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2012年6月21日

ZAKZAK

住宅ローン競争の激化で高まる貸し倒れリスク


 変動金利型は、年1%を下回る金利の住宅ローンはざらで、最優遇では年0・8%台の商品さえある。だが、行き過ぎた競争には思わぬ落とし穴も潜んでいるようだ。


 「変動金利もので1%を切るような超低金利の住宅ローンでは事務コスト代にもならない。じわじわと貸し倒れリスクも高まっている」


 ある金融機関の役員は、こう住宅ローンの先行きを懸念する。過当競争のあおりを受けて住宅ローン市場にバブルが生じているというのだ。企業の借入需要が乏しい中、金融機関はこぞって焦げ付きリスクが低い住宅ローンに傾斜、「他行からの借り換えを含め、顧客を囲い込むために出血レートで臨んでいる」(メガバンク幹部)というが、結果として不良債権化する懸念が高まっているのだ。この点について、金融庁幹部は次のように指摘する。


 「一部地域では金融機関の過当競争、競争激化に伴い、相当な金利の低下が生じている。また、延滞率の上昇がみられるところもある。さらに繰り上げ返済の問題や、住宅ローンは5年程度たった時点でデフォルト率がピークになるという、企業与信と異なるリスクを持っていることに注意しなければならない」


 このため、金融庁は今年度の金融機関検査で、住宅ローンの問題を集中的にチェックしているという。


 日銀調べ(2010年度)では住宅ローンの利ザヤは大手銀0・1%、地域銀行で0・5%にすぎない。少しでも貸し倒れリスクが高まれば収益は吹き飛びかねない。


 住宅ローンは、一般的に20〜30年といった長期の貸し出しとみられているものの、実際は、借り換えを含む期限前返済があり10年以内に完済されるケースが全体の約4割と最も多い。25年以上の超長期に及ぶ貸し出しは全体の2割に満たない。約定時の貸出期間に比べ、実際の貸出期間は短いわけで、この期間のズレが金融機関の収益構造に与える影響は無視できない。


 住宅ローン市場の過当競争に伴う副作用が懸念される。


<編集部からのコメント>

最近よく耳にする報道が、住宅ローンの貸し出し競争の激化に伴い銀行側の利ざやが極端に薄くなり、場合によっては実質的に赤字になっているのではないか、という懸念です。

加えて、銀行を監督する立場の金融庁がこうした状況に問題意識を持っており、調査に乗り出している、ということですね。

記者には真偽のほどは分かりませんが、仮に本当なのだとすれば、銀行経営者の方々には同情すべきなのかもしれませんが・・・住宅ローン利用者にとってはもちろん悪くない状況ですね。

そもそもメガバンクを筆頭に大手銀行は前期、数百億円から数千億円の利益を出していませんでしたっけ?ネット系の銀行でも数十億円の利益を計上していたと思います。少なくとも全体的には銀行経営はうまく行っているわけで、だとすればこうした「出血大サービス」の住宅ローンというのは、ある意味、意図せざる「顧客還元」とも言えるわけで、住宅ローン利用者は臆せずガッチリ利用させてもらえばいいのだと思います。

また、別の記事では銀行側の「住宅ローンを利用してもらえば、それ以外の取引も広がるので、銀行側の旨みも大きい」と言うような趣旨のコメントが掲載されておりました。住宅ローンをフックに、それ以外の手数料で利益を得ようというビジネスモデルなのであればそれはそれでアリでしょうし、利用者からしても、であればなおさら低利の住宅ローンを利用しないと割に合わないことになります。

上記記事では、やはり住宅ローンの競争激化に伴う懸念を銀行および金融庁の立場からコメントしておりますが、これを利用者の立場から読むとどうでしょう?

ある金融機関の役員の「変動金利もので1%を切るような超低金利の住宅ローンでは事務コスト代にもならない」というコメントが紹介されておりますが、これが事実だとすれば、住宅ローンの変動金利タイプは、利ざやの薄い、利用者にとって極めてお得な商品ということですね。

また、金融庁幹部の「一部地域では金融機関の過当競争、競争激化に伴い、相当な金利の低下が生じている」というコメントが紹介されておりますが、これは裏返せば、住宅ローン競争の激しいところと激しくないところがあるということですね。「住宅ローン競争が激しくない地域」に住んでいる方は要注意です。

では具体的にどういう地域が「住宅ローン競争が激しくないか」といえば、すでに何となくピンと来ている方も多いかもしれませんが、記事中の「住宅ローンの利ザヤは大手銀0.1%、地域銀行で0.5%にすぎない。」というくだりで示唆されていますね。

大手銀行の基盤はもちろん、3大都市圏を中心とした都心部ですから、「都心部の金利は低く、地方の金利は高い」という現状が浮き彫りになっています。

地方銀行は単純に表示金利が高いということもあるのかもしれませんが、確か地方銀行の住宅ローンの貸し出し割合は、大手銀行と比較すると固定金利タイプのシェアが高かったと思います。変動金利タイプが利用者にとってオイシイ商品なのだとすれば、固定金利タイプは逆に銀行にとってオイシイ商品なわけで、もしかするとそうした商品への「誘導」が行われている可能性も否定できませんね。

もちろんオイシイ商品であろうがなかろうが、自分にとって一番いいと思った商品が最適なわけで、ご自分の相場観や安心感から住宅ローンの固定金利タイプを選ばれたのであれば全く問題ありませんが、仮に銀行に勧められるがままに固定金利タイプを選んだのだとすれば、どうした意図で勧めてきたのか、本当にそれが自分にとってベストだったのか振り返ってみてもいいかもしれませんね。

ちなみに記者が印象に残ったのは趣旨とあまり関係ない「住宅ローンは、一般的に20〜30年といった長期の貸し出しとみられているものの、実際は、借り換えを含む期限前返済があり10年以内に完済されるケースが全体の約4割と最も多い。」というくだりであります。

多くの方が10年以内に住宅ローンを完済しているのですね!そうですか、それは知りませんでした。保守的に返済計画を立ててみたけれど、実際には想定より余裕があり、どんどん繰り上げ返済した、という人が多いのでしょうね。

だとすれば、やはり繰り上げ返済の手数料や利便性が大切ですね。また早く返済すればするほど、借入時の手数料が高い場合はその分、どんどん割高になるわけで、こうした手数料も考慮した方が良さそうです。

これから住宅ローンを借りようとされる方は参考になさってください。

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