最新の
今、最も人気の住宅ローンをご紹介します。
ランキングは読者のクリック数でカウントしています。

■トップページ > 住宅関連ニュース > 詳細記事

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

住宅ローン お役立ちコンテンツ

住宅関連ニュース

このページでは、住宅ローン、住宅に関する各種ニュースや情報をご紹介します。
2012年1月19日

日経ビジネスオンライン

住宅ローンが狭き門になる


 「今年こそマイホームを買おうかな」――。新年早々、新聞からはみ出さんばかりの分譲マンションの折り込み広告を眺めて、こう考えた読者も多かったのではないだろうか。結婚、出産と人生の転機を迎える人でなくても、「いつかは自分の城を持ちたい」との願望は心のどこかにあるものだ。


 2011年3月の東日本大震災は、“住宅を持つリスク”を顕在化させた。首都圏では、マンション販売の主戦場だった東京湾岸で液状化被害が出たことで、一時的な買い控えが起きた。しかし、「のど元過ぎれば熱さ忘れる」ではないが、足元の需要は持ち直しつつあるようだ。不動産業界では、消費者の“震災後遺症”は短期間のうちに癒えたとの見方が強まっている。


(中略)

 不動産経済研究所が昨年12月に出した予測によると、2012年の首都圏でのマンション供給戸数は5万3000戸と昨年より17.6%多くなる。そして、2013年はさらに伸びるとの見方がある。


 というのも、政府が昨年末まとめた社会保障と税の一体改革素案で消費税を2014年4月に8%、2015年10月に10%に引き上げる方針を打ち出したからだ。マンションにも、土地を除いた建物価格への課税が上乗せされる公算が大きい。マンションは単価が高い分だけ増税額も大きくなることから、これから数年は消費増税前の駆け込み需要が計算できるというわけだ。

 一方で、消費者は“買い時”をどう判断すればいいだろうか。震災後遺症が早期に癒えたのは、2008年のリーマンショック以降、購入を先送りし続けた層が我慢しきれなくなった、との解説は不動産業界でよく耳にする。


ローン金利引き下げの裏で進む選別

 さらに、住宅金融支援機構の固定型ローン「フラット35シリーズ」の金利優遇幅は縮小されたものの、それを補うように民間金融機関がローン金利の引き下げを競っている。変動型の短期金利では年1%以下は当たり前。5年以上の固定型でも、年1%台前半に突入している。金利面で圧倒的な借り手市場である今を逃す手はない。日本の危機的な財政を考えると、いつ金利上昇に転じてもおかしくはなく、ローン返済期間中に少しでも低金利の恩恵を受けたいと考えるのは自然だ。


 ところがだ。いざマイホーム購入を決めても、ローンが組めないという現実に直面する人が増えているという。


 「銀行がこれほどローン金利の引き下げ競争をしているのに、そんなバカな」と思われるかもしれないが、昨年末に取材で訪れた大手不動産仲介会社の幹部は、こう顔を曇らせた。「震災による需要の落ち込みは限定的で胸を撫で下ろしていたのもつかの間、ここに来て売買が成立しても、買い手が銀行のローン審査をはねられて取引がキャンセルとなるケースが目立つ」と。


 この会社が仲介するのは中古のマンションや戸建て住宅が中心。ローン審査は、借入額が大きい“億ション”だけではなく、売買価格が3000万円前後のボリュームゾーンでも厳しいという。「特に厳しいのが、借り手の勤務先の選別」とこの幹部は指摘する。


 日銀によると、国内銀行の住宅ローン残高は2011年9月末で約105兆円。四半期ベースで見た対前年比の伸び率は鈍化傾向にあるものの、残高は増え続けている。それでも、あるメガバンクの担当者は「他行と競争するために金利優遇幅の拡大(貸出金利は低下)を続けるには、借り手の選別を強めざるを得ない」と明かす。


 5年固定型でも年1%そこそこの金利しか得られない住宅ローンは、銀行にとって薄利な商売だ。それでも、貸出先不足から資金運用が国債にどんどん偏るよりはいいと残高を積み上げてきた。だが、貸出金利があまりに低下すると、一部ローンの焦げ付きを利ザヤで補えなくなる。焦げ付きリスクの少なく収入が安定した人に貸出対象を絞らざるを得ないのだ。ローン審査の厳格化は、銀行の金利競争もそろそろ限界に近づきつつあると見ることもできる。


 金融庁が銀行に対する検査で、住宅ローンの長期的な採算性を一段と精査し始めたとの指摘もある。貸出期間が最長で35年にもなることを考えると、住宅ローンの与信管理は簡単ではない。ある不動産業界関係者は「特に、フラット35シリーズなど長期ローンの審査が厳しくなったとの話をデベロッパーから聞くようになった」と話す。不動産経済研究所も前述した2012年のマンション供給予測の中で、ローン審査で選別が強まっていることが市況のリスク要因に挙げた。


 欧州危機が日本に本格的に波及すれば、銀行の審査はますます厳しくなる。新築マンションも例外ではないだろう。そのあおりを最も食らうのは、頭金にする貯蓄額が少ない20〜30代のマイホーム一次取得者層だ。彼らの購入意欲の減退で、デベロッパーは縮んだパイを奪い合うことになる。そうなれば、業界は集客力に勝る一握りの大手が寡占する構図がより強まりそうだ。


(以下略)

<編集部からのコメント>

何だか刺激的なタイトルになっている上記コラム。これから住宅ローンを借りようと思っている方からするとドキリとする内容かもしれませんね。住宅ローンの審査が厳しくなっている、ということであります。

記事によれば「ここに来て売買が成立しても、買い手が銀行のローン審査をはねられて取引がキャンセルとなるケースが目立つ」、「特に厳しいのが、借り手の勤務先の選別」ということであります。本当でしょうか?

記事中ではメガバンク氏も登場しておりまして「他行と競争するために金利優遇幅の拡大を続けるには、借り手の選別を強めざるを得ない」とのこと。だとすれば、金利が低い銀行ほど、審査が厳しいと言えるのかもしれません。

住宅ローンを拡大するために積極的に金利を引き下げているのに審査を厳しくする、というのは本末転倒な気もしますが、その理由としては記事でも指摘されているように、住宅ローンは銀行にとって薄利な商売であり、貸出金利があまりに低下すると、焦げ付きを利ザヤで補えなくなるので、焦げ付きリスクの少なく収入が安定した人に貸出対象を絞らざるを得ない、ということですね。

大雑把に計算すると、金利が1%の住宅ローンなら、1%以上の人が住宅ローンを返済できなくなると採算が取れなくなってくる、ということになります。もちろん、住宅ローンの原資は銀行のお金ではなく、顧客の預金ですから、預金の利子を払わないといけないですし、その1%の金利から人件費なども賄わないといけません。

そう考えると、いくら担保があっても、実際の「損益分岐点」となる「焦げ付き率」はもっと低いのかもしれません。とすれば、これだけ住宅ローン金利が下がっているわけですから、「審査が厳しくなっている」というのも、確かに起こり得そうですね。

さらに記事では「特に、フラット35シリーズなど長期ローンの審査が厳しくなったとの話をデベロッパーから聞くようになった」ということであり、長期ローンを検討されている方はご留意ください。

ではユーザーとしての自衛手段は何なのでしょうか?

1つ目はしっかり頭金をためておく、ということです。頭金が増えれば増えるほど住宅ローンの金額が減りますので、審査が通りやすくなる、というのもありますが、それに加え、頭金が多い人はやはり信用されやすい、という話は聞きます。

実際、メガバンクも頭金の割合によって金利を変えている場合もあります。つまり頭金が多い人は信用力が高く、焦げ付きにくいので、金利を低くできる、ということですね。信用力も高まり、金利も低くなるなら、まさに一石二鳥です。

2つ目はなるべく複数の銀行に申込をしておく、ということです。上記の通り、金利が低い銀行ほど審査が厳しいのだとすれば、必然的に審査に引っかかる確率も高くなります。転ばぬ先の杖ではないですが、複数の銀行に申し込んでおけば、仮に1つの銀行がダメでも慌てなくてすみますね。

景気の先行きが読めない現状では、住宅ローンの審査が更に厳しくなる可能性も0ではありません。ユーザーとしてできることはぜひしっかり実行して、万全の状態で審査に臨みたいものですね。

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちコンテンツ

トップページ
New! 2016年9月の住宅ローン金利比較・ランキング
住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について
住宅ローンシミュレーション(シュミレーション)について
住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?
最新住宅関連ニュース :
地価動向について
住宅ローン減税/住宅ローン控除について

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちリンク

引越し業者一括見積もり
トップページ