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2012年5月31日

日経住宅サーチ

「悪い金利上昇」に負けない住宅ローンの組み方


 返済期間が30年程度にも及ぶ住宅ローンの資金計画を立てるには、長期的な視点でのプラン立案が不可欠だ。現在の低金利が未来永劫(えいごう)、約束されるわけではない。金利変動リスクへの備えが必要となる。そこで、本コラムでは低金利の恩恵を享受しながら、同時に金利上昇にも対抗できる資金計画の立て方をご紹介する。方法はいたってシンプルだ。ぜひとも実践してほしいと思う。

金利タイプの選択に関し、日本人は「アリ」ではなく「キリギリス」だった

 下図は、これまでに住宅ローンを借りた人がどの金利タイプを選択したか、その割合を時系列でまとめた表だ。見てお分かりのように、ほぼ2人に1人が変動型の金利タイプを選んでいる。冬の食糧不足(=金利変動)に備えるのであれば全期間固定型の金利タイプを選ぶべきなのだが、現実はキリギリス同様、目先の利益が最優先されている。金利上昇への対策は置き去りにされ、毎月返済額の安さばかりに関心が寄せられている。



 これは由々しき事態と言わざるを得ない。もし、市場金利が高騰して住宅ローン金利も跳ね上がったら、変動型の金利タイプはその影響をもろに受ける。住宅ローン難民への階段を登り始めては決してならないのだ。そこで、提案したいのが住宅ローン版「つもり貯金」だ。

金利4%でも返済可能かどうか? 銀行は4%での返済能力を審査している

 住宅ローン版「つもり貯金」とは、金利上昇により毎月返済額が増えてもローンの支払いがきつくならないよう、ローン返済と同時並行で金利上昇時のための返済原資を貯金しておこうというマネープランだ。実際は変動型の金利タイプを選択し、融資金利1%の借り入れをしているとしても、それを融資金利3%の固定型タイプを選び、借入金利3%で返済している“つもり”になり、その金利差(2%)に相当する金額を貯金に回す――という発想だ。これにより低金利の恩恵を享受しながら、同時に金利上昇にも対抗できる資金計画が立案可能となる。

 とはいえ、口で言うほど簡単に預貯金ができるのか?―― 読者の中には、こう思っている人も少なくないだろう。その点、筆者は「できないはずはない」と申し上げたい。というのも、銀行は住宅ローンを貸し出す際、融資金利4%でその人が返済できるかどうかを審査している。たとえ変動金利での融資を希望しても、審査そのものは金利4%での返済計画が合否の判定基準となる。つまり、銀行は金利上昇を想定し、4%でも返済できる余力がある人にしか貸し出さないのだ。言い換えれば、ローン審査を通過した人は金利4%での返済ができる人といえる。そこで、その余力を「つもり貯金」に傾けてほしいのだ。

 もちろん、返済途中で収入に変動があっても不思議ではない。あくまでシミュレーションによる審査でしかないのだが、「つもり貯金」は決して非現実的な話ではない。運よく金利が上昇しなければ、「つもり貯金」は繰り上げ返済の原資に充当できる。完済時期を早めることにも一役買うのだ。

 住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」(平成23年度第3回)によると、今後1年間の住宅ローン金利の見通しについて、65.9%の人が「ほとんど変わらない」と回答している。「現状よりも上昇する」という人は18.3%にとどまっており、“低金利慣れ”という病魔に多くの国民が侵されている。金利上昇に対するリスク感応度が鈍っている印象をぬぐい去れない。

 資金計画の立案で最も重要なことはリスクシナリオを描くことだ。「もし、金利が上昇したら…」「返済が困窮したら、どうしよう」というシナリオプランニングこそが、住宅ローンを成功へと導く。アリのような用意周到さが求められるのだ。金利が上昇してしまってからでは手遅れだということを肝に銘じ、ぜひとも住宅ローン版「つもり貯金」を実践に移してほしい。

<編集部からのコメント>

皆様もよくご存知の通り、今、住宅ローン金利は「変動金利タイプ」が、隆盛となっておりますね。上記コラムでも紹介されているように、住宅金融支援機構の調査では、過半数の人が変動金利タイプを選んでいると発表されています。

これがメガバンクや大手銀行となるとさらに極端で、9割を超える人が変動金利タイプを選んでいるようですね。メガバンクの店頭で「固定金利にしたい」と言うと、ザワザワっとするのかもしれませんね。

さてなぜこの変動金利タイプが人気かといえば理由は簡単で、最も金利が低いからですね。低いところでは1%を大きく下回る金利を提供している銀行もあります。

住宅ローン減税は簡単に言えば、残高の1%分が減税される制度ですから、住宅ローン金利が1%未満であれば、支払う利息より減税額の方が大きいという、「マイナス金利状態」を作ることも理論的には可能ですね。

では実際にどれくらい毎月の返済額が変わるかと言うと、元本3,000万円、借入期間30年で計算するとこうなります。

・金利が1%の場合 :  96,491円
・金利が2%の場合 : 110,885円
・金利が3%の場合 : 126,481円

どうでしょう?金利が1%の場合は、たまたま毎月の返済額が10万円を下回ったこともあり、2%のケース、3%のケースと比べると、負担感がかなり変わってきますね。金利が3%の場合と比較すると、毎月3万円も返済額が異なります。これだけギャップが大きいと・・・あえて固定金利を選択する人は少ないでしょうね。

もちろん変動金利タイプが万能・最強というわけではありません。上記コラムでも指摘されているように「現在の低金利が未来永劫、約束されるわけではない。」、「金利変動リスクへの備えが必要となる。」というのも正しいとは思います。

しかしながら金利上昇リスクというのは具体的にどれくらいあるのでしょうか?

現在の低金利が未来永劫続かないとしても、90年代半ばから始まっていることから逆算すれば、かれこれ20年近く低金利が続いていることになります。20年!

バブル期と同様、高金利もだんだん知る人が少なくなってきている状況ですね。こうした金利環境下で、わざわざ高い利息を払って金利上昇リスクに備えるのは、どうも現実感がありません。

加えて、変動金利は、市場の短期金利に連動しますが、短期金利は公定歩合などによって日銀が直接コントロールできる金利ですね。金利が上昇すれば景気は悪化しますし、多くの人々が住宅ローン返済に困ることになりますから、日銀は今後も、相当の環境の変化がない限り、金利を引きあげるのは難しいと思われます。

そんなわけで金利上昇リスクは、もちろん「無い」とは言えないものの、現実的にはかなり低いですね。とすると「当面、低金利が続く」という前提で変動金利タイプを選ぶのは合理的な判断だと思います。

とは言え、金利上昇リスクに対して丸裸というわけには行かないのも事実だと思います。多くの専門家は固定金利タイプを勧めるわけですが、それがあまり合理的でないとするとどういう方法があるのでしょうか?

記者が何度か書いておりますのは「変動金利+固定金利」のミックス金利でして、仮に半分が金利1%、半分が金利2%とすると、毎月の返済額はこのようになります。

・ミックス金利/1%+2%の場合 : 103,687円

これであれば変動金利のメリットも、固定金利のメリットも両方享受できるわけで、かつ返済金額もまずまずのレベルですね。

それに対し、上記コラムの作者の方は「つもり貯金」を推奨しています。これは

・金利1%の借り入れをしているとしても、それを融資金利3%の固定型タイプを選び、借入金利3%で返済している“つもり”になり、その金利差(2%)に相当する金額を貯金に回す

ということですね。具体的に言えば、上記試算の通り、毎月の96,491円の住宅ローン返済に加え、金利3%の場合の返済額との差額=約3万円を毎月貯金しておく、ということになります。

これはシンプルですが、なかなか良い方法ですね!

記者ならさらにこの3万円で繰り上げ返済を進めますね。仮に金利が1%で、毎月3万円の繰上げ返済を進めると、繰上げ返済のメリットは以下のようになります。

・利息軽減額 : 1,286,000円の削減
・返済期間短縮効果 : 7年10ヶ月短縮

支払うべき利息が約129万円減るのはありがたいですが、それ以上に返済期間が8年近く短縮される方がうれしいかもしれません。30年かかるものが約22年で済む、ということです。

「つもり貯金」にせよ、「つもり繰上げ返済」にせよ、変動金利タイプのメリットを生かしたなかなか上手いやりくりのように感じます。変動金利タイプを検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

なお、上記試算は新生銀行のホームページ上のシミュレーションを利用しています。ご興味がある方はアクセスしてみてください。

>>>新生銀行の住宅ローンシミュレーションはこちらから

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