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2012年4月24日

日経住宅サーチ

資産デフレ下での中古マンション購入 必勝ポイントはコレだ!


 中古マンションの価格は下落基調だ。下押し圧力が強く働き、売出価格、成約価格どちらも前年比マイナスが続く。中古マンション市場は完全な「買い手市場」なのだ。そこで、こうした状況下、これから中古マンションを買おうという人はどういう点に注意すればいいのか、以下、必勝ポイントを紹介することにする。

<ポイント1> 高まる首都直下地震の切迫性 地震対策は必須確認

 やはり最も重要視したいのか地震対策だ。今後4年以内に首都圏でマグニチュード(M)7級の直下地震が70%の確率で発生するといった発表があったように、巨大地震の切迫性が高まっている。17年前の阪神淡路大震災(M7.3)では、1981年以前に建てられた旧耐震の建築物に被害が集中した。それ以降に建設された新耐震の建築物は7割以上が軽微もしくは無被害だった。現在の耐震基準に適合した住宅であれば、M7クラスの地震には対応できる耐力があるというわけだ。無論、新耐震だから絶対に安全とは言えないが、やはり新耐震のほうが安心感はある。

 また、ライフラインが寸断された場合に備え、管理組合が備蓄倉庫に飲料水や食料、また、懐中電灯や簡易トイレなどを事前準備しているか確認しておくと安心だ。閉じ込められないよう、エレベーターが揺れを感知したら最寄り階で自動停止するか、ガス漏れしないようガスメーターには自動で遮断する機能が装備されているか、さらに防災マニュアルが作成されているかなど、細かい点まで詳細に確認しておきたい。

<ポイント2> マーケットは完全な買い手市場 価格交渉は強気でのぞめ

 次に、マンション価格について助言しておこう。前段で述べたように現在の中古マンション市場は買い手優位な情勢となっている。供給過多のなか、価格には下押し圧力がかかっている。

 中古マンションの売買では値引きが常態化している。現在は買い手市場、強気で価格交渉できる絶好のタイミングが到来している。軽はずみな冷やかしでの交渉はご法度だが、本気で購入する意思があるのなら臆さずに値引き交渉してみよう。

<ポイント3> 長期金利上昇の兆し 住宅ローンは「短期決戦」を心がけよ

 続いて、3つ目として資金計画にも言及しておきたい。中古マンションを好む人の選択理由として「価格の割安感」を挙げる人は少なくない。新築マンションより安く買えることが魅力というわけだ。この安さを資金計画に反映させてほしいというのがポイント3の主旨だ。安く買えた分、返済期間を短縮して住宅ローンを組み、早期完済してほしいのだ。

 今年2月の日本銀行による追加の金融緩和などを受け、長期金利の上昇をもたらしている。昨年12月から1%を割り込んでいた長期金利が、今年3月に入り1%台を回復している。たとえ住宅ローン金利が本格的に上昇し始めても、返済期間が短ければ金利上昇にさらされるリスクは低減できる。もちろん、35年返済より25年返済のほうが総返済額が少なくて済むのは言うまでもない。営業マンに勧められるまま35年ローンを組む必要はないのだ。長期金利は上昇の兆しを見せている。住宅ローンは“短期決戦”を心がけたい。

<ポイント4> 管理費などの滞納や、修繕積立金の不足がないか要確認

 中古マンション購入といえば、マンション管理の中身にも細心の注意が必要だ。最も気をつけたいポイントとして、管理費や修繕積立金の滞納がないかどうか契約前に確認しておこう。特に、売却理由が住宅ローンの滞納による任意売却(債務整理)だったり、あるいは、売り主の死亡による相続絡みの物件は念入りな下調べが必要だ。滞納された管理費や積立金は新たな買受人に支払い義務(債務)が承継される。中古マンションの購入者には余分な支出が発生することになる。滞納がある場合には重要事項として説明することが法令で決められているので、重要事項説明の際に宅建主任者から詳しく説明を受けるようにしよう。

 また、同時に修繕積立金の残高にも気をつけるようにしたい。修繕積立金はマンションの計画修繕に欠かせない大事な管理組合財産だ。にもかかわらず、この積立金が不足し、適時・適切な修繕工事が実施できないマンションが後を絶たない。

 一度不足してしまうと、その不足分を補うためには一時的にせよ段階的にせよ修繕積立金を値上げせざるを得ない。中古マンション売買では、こうした事実を入居後に初めて知ることがある。契約前に長期修繕計画をきちんと確認しておかなかったからだ。この問題は知らなかったでは済まされない。区分所有者となった以上、修繕積立金の支払いを拒むことはできない。まして、仲介業者に文句を言っても無駄だ。こうした失敗をしないよう、適正な積立金残高があるかどうか確認を怠らないようにしてほしい。

<ポイント5> 後で不具合が見つかった場合の対応方法を決めておこう

 そして最後、引き渡しを受けた後に不具合(欠陥)が見つかった場合、どのように対処するか「売り主」「買い主」「仲介業者」の3者間であらかじめ取り決めておくと安心だ。 個人間売買となる中古マンション取引は新築マンションの場合と異なり、アフターサービスを受けることができない。瑕疵(かし:欠陥)が見つかった場合、品確法では引き渡しから10年間、売り主側に責任を問えることになっているが、残念ながら対象となるのは新築住宅だけだ。欠陥が見つかった際の責任追及に関し、中古住宅は新築住宅なみの保証がないのだ。売り主が一般個人ということもあり、一方的に責任を負わせることができないからだ。とはいえ、買い主ばかりがリスクを負うのも不公平だ。契約書に追記するなり、別途、覚書を交わすなど、「保証期間」「保証の対象(部位)」「保証内容」について、3者間で事前に取り決めるようにしたい。

<編集部からのコメント>

震災以降、不動産価格は下落傾向にあります。津波被害や液状化被害を目の当たりにして、リスクをなるべく避けたいと考えるのは自然なことだと思います。

また最近では全国で地震・津波のリスクが見直され、平野部では軒並み浸水のリスクや、火災の危険性が指摘されています。そうなるともう住むところがないような気すらしてきますが、このように防災・減災の意識が高まるにつれ、古い住宅を売却し、より耐震性の高い物件に買い替えようと言う動きも出てきているのではないでしょうか。

実際、中古住宅や中古マンションの価格は特に下落し続けているようですね。

一方で、住宅というのは必需品であり、どこかに住む必要があります。また日本で住む以上、どこにいても地震のリスクから完全に免れることはできません。だとすれば腹をくくって購入してしまい、地震保険等で最低限のリスク軽減策を図っておく、というのも一つの考え方ですね。

かつ、希望のスペックを持った物件が値下がりし、だんだん予算内に入ってくれば、そうしたリスクはさておきソワソワしてしまうのが人情ではないでしょうか?

かく言う記者もその1人でありまして、しかも狙っている物件が引き続き、臨海エリアの中古マンションという値下がりが顕著なカテゴリーでありまして、震災の被害に遭われた方や、現所有者の方には申し訳ないですが、物件情報を見るたびにソワソワしっぱなしであります。

資金余力から言えば、もう一段、下がってくれればありがたいのですけれど・・・。

さてそんな、これから中古マンションを購入しようという方々に対し、「必勝ポイント」をアドバイスしているのが上記コラムですね。具体的には以下のような点が指摘されております。

1.現在の耐震基準に適合した住宅であるかどうか。
2.備蓄倉庫に飲料水や食料、懐中電灯や簡易トイレなどを事前準備しているか。
3.エレベーターが揺れを感知したら最寄り階で自動停止するか、ガス漏れしないようガスメーターには自動で遮断する機能が装備されているか、さらに防災マニュアルが作成されているか。
4.本気で購入する意思があるのなら臆さずに値引き交渉すべし。
5.安く買えた分、返済期間を短縮して住宅ローンを組み、早期完済してほしい。
6.長期金利は上昇の兆しを見せている。住宅ローンは“短期決戦”を心がけたい。
7.管理費や修繕積立金の滞納がないかどうか契約前に確認。
8.修繕積立金の残高にも気をつけるようにしたい。積立金が不足し、適時・適切な修繕工事が実施できないマンションが後を絶たない。
9.引き渡しを受けた後に不具合(欠陥)が見つかった場合、どのように対処するか「売り主」「買い主」「仲介業者」の3者間であらかじめ取り決めておくと安心。

記者であれば、値段と広さ、スペック、築年数、そして立地だけで決めてしまいそうですが、それらはもちろん物件選びの上で重要なファクターであるものの、それ以外にも色々と注意点があるということですね。ナルホド、勉強になります。

特に重要なのはどれでしょうか?

1の耐震基準は確かに重要ですね。3の共用設備の備えも気になるところであります。4の値引き交渉は必須ですね。5の住宅ローンの期間短縮も然り。7の管理費・修繕積立金不足、8のマンション全体の修繕積立金不足も大事なポイントです。

修繕積立金については、国土交通省から新しいガイドラインが出ましたが、ほとんどのマンションで不足している懸念があるということですね。ある程度、修繕積立金が値上がりするという前提で、家計負担を計画しておいたほうがいいかもしれません。

9の引渡し後の不具合も気になるところですね。悪質な場合は訴えることもできるのかもしれませんが、大きな負担となってきますので、事前に取り決められるのであれば、事前に決めておきたいですね。売主は嫌がるでしょうけれど。

一方で、今のところ当てはまらないのは6の「長期金利は上昇の兆しを見せている」という点ですね。確かに3月中旬に長期金利は少し上昇しましたが、その後低下し、現状では最低水準にあります。この点ではあまり焦る必要はないといえます。



とは言いながら、全般的にはこれから中古マンションを購入しようという方々にとっては役に立ちそうなアドバイスが並んでいますね!中古マンションを検討されている方はぜひ参考になさってください。

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