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2012年5月29日

朝日新聞

東京主要部の期待利回り、僅かな低下から横ばいで推移


 シービーアールイー(日本本社:東京都港区浜松町)は5月23日、「不動産投資に関するアンケート」の最新調査結果の一部を発表した。不動産投資家に対して四半期毎に実施しているアンケート調査で、今回は4月に実施し161人から回答を得た。


 それによると、今期、東京主要部の各セクター(オフィス、賃貸マンション、商業、ホテル、倉庫)の期待利回り(NOIベース)は、前期(2012年1月調査時)と比べ、オフィスが2期連続の横ばい(下限4.30%〜上限4.60%、平均4.45%)、賃貸マンション(ファミリータイプ)が4期連続の横ばい(下限5.50%〜上限6.00%、平均5.75%)だった。商業(下限4.50%〜上限4.90%、平均4.70%)、ホテル(下限6.50%〜上限7.00%、平均6.75%)、倉庫(下限5.80%〜上限6.30%、平均6.05%)の3セクターは低下した。いずれのセクターでも、低下幅は5〜10べーシスポイントと僅かで、かつ上限値か下限値の一方のみの低下にとどまった。

<編集部からのコメント>

マイホームを購入する際、戸建てかマンションかで悩む人もいるかもしれません。どちらもメリット・デメリットがありますので、どちらが良いかを一概に言うことはできませんね。自分の価値観にあわせ、自分や家族に良いと思うほうを選べばよいと思います。

さてマンション派の中には、その理由として「貸しやすいから」と言う人もいると思います。記者も個人的に聞いたことがあります。実際、マンションの方が貸しやすいのかどうか、統計的なデータを調べたわけではないのですが、賃貸に住む人が比較的年齢が若いのだとすれば、気兼ねよりも利便性を重視し、マンションを借りたいというニーズの方が大きいのは直感的には理解できます。

ではニーズがあるとして、実際にどれくらいの家賃で貸せるのでしょうか?

これまた直感的には5%〜6%程度のイメージがありますが、上記記事では不動産投資家に対するアンケート結果が掲載されておりまして、東京主要部のファミリータイプの賃貸マンションの場合、期待利回りは5.50%〜6.00%、平均5.75%ということになります。5.75%!

定期預金の金利は0.0X%という状況ですから、1ケタも2ケタも異なる利回りということですね。仮に4,000万円の家であれば月19万円の家賃収入が期待できるということですから、確かにマンションは「投資用物件」として考えても、お得な気がします。

が、本当にそうでしょうか?

お得かどうかを判断するには、その裏側のコストを計算する必要があります。まず考慮しないといけないのが住宅ローンの金利でして、仮に2%としておきましょう。

次に管理費や修繕積立金、税金などの費用で、年間30万円くらいですかね?だとすると0.75%くらいのコストになります。

また、よく抜け落ちてしまうポイントですが、建物の価値は年とともに減っていくことも考慮しておかないといけません。50年はなかなか住めないとすれば、耐用年数は40年くらいですかね?実質的に築40年でほぼ価値が0になるとすれば、単純に計算すれば年2.5%ずつ価値が減っていくことになります。

このコストを合算すると、2%+0.75%+2.5%=5.25%となり、平均的な期待利回り=5.75%との差はわずか0.5%です。

さらにマンションを賃貸に回した場合の最大のリスクはなんと言っても空室です。借りてくれる人がいなければ家賃も絵に描いた餅ですね。仮に2年に1回、2ヶ月の空室があるとすれば、それだけで利回りは5.75%から5.27%に低下します。

こうなってくると家賃収入−トータルコストの利潤はわずか0.02%ですね。定期預金をやっておいた方がリスクもないし元本保証だし、よっぽどいいことになります。

投資用マンションで成功した人の話は、書店でしか見ませんからね。やはり相当、眉唾ということなのでしょう。

そんなわけでいつもの結論に戻りますが、マイホーム探しは「貸しやすいから」などと言った経済合理性は抜きにして、やはり「一生住みたい家かどうか」を基準にして進めるべきだと思います。

逆に言えば、一生住み続ける限り「空室リスク」はなくなりますから、経済合理性から言ってもリターンがプラスになる可能性が高まってきますね。

これからマイホーム選びをされる方は参考になさってください。

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