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住宅ローン借り換えの新常識

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2012年8月30日

日本経済新聞

住宅ローン借り換え上手 60歳の残高、500万円目安


 「借り換えの試算をしてもらったら、総返済額が150万円減るといわれた」。都内在住の会社員、Aさん(45)は4年前に当初10年固定の年2.3%で3千万円を借り、年間約240万円を返済している。別の銀行で相談すると、残り2千万円を10年固定、金利1.4%で借り換えた場合、年間返済額は約20万円も減るという。

「3条件」崩れる

 かつては「残高が1千万円以上」「返済期間の残りが10年以上」「借り換え後の金利が1%以上下がる」という3条件が、住宅ローンの借り換えの前提とされていた。だが、それも崩れた。FPの浅井氏は「長期から長期の借り換えや民間銀行間の乗り換えでも、実質金利で0.3%の金利差があれば検討できる」とみる。対象者は多い。

 例えば長期固定金利を志向し、返済期間21年以上の「フラット35」を利用している人の場合。最低金利に0.15%を上乗せした実質金利で、今のローン金利よりも0.3%以上低くなるなら「フラットからフラットへの借り換えもあり」(浅井氏)とみる。

 フラットの場合、借り換えに残高の2.1%など数十万円の融資事務手数料がかかることがあり、それを考慮した目安の数字が0.15%の上乗せ。すると05年と10年の一時期に借りた一部の人を除く、多くの利用者が対象になる。

 借り換えの際は「月々の返済額は減らさず、返済期間の短縮を目指すのがポイント」とFPの深田氏。例えば70歳時点の完済を予定して借りたローン残高が2千万円強というBさん(50)の場合、現在の全期間固定で年2.5%の金利で月々約10万7千円の返済を続けても、60歳時点で約1140万円の残高がある。

 これを当初10年間固定の1.35%のローンに借り換え、借り換え前と同じ70歳で完済すると、当初10年間の毎月の返済額は約9万5千円。さらに返済額を毎月1万5千円増やすと65歳で完済でき、60歳時点の残高は約700万円になる。

貯蓄とバランスを

 「退職金をあてにせず、60歳時点の残高は500万円以下に」(深田氏)という新しい目安を基に、借り換えはローンを見直すよい機会ではあるだろう。もっとも「60歳時点で500万円以下」を実現するために、やみくもに繰り上げ返済するのは禁物だ。繰り上げは「毎年貯蓄する金額の半分におさえるべき」と深田氏。貯蓄を増やしながらローンを減らしていくのがポイントだ。

 ※抜粋

<編集部からのコメント>

最近の史上最低レベルにまで下がった住宅ローン金利の動向を受けて、住宅ローンの借り換えに関する話題が増えていますね。正確に数えたわけではありませんが、ここ数ヶ月で借り換えに関する記事やコラムが以前の数倍に増えた感があります。

実際に借り換えを行うかどうかは別にして、住宅ローンの返済額は数千万円に上るわけですから、もし少しでも返済額を減らせるのであれば、毎月の家計に対するインパクトは、節約・倹約よりはるかに大きくなる可能性があります。

関心をもって見直してみるのはもちろん良いことですね。

さて、借り換えに関しては有名なフレーズがありまして、「借り換えでメリットが出てくる3条件」として以下が挙げられております。

1.新しい住宅ローンとの金利差が1%以上
2.住宅ローンの残りの期間が10年以上
3.住宅ローンの残りの残高が1,000万円以上

この3つがそろっていれば経済的なメリットが出てくるけれど、どれか1つでも当てはまらないとあまりメリットが出ないorむしろ損をしてしまう可能性があるので慎重に考えた方がいい、ということですね。

常識的に考えれば、「住宅ローンの金利が0.01%でも下がればメリットがあるんじゃないの?」と思ってしまうわけですが、実際には借り換えに際し、以下のような費用がかかります。

・登記関連費用
・繰り上げ返済手数料
・事務手数料
・保証料

などですね。仮に残高が2,000万円であれば、これらの費用は概ね60万円くらいになりますかね?したがって金利削減のメリットがこれらの費用をカバーできないと「損してしまう」ということになるわけです。

そのための目安が上記の通り「1%×10年×1,000万円」、つまり単純計算で借り換えメリットが「=100万円」以上の場合、だったわけですが、上記コラムのFP氏の指摘によれば「それも崩れた」とのことです。具体的には「長期から長期の借り換えや民間銀行間の乗り換えでも、実質金利で0.3%の金利差があれば検討できる」とのことですね。

いかがでしょう?

個人的にはあまり正確ではない説明のような気がしますね。というのも上記借り換えに関する費用はほとんどの銀行で以前と変わりありません。つまり借り換えの前提条件は基本的に「崩れていない」ということですね。

仮に0.3%の金利差だと借り換えメリットは単純計算で「0.3%×10年×1,000万円=30万円」であり、借り換え費用を考えるとほぼトントンか、若干マイナスになると思います。金利差1%は確かに言いすぎだとしても、少なくとも0.5%程度は必要なのではないでしょうか?

とは言え、住宅ローンの借り換えを取り巻く環境が、利用者にとって大きく改善されたのも事実です。ではどういう環境の変化があったかと言うと以下2点です。

1.住宅ローン金利の中でも変動金利タイプと10年固定金利タイプの金利が劇的に低下
2.住宅ローンの借り換え費用の大部分を占める「保証料」を取らない銀行が出てきた

ということですね。

1については、もう皆さんよくご存知の通りですが、ここ数年でまず住宅ローンの変動金利タイプの金利が、「銀行にとって赤字ではないのか?」と指摘されるレベルまで下がりました。さらにここ半年くらいで金利の低下や積極的な住宅ローン獲得競争を背景に、10年固定金利タイプの金利も下がってきました。

つまりこれは、以前よりも「借り換えの際に金利が大きく下がる可能性が増えてきた」ということですね。特にフラット35などの長期固定金利タイプから、変動金利タイプや10年固定金利タイプに切り替えた場合の金利差は1%を大きく上回り、場合によっては2%を超える場合もあるかもしれません。もちろんこれは、それだけ借り換えメリットが大きくなっていることを意味します。

2については、借り換え費用の中で最大の負担は保証料ですが、その保証料を取らない住宅ローンが増えてきた、ということですね。これは金利差が0.5%もなくても借り換えメリットが出てくることになります。

FP氏の指摘が当てはまるとすればこのケースですね。

具体的には当サイトでも人気の新生銀行や住信SBIネット銀行、ソニー銀行などは保証料が不要です。ただし、事務手数料が相応に高い場合もありますので(その分、金利は低いのですが)、まずは実際にシミュレーションをされることをオススメします。

新生銀行/借り換えシミュレーションはこちらから
住信SBIネット銀行/借り換えシミュレーションはこちらから
ソニー銀行/借り換えシミュレーションはこちらから

さて、上記コラムで触れられているそれ以外のFP氏のアドバイスとしては以下3つですね。

1.月々の返済額は減らさず、返済期間の短縮を目指すのがポイント
2.退職金をあてにせず、60歳時点の残高は500万円以下に
3.やみくもに繰り上げ返済するのは禁物。繰り上げは毎年貯蓄する金額の半分におさえるべき

どうでしょうか?

1についてはその通りでしょうね。借金は1日も早く返済した方が、精神的にも経済的にも健全です。今の返済額でやっていけているのであれば、なるべく返済額は減らさず、その分を元本返済に充て、返済期間の短縮を目指すべき、というのは納得できます。

2はどうでしょう?定年を迎える60歳時点の残高について、正直、記者はあまり考えたことはありませんでしたが、確かに500万円以下に抑えておけば、もし退職金をとりっぱぐれるような事態になっても何とかなりそうな気はしますね。

理想を言えば、60歳で完済してしまうのがベストなのでしょうけれど。

最後に気になるのは3ですね。たまに「やみくもに繰り上げ返済するのは禁物」というフレーズを聞きますが、記者自身はあまり納得していません・・・。返せる余裕がある時はどんどん返してしまっていいのではないですかね?

もちろん教育費は子どもの成長にしたがって増えていきますので、「その分は取っておく」という考え方は理解できますが、しかし上記指摘の「繰り上げは毎年貯蓄する金額の半分におさえるべき」と決めてしまう理由もよく分かりません。

貯金によって、住宅ローンで支払う金利以上の利息が見込めるなら、経済的なメリットがありますが、もちろんそんなことはありえません。だとすると、住宅ローンと貯金が両方ある状態というのは、「資金の無駄遣い」ということになります。

やはり積極的に繰り上げ返済を進めていいと思うのですがどうなのでしょうね?

ちなみに世の中には東京スター銀行のように、「預金分の住宅ローンの金利が0になる」預金連動型の住宅ローンもあります。こうした住宅ローンであれば、預金を貯めながら、住宅ローン金利を減らすことができます。過度な繰上げ返済に一抹の不安を覚える方はこうした住宅ローンを検討してみてはいかがでしょうか。

東京スター銀行/預金連動型住宅ローンについて詳しくはこちら

住宅ローンの借り換えに関心がある方は参考になさってください。

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