貸住宅
80歳〜   :介護つき老人ホーム

子どもが2人いる設定ですが、老後は子ども達に頼らず自分たちで自立して生活していくライフプラン、ということですね。なかなか現実的でいいのではないでしょうか。

で、肝心の試算結果ですが、75歳までの費用が比較されておりまして、パターンとしては以下4ケースで試算されております。

・賃貸/一生都内コース : 6,576万円
・賃貸/リタイア後は地方暮らしコース : 6,216万円
・持ち家/都内でマンションコース : 6,405万円
・持ち家/郊外に一戸建てコース : 6,405万円

ということで結論から言えば「賃貸も持ち家もほぼコストは変わらない」という結果に落ち着いております。ちなみに持ち家の場合の値段はどちらも4,000万円ということでまぁ、妥当な値段なのではないでしょうか。

しかしこの試算には大きな問題点が2つあります。

1つ目は試算の詳細にも記載されていますが、持ち家の方は、管理費や修繕積立金、修繕費、固定資産税などが計上されていない、ということですね。

2つ目はこちらも持ち家の方ですが、75歳時点での持ち家の資産価値が計上されていない、という点です。

ということでそれらのコストをそれぞれ計算していきたいと思います。

<マンションの場合>

管理費:月1万円×12ヶ月×32年間=384万円
修繕積立金:月1万円×12ヶ月×32年間=384万円
固定資産税:年10万円×32年間=320万円

合計コスト:1,088万円

75歳時点でのマンションの試算価値:1,520万円(毎年、新築時の値段から2%ずつ減価するという前提で試算)

差し引き:1,520万円−1,088万円=432万円のプラス

<一戸建ての場合>

修繕費:10年毎に200万円×3回=600万円
固定資産税:年10万円×32年間=320万円

合計コスト:920万円

75歳時点での一戸建ての試算価値:2,000万円(土地の値段が2,000万円、建物の値段が2,000万円で、建物部分が無価値になっている前提で試算)

差し引き:2,000万円−920万円=1,080万円のプラス

ということで、これらのコストも含めて計算すると、持ち家の方が有利と言えます。

・・・しかし。

実はまだ問題点が隠されているのですね。

賃貸の場合、家賃が一定という前提でコストが計算されていますが、これも現実的ではありません。借家の築年数が経てば経つほど賃料も減っていくと考えた方が自然です。ここでは詳しい計算をしませんが、マンションの資産価値が当初4,000万円から32年後に1,520万円になっているのであれば、賃料もほぼ同じように減っていくと考えるべきですね。

また持ち家の場合、コストとなって出ていく920万円〜1,088万円は、賃貸の場合は手元に残る計算ですから、仮に預金で年1%でも運用できれば結構な利息が期待できますね。期間が長いだけにこの利息効果も馬鹿になりません。

ということでやはり記者の結論としては「賃貸と持ち家とではコストはかわらない」ということになります。

特にこのケースのように75歳から賃貸に住み替える場合はなおさらですね。ライフプランをもとに住宅取得を検討されている方はぜひ参考になさってください。

いずれにせよ75歳までに6,000万円ですか・・・結構な金額ですね・・・。
(編集部)

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