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2012年4月12日

＜日刊スポーツ＞

　マイホームを買いたいけれど、住宅ローンは借りられるのか……。そんな不安を抱いている人は少なくないだろう。特に、会社員と違って、毎月決まった収入があるとは限らないフリーランス、自営業者、派遣社員、契約社員の中には住宅ローンは組めないとあきらめている人もいるはず。実際、フリーランスや自営業者だと住宅ローンは借りにくいのか？ライフクリエイト代表でモーゲージプランナー（住宅ローンの専門家）の中島正志氏に聞いた。

■自営業やフリーランスが不利とは限らない

　「自営業者やフリーランスだからということで、住宅ローンが組めないわけではありません。フラット35も民間ローンも、お金を借りて利息を払う方がお客様であり対等な関係です。自営業者やフリーランスでも、収入や売り上げが十分で、ローンの返済能力があると判断できれば、金融機関は融資してくれるでしょう。また、派遣社員、契約社員だからといって諦めてしまう方もいますが、雇用形態、収入がしっかりしているかどうかが重要になります。まずは、専門家に相談することをお勧めします」と中島さんは話す。

　では、ローンの返済能力は何を基準に判断されるのか。住宅ローンを借りる場合、過去3年分の所得がひとつの目安で、借入れを申し込む際には納税証明書や確定申告書の写しなど、所得を証明する書類を提出する。年収に対する年間のローンの返済金額の割合を返済負担率といい、個々の年収によっての融資基準の返済負担率が変わってくる。

■返済能力があるかどうかが審査のカギ

　「ここで注意したいのが、源泉徴収票で納税していれば問題はありませんが、確定申告している場合などは公的証明（納税証明書）との額面の違いがでてしまうこと。その場合、金融機関の融資判断基準はあくまで公的証明（納税証明書）となります。近い将来、マイホーム取得を考えている方は、確定申告の際には、節税対策で経費等を差し引いて収入を少なく見積もるより、住宅ローンが借りられる収入を確保することが重要です。

（中略）

■収入に不安がある場合は

　住宅ローンを借りる上で気になること、フラット35と民間ローンではどちらが借りやすいのだろうか。「フラット35は規定の書類や条件をクリアすることが大前提です。民間融資の場合は、収入証明などを提出することで借入できるケースもあります。どちらが借りやすいかは一概には言えませんが、審査金利の基準が違うため借入額や長期の返済計画が大きく変わります。最終的にはご自身のライフプランに合わせた判断をすることをお勧めします」。

　もちろん個々のさまざまな事情があるので、一概に収入があれば大丈夫とは断言できない。同じ仕事を何年続けているか、過去の収入額が安定しているか、仕事の専門性、スキルアップしているかといった面も判断要素として絡み合い、総合的に判断されるといえるだろう。「ローンの借り入れが厳しい場合は、頭金を増やして借入額を減らす、親から資金援助を受けて借入額を減らすなど、工夫が必要です。住宅ローンを借りて家を買いたいと思ったら、住宅ローンに関する正しい知識を身につけ、ライフプランをきちんと考えてローンが借りられるように準備をすることですね」とアドバイスしてくれた。

（以下略）

＜編集部からのコメント＞

世の中で、自営業やフリーランスの方は増えているのでしょうか？ネット系ビジネスの拡大や、資本金の最低金額の引き下げなどにより（法人を設立すると自営業とは言えないのかもしれませんが）、起業は比較的簡単になってきているものと思います。

一方で、公務員人気など、安定した仕事への関心はますます高まっているようですし、いわゆるパパママショップ的なお店や、街角のタバコ屋・お米屋など、「昭和」な自営業は徐々に減りつつあるように感じます。全体としてはどうなのでしょうね？

ということでネットで調べてみると個人事業主の数は、平成元年に８９６万人だったものが、平成２０年度には６０７万人まで減少しているようですね。恐らく足元ではさらに減少しているものと思います。ＳＯＨＯという言葉も流行りましたが、世の中全体で見れば、決して個人事業主が増えているわけではない、ということですね。少し意外な気もします。

さて、サラリーマンを辞め、起業するに当たって覚悟することは何でしょうか？もちろん、いかに稼ぐかということが最重要なのは間違いありませんが、副次的な変化としては、「信用力がほぼ０になる」ということですね。つまり極端に言うと、誰も信用してくれなくなります。ということは

・クレジットカードを作れない
・住宅を借りられない
・住宅ローンを借りられない

と言ったことが起こるわけですね。そんなわけで、独立を前にカードや住居、オフィスを押さえる人は多いのではないかと思いますが、しかし、今後の収入の見込みがしっかり立っていない中で、あわてて住宅ローンを借りる人は少ないと思います。

結果として、自営業やフリーランスの方々にとって住宅ローンは縁遠いものとなっているのではないでしょうか。

ところが上記記事の中で、モーゲージプランナー氏は「自営業者やフリーランスだからということで、住宅ローンが組めないわけではありません。フラット35も民間ローンも、お金を借りて利息を払う方がお客様であり対等な関係です。自営業者やフリーランスでも、収入や売り上げが十分で、ローンの返済能力があると判断できれば、金融機関は融資してくれるでしょう。」と述べております。

正論ですが・・・正直、あまり釈然としませんね。「収入や売り上げが十分で、ローンの返済能力がある」と判断される審査基準がやはり相応に厳しいのではないでしょうか。

この解説が、銀行の審査担当者のコメントであればそれなりに説得力があるのですが・・・。

とは言いつつ、自営業やフリーランスの方々が住宅ローンを借りようとする場合のポイントとしては以下が挙げられておりまして、こちらは参考になりますね。

・住宅ローンを借りる場合、過去３年分の所得が目安
・確定申告の際には、節税対策で経費等を差し引いて収入を少なく見積もるより、住宅ローンが借りられる収入を確保することが重要

まずは３年間しっかり稼ぎ、しっかり納税する必要があるということですね。やはり住宅ローンは個人事業主にとって縁遠いものである気がします・・・。

むしろなるべく節税し、お金を貯め、頭金をしっかり確保する方が現実的かもしれませんね。当てはまる方は参考になさってください。