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2010年1月13日

<アサヒコム>

住宅ローン滞納、増える任意売却 競売よりも傷浅く


 給与カットで住宅ローンが返済できず、マイホームを手放す人が都市部で目立っている。東京、大阪、名古屋の3地裁が2009年度上期(4〜9月)に扱った住宅など不動産の競売件数は、07年度下期の約2倍。不動産業界によると、少しでも高く売ろうと「任意売却」を選ぶケースも増えている。

 不動産鑑定会社「三友システムアプレイザル」(東京)によると、3地裁が09年度上期に扱った土地、建物、土地付き建物、マンションの競売件数は計5271件。08年度の下期より525件多く、2704件だった07年度下期の約2倍に増えている。

 理由の多くは、給与カットに伴う住宅ローンの滞納。一般的に金融機関は返済が3カ月以上滞ったローンを不良債権と見なす。その後も滞納が続けば、担保とする不動産の競売を裁判所に申請する。

 だが競売で不動産を手放す場合、市場価格より3〜4割安くなるとされる。このため最近は、任意売却で不動産を手放す人が増えてきた。

 任意売却は競売が決まった物件について、債務者側が不動産業者などを通じて買い取り相手を見つけ、金融機関と交渉して競売を取り下げてもらう、という方法だ。

 通常、競売で入るお金は債権者に全額渡ってしまうが、任意売却ならほぼ市場価格で処分できる。所有者が当面は手元にお金を残せ、引っ越しや新居の費用をまかなえる。周囲にローンを滞納したことも知られずに済むため、精神的な負担も少ないとされる。

 三友システムアプレイザルのまとめでは、09年度上期に大阪地裁で競売申し立てが取り下げられた割合は、前年度下期の約8%から約12%に上昇。東京地裁分でも約11%から約18%に増えた。同社の萩野裕久専務は「任意売却の交渉が成立し、取り下げされた競売が多かったのではないか」と分析している。

 住宅ローンコンサルタント会社「任意売却119番」(大阪)には08年1月から昨年10月までに、住宅ローン破綻(はたん)について約2500件の相談があった。相談者は40代が最多の34%で、50代が25%、30代が21%。年収別では400万円台以下が61%。滞納した理由については、46%が「収入減」をあげ、次いで多かった「離婚関係」(24%)を大きく上回った。

 ただ、競売の入札がすでに始まっていると、金融機関が任意売却を受け付けないケースもあるという。同社の富永順三代表は「住宅ローン破綻は病気と同じ。早期発見、早期解決が重要だ」と話す。


■京都の会社員、想定より200万円高く売却

 京都府の男性会社員(50)の一家は昨年12月初め、13年ほど前に新築で買った3LDKのマンションを引き払った。中学生の子どもの学区が変わらないよう、1キロほど離れた借家に転居した。

 夢だった「我が家」は、3人目の子どもが生まれたのをきっかけに手に入れた。価格は3200万円。住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)で35年ローンを組んだ。

 男性は6年目から返済額が多くなる「ゆとり返済」の仕組みを選んだ。当初の返済額は毎月5万円、ボーナス時に20万円だったが、6年目からは毎月7万円、ボーナス時30万円。当時の年収は約600万円で、払えると思った。

 状況が変わったのは3年ほど前からだ。会社の業績が低迷し、ボーナスは約20万円に半減した。さらに、2年前からはゼロになった。

 公庫に掛け合い、ボーナス払いをなくし、月給から月々10万円を払うことにした。しかし、月給も1年半ほど前から3割近く減り、手取りは20万円台になったという。

 徐々に滞納するようになり、昨年4月までの滞納額は60万円。7月の末、とうとう裁判所からマンションの競売開始決定通知が届いた。

 地裁に公告されると、すぐ不動産業の数社が接触してきた。信頼できそうな企業を選び、男性は「任意売却」の手法をとることにした。

 任意売却により、競売の想定落札価格より200万円ほど高い900万円で売れた。それでも、約1300万円の借金が残っているという。

 妻は近所に「前々から売りたいと思っていたの」と言った。3人の子どものうち事情を知らない下の2人には「マンションが高く売れるうちに売ったのよ」と説明した。

 男性は「先が見えないのは、本当につらい」と言う。しかし、「精神的には落ち着いている」と語った。



住宅ローンが払えなくなった時には、最終的にはその物件を手放さないといけないわけですが、その処分方法の1つとして、最近よく聞く「任意売却」。その内容がわかりやすく掲載されていましたので、この記事を取り上げてみました。

13年前に3,200万円で購入したマンションが今や900万円というのも泣ける話ですが、それともう1つ。当たり前ですが注意しないといけないのは、物件を競売しても、任意売却しても、売却価格が住宅ローンの残高を下回る限り、住宅ローンの返済はし続けないといけない、という点ですね。

何が起こるか分からない昨今、やはり住宅の購入は慎重に慎重を期したいものです。

また頭金も重要ですね。平均、何割くらいの頭金を用意するのか分かりませんが、「住宅を購入する覚悟」からすれば1割と言わず、2割や3割くらい自力で貯めてから購入した方がいいかもしれません。

住宅ローンの延滞率は全体からみれば、ごくごくわずかなのかもしれませんが、しかしいつその危険が自分に降りかかってくるかわかりません。そんな時に「こんなはずじゃなかった」ということにならないよう、やはり物件購入は慎重に行いたいものです。

(編集部)


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