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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローンの借り換えにもフラット35。ただし注意点も

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2012年8月7日

楽天銀行

住宅ローン借り換えキャンペーン



<編集部からのコメント>

先日もご案内しましたが、世の中の金利が大きく低下する中で住宅ローンの金利も史上最低レベルまで下落していますね。住宅ローンの利用者にとってはもちろん、強い追い風となっています。

こうした状況は新しく住宅ローンを借りようとしている方にとってもうれしいわけですが、すでに住宅ローンを借りている方にとっても借り換えを検討する良いチャンスですね。金利が下がればその分、借り換えメリットが増えることになります。

ちなみに借り換えを行う場合というのはどういうケースが多いのでしょうか?

借り換えの問題点はもちろん「面倒」、「手間がかかる」という精神的・肉体的負担もあるわけですが、最大の問題点は各種手数料です。ざっと挙げればこれらのコストがかかります。

・繰り上げ返済手数料
・登記関連費用
・借り入れ事務手数料
・保証料

借り換え先の銀行にもよりますが、仮に2,000万円の住宅ローンなら60万円、3,000万円の住宅ローンなら80万円程度の費用がかかるのが一般的なのではないでしょうか?

当然、借り換えによるメリットがこれらの費用を上回らなければ、実質的に損をしてしまうわけで手間隙かけて借り換えをする意味がありません。これらのコストを上回ってお釣りがくるだけの金利低下メリットが必要ということです。借り入れ期間や借り換え金額にもよりますが、最低でも0.2〜0.4%程度は金利を下げる必要があるのではないでしょうか。

そう考えるとやはり変動金利タイプへの借り換えが多いのではないかと思います。固定金利タイプから変動金利タイプへの借り換えも多いと思いますが、変動金利タイプから変動金利タイプというケースもあるでしょうね。

なんと言っても変動金利タイプは従来から大きく下がり、表面金利だけを見れば最優遇金利が1%を下回るものが主流となっています。以前に借りた住宅ローンであれば間違いなく借り入れ金利を大きく下げることが可能でしょうから、借り換えメリットを十分に出すことが可能です。

一方で。

固定金利タイプをこよなく愛されている方にとっては変動金利タイプへの変更というのは論外ということになり、借り換えの選択肢が狭まってしまうのではないかと思いますが、そういう方々への借り換え先としてフラット35という選択肢もあるようですね。

フラット35というのはその名前の通り、長期期間、固定金利で借りられることが最大の特徴ですので、「フラット35への借り換え」というのはややピンと来ない面もありますが、しかしフラット35は何も35年間借りる必要はなく、借入期間は15年〜35年の間で対応してくれます。

住宅ローンの借入期間が15年以上残っていれば確かに検討可能です。

さらに何度も報道されているようにフラット35の金利もまた今、史上最低金利となっています。史上最低金利ということは以前借りたフラット35なら、借り換えにより確実に金利が下がるということですね。

フラット35と関係の深い長期金利の過去10年間の推移はこのようになっています。



いつ頃借りたかを覚えていれば、概ねどれくらい金利が下がっているのか想像できるのではないでしょうか?

加えて、フラット35は銀行によって金利が結構変わります。今、借りている銀行ではフラット35の金利がそれほど下がっていなくても借り換え先を選ぶだけで、より借り換えメリットを享受できることができます。

では具体的にどういう銀行のフラット35がお得かと言われれば、主要銀行ではりそな銀行、SBIモーゲージ、楽天銀行などが挙げられますが、特に有利なのは楽天銀行です。というのも事務手数料が他の銀行と比較しても格段に安いからですね。

その楽天銀行のフラット35の2012年8月現在の金利はこのようになっています。

楽天銀行/フラット35

 ・20年 : 1.56%
 ・30年 : 1.84%

以前、フラット35や前身の住宅金融公庫から住宅ローンを借りた人にとってはびっくりの低金利でしょうね・・・。

さらに楽天銀行では上記の通り、借り換えキャンペーンを実施していて、通常1.365%の事務手数料が0.735%になるということです。悪くないですね!

これらの条件を勘案するとフラット35への借り換えに傾く人も少なくないかもしれません。

ただし。

フラット35の問題点はなんと言っても、一般の住宅ローンなら「込み」の団体信用保険が「別」になっている点ですね。団体信用保険は、万が一、住宅ローンを借りている人に不幸があった場合に、住宅ローンがチャラになる、本人にとっても家族にとっても大変ありがたい制度ですが、これを利用しようと思うと、別途年0.3%の負担が必要です。

加えて0.735%の手数料を年0.07%相当と換算すれば楽天銀行のフラット35の実質金利は以下の通りとなります。

楽天銀行/フラット35(借り換えキャンペーン利用時の実質金利)

 ・20年 : 1.93%
 ・30年 : 2.21%

ちなみに当サイトでも人気の高い新生銀行の2012年8月現在の実質金利は以下の通りです。

新生銀行/住宅ローン(実質金利)

 ・20年 : 1.95%
 ・30年 : 2.15%

20年は楽天銀行のフラット35とほぼ同じであることに加え、30年はむしろ新生銀行の方が金利が低いですね!

加えて、もしこの借り換えキャンペーンでの優遇がなければ20年ものも30年ものも新生銀行の方が有利ということになります。

さらに新生銀行の場合は、借り換え時に借入期間を延ばせたり、振込手数料が月10回まで無料になるといった点もメリットと言えます。

もちろん、楽天銀行より新生銀行の方が常にお得ということはなく、あくまで金利次第ですので、最新の金利を先入観なく見比べていただければと思いますが、フラット35の場合、上記の通り表面金利が低く見えても、団体信用保険が「外掛け」である点には、十分ご注意ください。

フラット35を借り換え先として検討されている方は参考になさってください。

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