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2011年8月9日

＜読売オンライン＞

予算とのバランス

　東日本大震災の発生以降、「災害に強いマンション」を望む人が急に増えているという。地震の揺れに対する建物などの構造の仕組みと、防災設備の両面から、災害に強いのは、どんなマンションかをワイド版で紹介する。

新基準でも被害が

　今回の震災では、津波と地盤の液状化を除いて、地震の直接の揺れによる建物倒壊などの被害は少なかった。

　特にマンションは、高層住宅管理業協会が４月に行った調査では、東北６県の主要な分譲マンション１６４２棟のうち、建て替えが必要になる被害があった建物はゼロだった。

　多くの建物が倒壊した阪神・淡路大震災と比べ、今回は１９８１年以降の新耐震基準の建物が増え、人命保護の観点からは安全性が向上したと評価できる。

　ただし、大成建設が震災後に仙台市内のマンションを調査したところ、新耐震基準を満たした建物でも壁にヒビが入り、ドアが開かなくなるなど生活に支障が出た建物もあれば、部屋の家具も倒れず、生活が続けられる建物もあるなど物件による差が大きかった。

揺れ少ない免震

　同社の理事で設計本部副本部長の細澤治さんは「免震構造のマンションは、ほとんど被害がなかった」と説明する。

　地震に対する建物の構造上の備えとして、「耐震」「制震」「免震」という言葉を耳にするが、この三つは言葉だけではなく、仕組みも性能も違う。図１、図２をじっくり見てほしい。

　図２で説明してあるが、大地震（震度６強以上）では耐震構造は建物が倒壊せず、人命を守るが、建物のかなりの部分は壊れる想定になっている。

　対して、制震構造では建物が壊れるのは一部で済む。

　免震構造では建物がほとんど壊れず、揺れが少なく家具なども倒れにくい。

　免震・制震構造の物件は耐震構造だけの物件よりも価格が高い。つまり、マンションを買う際には、「費用」と「リスク」を勘案する必要があるようだ。

　また、一般に、建物１階分の空間を免震層に使っている免震構造の方が、制震に比べて地震への効果は高いが、物件の価格も高い。

高層は震度プラス１

　建物の構造にもよるが、一般に、マンションの高層階（２０階以上）の体感震度は、発表された震度のプラス１になるといわれる。震度５が体感では６になれば、建物が倒壊しなくても部屋でケガをする恐れもある。

　予算と安全性をどう折り合わせるか、頭を悩ませるところだが、「免震は２０階以上の高層マンションなら、１戸当たりのコストが分散され、安く上がる」（建設業界関係者）ともいわれるので、購入前にじっくり調べてみるべきだろう。

◇

防災設備も充実

　今回の震災では、千葉県浦安市など東京湾岸地区も地盤の液状化で、エリア全体で水道、電気、ガスなどが大きな被害を受け、住民の生活が長くマヒした。このため、防災設備が充実し災害に強いマンションに注目が集まっている＝図３＝。

「プラウドシティ稲毛海岸」に備え付けられた井戸水を飲料水に変える浄水装置　この中で、千葉市美浜区の「プラウドシティ稲毛海岸」は防災井戸と浄水装置を設置、非常時には１日４８００人分（約１５トン）の飲料水を提供できるという。

　三井不動産レジデンシャルでは、太陽光発電システムと蓄電池を備え、災害時には給水ポンプやエレベーターなどの共用設備部分を自家発電で動かせるマンションを販売中だ。

◇

依然高い購入意欲

　低金利時代が続いていることもあって、マンションの購入意欲は、東日本大震災後も依然として高いようだ。２０１１年上半期（１〜６月）の首都圏マンション契約率は好調と言われる７０％を超えた。

　ただ、消費者が購入エリアや物件を選ぶ目は一段と厳しくなっているようだ。

地盤固い内陸人気

　みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志さんは「震災後の千葉県内の中古マンション取引を見ると、湾岸地区の成約件数が減る一方、内陸部では増えた地区もあった」と指摘する。新築の物件でも東京湾岸から内陸の地盤の固いところへのシフトが進みそうだ。

　また、不動産経済研究所の福田秋生取締役は「東京湾岸などでは、今後は液状化や免震などの防災対策を打ち出す物件がさらに増え、また、電力不足が問題となったことから、創電をキーワードとしたマンションの人気が高まるのではないか」と分析している。

＜編集部からのコメント＞

先週も取り上げましたが、地震に強い建物構造として、耐震・制震・免震の３種類があるわけですが、上記記事ではその違いについて更に詳しく解説しています。簡単に要約するとこういうことになりますね。

・耐震構造　：　建物の強度で倒壊を防ぐ。室内の家具などは倒れやすい。
・制震構造　：　揺れのエネルギーを吸収することで建物の損傷を低減する。
･免震構造　：　地面と建物の間に免震層を入れて地面の揺れが建物に直接伝わらないようにすることで建物の損傷を防ぐ。

建物を頑丈にするだけでなく、よりしなやかで、揺れを吸収する構造により、地震への被害を低減していこうという発想・考え方ですね。

単に揺れを抑えるかどうかであれば、家具を固定してしまう等で対応できそうですが、気になったのは図２の方でして、耐震構造の場合、揺れを吸収できないため、大地震の時には建物の大部分が損傷する、ということになっております。一方の免震構造の場合は建物はほとんど損傷しない、ということですね。

地震の際に、まず何より人命が守られることが重要ですが、その後の経済負担や人生設計を考えれば、建物の損傷が少ないことも重要ですね。特に大規模マンションともなると、住民が多いだけに修繕の意思統一だけでも大変です。仮に建て替えともなると大きな経済負担が発生しますから、合意形成は至難の業でしょう。

今回の震災では幸いな事に、古いマンションも含め倒壊などはなかったようですから、どこまでこういった点を心配する必要があるのかは微妙なところかもしれませんが、しかし今回の震災で地震による被害が少なかったのは、より被害の大きい直下型地震ではなかった点も大きいと思います。

つまりは、引き続き地震への備えが必要であり、建物の構造もより地震に強いものが求められている、ということになります。

今回の地震をキッカケにして、建物の地震対策や、防災対策がさらに進んでいくのではないでしょうか。もちろん、それはいいことだと思いますし、我々消費者も常にその意識を高めておきたいものです。

記者は今までどちらかと言うと経済合理性から「中古派」でしたが、上記「免震構造」など、建物の防災対策が今後大きく進むのであれば、「新築派」に変わるかも・・・しれませんね。

いずれにせよ、建物の防災対策は事前にしっかりチェックしましょう。