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2012年5月17日

日本経済新聞

住宅ローン、借りづらくなった?適齢世代の返済力を疑問視


 「最近、住宅ローンを借りづらくなっているそうだよ」。道行く若いサラリーマンの会話を聞いて、その場で調査に乗り出した。

 中堅メーカーの正社員で30代のYさん。約2500万円の中古マンションの購入を希望し、500万円の頭金を用意。残りをA銀行の住宅ローンで賄う予定だった。A銀行は「年間返済額が年収の35%以内」と審査基準を公開している。年収は約400万円で「基準を満たしているはずなのに審査に通りませんでした」とあきらめきれない様子だ。

■信用調査に力

 リーガル池袋法律事務所(東京都豊島区)の弁護士で、フィナンシャル・プランナーの肩書も持つ小林幸与さん(58)によると、住宅ローンの審査に通らず「なぜ断られたのか」と相談に来る人が増えているという。「銀行は審査に通らなかった理由を本人には伝えません。年収だけでなく、勤続年数や勤務先の信用力などもチェックされています」。Yさんの場合、転職を繰り返してきた職歴がマイナス材料になったようだ。

 三井不動産レジデンシャルの契約コンサルティング部グループ長の鈴木明彦さん(52)は「銀行は住宅ローンの売り込みに熱心で、勤務先が安定している方の契約は順調です。半面、派遣社員の方などには厳しくなったかもしれません」と微妙な変化を感じ取っている。東急リバブル流通事業本部の営業推進課長、柏嶋秀行さん(48)も「借り手の信用調査を従来より慎重にしているようです」とほぼ同じ感触だ。

■何とか黒字に

 でも銀行に行くと、住宅ローンを推奨するパンフレットが並んでいる。なぜ銀行は住宅ローンの契約に熱心なんだろう。銀行に問い合わせると、三菱東京UFJ銀行リテール業務部の荻野俊介さん(42)が答えてくれた。「低金利だと銀行の金利収入も減りますが、銀行が資金を運用する対象の中では依然、国債などに比べて利回りが高いのです」

 業界推計によると、銀行の住宅ローン金利は直近で平均年1.8%。人件費や資金調達コストなどを除いた利ざやは年0.5〜0.6%程度で何とか「黒字」を確保している。

■デフレを象徴

 もうけが小さくても安売り競争から抜け出せない、どこかで聞いたことがある話だ。ドイツ証券シニアアナリストの山田能伸さん(56)にこの話をすると「住宅ローンは、パソコンやデジタル家電と同様に『コモディティー(汎用品)化』が進み、デフレを象徴する存在になったのです」と解説してくれた。

 コモディティーとは、技術開発などのハードルが下がり、参入しやすくなった商品を指す。住宅ローンは企業向け融資に比べれば、審査の基準や方法、商品にもあまり差がない。そこで、低金利を前面に出して旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)などから借り換えを促す銀行が急増した。インターネットの普及で銀行別の金利比較がしやすくなったのも低金利競争の一因とみられている。

 三菱東京UFJ銀行の荻野さんは「従来以上に利用者の属性をきめ細かく判断し、貸し倒れを防いでいるのです」と回答。「銀行は住宅ローンを伸ばそうとして金利を下げてきましたが、その過程で借り手を厳しく見始め、結果として利用者が借りづらくなっているのかもしれません」と山田さんが補足してくれた。

 住宅ローンに詳しい証券アナリストの小関広洋さん(55)に、これからどうなるのか聞いてみた。「非正規雇用の増加、少子高齢化とデフレの進行で日本人の消費行動は変わりつつあり、不動の地位にあった住宅ローンも安泰ではありません。銀行の低金利競争にも歯止めがかかるでしょう」と述べる。

<編集部からのコメント>

最近、住宅ローンが借りづらくなっている、というこの話題。上記記事では例として、30代で年収400万円の中堅メーカー正社員Yさんが、頭金500万円を用意して2,000万円の住宅ローンを組もうとしたところ、審査に通らなかったと紹介されています。

パっと聞いた感じではいかにも審査に通りやすそうな、ごくごく一般的な住宅ローン利用者像と重なりますが、ダメだったとは意外ですね。記事では「転職を繰り返してきた職歴がマイナス材料になったようだ」とのことですが本当でしょうか?転職理由にもよるのでしょうけれど、今でも正社員だということは再就職する力があるということで一概に信用力が低いとは言えない気がします。

単純に勤続年数が足らなかったとかそういうことではないのですかね?

その真偽は分かりませんが、上記記事では専門家による「派遣社員の方などには厳しくなったかもしれません」、「借り手の信用調査を従来より慎重にしているようです」と銀行側の審査姿勢の微妙な変化を指摘する声が引用されています。

これだといかにも週刊誌的な、根拠の薄い憶測記事のように響かなくもないですが、そうした審査の厳正化の流れは間違いなくあるのでしょうね。

背景としては上記記事でも指摘されているように住宅ローンの「安売り競争」ですね。銀行の住宅ローンの平均金利は1.8%。人件費や資金調達コストなどを除いた利ざやは0.5%〜0.6%ということですから、まさに薄利多売です。

加えてこの利ざやは、住宅ローンの借り手が全員、返済してくれて初めて確保できるのであって、仮に0.5%=200人に1人が返済できなくなり、住宅を処分しても返済しきれなかったりすればすぐに吹き飛んでしまうギリギリの水準とも言えます。

さらに平均金利が1.8%の場合の利ざやが0.5%〜0.6%ということは、今のように変動金利タイプが隆盛で、主流が1%前後の水準になっている現状では、資金調達コストがほぼ0とは言え、利ざやがさらに少ないのは間違いありません。

とすると・・・審査が厳しくなるのは当然と言えるのかもしれませんね。

実際、記事内では、三菱東京UFJ銀行氏が「銀行は住宅ローンを伸ばそうとして金利を下げてきましたが、その過程で借り手を厳しく見始め、結果として利用者が借りづらくなっているのかもしれません」とコメントしています。

銀行サイドの方の発言ですので、恐らくこれは正しいのではないかと思いますが、これはつまり「金利が低い銀行=人気の銀行ほど審査が厳しい」と言えそうです。

加えて以前ご紹介したように、金融庁が昨今の住宅ローン競争に問題意識を持っていて、審査が甘い銀行や、金利が低すぎる銀行がないか調査に乗り出す方針である、というのも伝えられております。そうした外圧も含め、銀行側に審査を厳しくする状況が整っているということですね。

では住宅ローン利用者として対応方法はあるのでしょうか?

仮に金利の低さが審査の厳しさを反映しているのだとすれば、金利の低い銀行からどんどん申し込みを続けていくことでしょうね。仮に最も金利の低い銀行の審査に落ちても、2〜3番目、4〜5番目の銀行ではOKが出ることもあると思います。

あるいは金額を減らされたり、金利を少し高めに設定された、条件つきのOKが出ることもあるかもしれませんね。いずれにせよこれからは「人気銀行から審査に落とされるのが当たり前」の時代になってくるかもしれませんね。

ちなみに上記記事では「銀行の低金利競争にも歯止めがかかるでしょう」と締めくくられておりますが、いかがでしょうか?記者は全く逆の考え方ですね。カジュアルウェアしかり、液晶テレビしかりですが、縮小する市場の常として、価格競争はますます激しくなるのが通例です。

住宅ローンもそれに倣うとすれば、低金利競争は今後ますます激しくなるのではないでしょうか?

もちろんそれは利用者にとってはありがたいことですが、その裏返しとして、繰り返しになりますが、審査が厳しくなる傾向にあることは留意しておいた方が良さそうです。

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