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2011年5月5日

<読売オンライン>

低金利の住宅ローンへ変更


 住宅ローンの返済額を抑えるには、前回紹介した繰り上げ返済だけでなく、借り換えという手段がある。


 借り換えは、別の金融機関にローンを申し込み、現在のローンは一括返済するもの。手数料などが新たに発生する。


 住宅ローンの金利も、以前より低くなっている。ファイナンシャルプランナーの竹下さくらさんは「条件があえば、ローンの借り換えは、繰り上げ返済より節約効果が大きい」と話す。


 例えば、3000万円の住宅ローンを金利年4%、30年間借りたケースで見てみよう。10年たった時点で、別の金融機関が取り扱う金利3%の20年もののローンに借り換えたとする。


 竹下さんの試算によると、毎月の返済額は1万2000円減り、20年間のトータルでは、288万円少なくすることができる。借り換えの諸費用が70万円だったとすれば、節約の効果は218万円になる。


 この借り換えの諸費用70万円を使って、繰り上げ返済を実施したとしよう。返済額軽減型の場合、毎月の負担は4000円減り、20年間のトータルでは96万円になる。ここから70万円と繰り上げ返済の手数料5000円を差し引くと、節約効果は25万円にとどまり、借り換えに軍配が上がる。


 竹下さんは「借り換え前と後で金利差が1%以上あるなど、三つの条件を満たせば、おおむね節約効果はある」と分析する。

◇借り換えの3か条

 ・借り換え前後の金利差が1%以上
 ・残高が1000万円以上
 ・返済期間が10年以上


 借り換えの諸費用は、50〜100万円のところが多い。節約効果がこれを上回ればいいわけだ。諸費用が安ければ、金利差が0・5%でも、残高が1000万円以下でも効果は出る。主な金融機関のホームページでも、借り換え効果を試算できる。まずはそれを参考に、実際に金融機関で話を聞いて検討したい。


 借り換えに際しては、団体信用生命保険に入り直す必要があるので、健康であることが必須の条件。また、これまで住宅ローンを滞納したことがある場合、融資を断られるケースが多いので注意したい。


<編集部からのコメント>

住宅ローンを借りている方なら、一度くらいは考えたことがあると思いますが、今回は「住宅ローンの借り換え」についてです。

さすがに超低金利が10年以上続いていますから、4%とか5%の金利で住宅ローンを借りている人は少なくなっているものと思います。今、借り換えで金利が劇的に下がるケースがあるとすれば、固定金利→変動金利への金利タイプの変更ですね。

恐らく、今、借りている銀行でも金利タイプの変更は検討してくれるとは思いますが、とはいえその場合の金利は、たとえば変動金利であれば1.675%とか、1.475%とかであって、1%前後のような「最優遇金利」を提示してくれる銀行は少ないと思います。そういった場合には、借り換えが有効ですね。どこの銀行も、新規の客には最優遇金利を提示してくれるものです。

ただ借り換えには大きな問題が2つあります。

1つ目は、面倒くさい、ということですね。不動産を購入する場合は、不動産業者が住宅ローンの手配をどんどん進めてくれますから比較的楽ですが、借り換えの場合はそうはいきません。自分で一から書類を集めていかなければいけません。

2つ目は、借り換えには費用が結構かかる、ということですね。上記記事では借り換えの費用は「50〜100万円」とのことです。50万円と100万円とではエライ違いますが、いずれにせよ10万円単位の費用がかかるのが一般的です。

したがって借り換えを検討するにあたって、当然といえば当然ですが、借り換えを実施した場合にいくらくらい「お釣り」がくるのか、お得になるのか、まず計算してみることが必要です。その金額によって、1つ目の「面倒くさい」という気持ちも乗り越えられるものと思います。

各銀行でシミュレーションなどを用意していますが、よく言われる「借り換えてお得になる条件」というのは上記記事でも取り上げられておりますが以下の通りです。

◆借り換えて得になる3つの条件

 ・借り換え前後の金利差が1%以上
 ・残高が1000万円以上
 ・返済期間が10年以上

単純計算すれば、上記の条件を満たせば少なくとも支払い利息が50万円以上浮きそうですから、借り換えの費用の「50〜100万円」を満たしてお釣りがくる可能性が出てきます。

もちろん、固定金利3%で借りていた人が、いきなり変動金利で1%まで下がれば、2%以上金利が下がりますから残高や返済期間がより短くても大丈夫となりますね。

さて、実はそれに加えて、さらにお得になるケースがあるのです。

それは何かと言うと、「保証料が必要な住宅ローンから、保証料が不要な住宅ローンに借り替えた場合」ですね。

ほとんどの住宅ローンは保証料が必要なわけですが、この住宅ローンを借り換えで全額返済してしまうと、期間によって、最初に支払った保証料が返ってきます。3,000万円の住宅ローンであれば、当初60万円ほどの保証料を払っていますので、仮にその半分の30万円でも返ってくれば大きいですよね。

借り換え費用が意外に安かった場合には、この保証料で費用を賄えてしまうことも十分ありえます。借り換えを検討されている方はぜひこの裏技を検討してみてください。

保証料がかからない住宅ローンは、新生銀行東京スター銀行などが提供しています。

ちなみに借り換え費用を、当サイトでも人気の新生銀行と住信SBIネット銀行の提供するシミュレーションで計算するとこうなります。

◆借り換え費用試算(2,000万円×20年の場合)

 ・新生銀行 : 借り換え費用23万円 >>>新生銀行借り換えシミュレーションはこちらから

 ・住信SBIネット銀行 : 借り換え費用59万2千円 >>>住信SBIネット銀行借り換えシミュレーションはこちらから

単純に費用だけを見ると、手数料が低く、保証料がかからない新生銀行の方が圧倒的に安いですね。もちろん、住信SBIネット銀行はその分、金利が低いのですが。

仮に上記の通り、元の銀行から戻ってくる保証料が23万円以上の場合は、新生銀行の場合、実質的に「借り換えコストが0」で借り換えができることになります。そうだとすれば、金利が0.1%でも低くなればメリットが出ますね。

借り換えを検討されている方は参考になさってください。

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