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住宅ローン、危険な頭金ゼロ

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2012年10月4日

日本経済新聞

「ちょっと待って」頭金ゼロ 住宅ローン、借りやすさのワナ




※抜粋

<編集部からのコメント>

マイホームの購入や住宅ローンの借り入れを決断する上で重要な要件=必要な事項とは何でしょうか?

外部の要件で考えれば、最も大切なのは、「一生住みたい」と思える物件に出逢えるかどうかですね。これについては妥協する必要は一切ありませんし、もしそうした物件に出逢えていないのであれば、まだ「マイホーム適齢期」ではないのかもしれません。

外部要因としては、それ以外にも消費税増税や住宅ローン減税なども挙げられますが、ただこれらはあくまでオマケのようなものですので、キッカケにはなるかもしれませんが、購入や借り入れを決断する上で「必要な事項」とは言えません。

次に内部の要件で考えるとどうでしょう?

「家族の同意」は当然必要ですね。自分にとってだけでなく家族にとっても「一生住みたい」と思えるマイホームであるべきです。

加えて家族構成などのライフプランがある程度固まる必要がありますね。結婚するかどうか分からない、子どもがほしいかどうか分からない、子どもが何人できるか分からない、という状態では、住宅の必要な間取りや広さ、スペックを確定することができません。

もちろんこうした要件は正解があるものではありませんし、あれこれ考えたら切りがない、というご意見もあるかもしれませんが、人生に一度の大きな買い物ですからね。なるべく多くの要件をクリアした上で契約に臨みたいですし、仮にいくつかの要件がクリアされないまま残った場合には、時期尚早だと自重した方が無難だと思われます。

さてそうした要件の中で、上記のものと並び、最も重要なものの1つが「頭金が十分、貯まっているか」という点かもしれません。

頭金とは、住宅を購入したり、住宅ローンを借りる際の「自己資金」の部分ですが、やはり最低でも住宅購入費用の1割程度は貯めておく必要があります。さもないと、住宅ローンを借りた後ではますます貯金がしづらくなるので、住宅ローン完済までの30年や35年の間、ずっと「貯金ゼロ」という虚弱体質な家計が続く可能性が出てくるからですね。

上記コラムに登場するAさんも見事な(?)「頭金ゼロ住宅ローン」ですね。31歳にして年収960万円と、後一歩で「1,000万円プレイヤー」という恵まれた収入を持ちながら、住宅ローンは頭金ゼロで残高4,800万円、現在の貯金は約60万円という「虚弱体質」家計です。

これに対してFPなどの専門家は言わずもがなですが以下のようなコメントをしております。

・今は返済できていても、子供が進学するにつれて教育費が増えたり、親の介護が必要になったりして収入増を超えた支出増があれば、高収入のAさんでも月々10万円弱の住宅ローン返済さえ厳しくなる恐れがある。

・貯金できない家計体質のままではいつも自転車操業で、ローン返済が始まれば永遠に貯蓄は増えない。蓄えがなければ突発的な支出があったとき一気に返済不能になってしまう危険がある。

はい、その通りですね。賃貸の時に貯金できない人は、住宅ローンを組んでから貯金ができるようになるはずもなく、突然の出費や、今後予想される費用を賄いきれなく可能性が高い、ということです。

具体的には教育費や介護費用が挙げられているわけですが、教育費は子ども1人あたり1,000万円とも言われています。Aさん宅はすでに2人の子宝に恵まれているわけで、となると後2,000万円の費用がかかる可能性があるわけですが、今の家計状態では、そうした資金を捻出するのは不可能ですね。

加えて嫌な事を言えば、今時リストラされたり、失職する可能性は以前より高まっており、また高年収の人ほどその可能性が高い場合があります。そうしたリスクも考えればやはり1日も早く、家計の体質を改め、住宅ローンを返済しながらでも、2人の子どもの教育費を考えれば少なくとも年100万円程度は貯金していく必要があると言えそうです。

ちなみに同じコラムにおいて、 「貯金体質」の家計が紹介されていて、このようになっています。



先に挙げたAさんとほぼ同じ年齢かつ、年収は160万円少ないBさんですが、ほぼ同じ金額の住宅を購入しながら住宅ローンの残高は1,200万円も少ないですね。と言うのも住宅ローン借り入れ時に頭金を諸費用を含め1,300万円も用意していたからです。

加えて既に貯金が550万円もあるというから驚きです。この勢いなら10年〜15年くらいで住宅ローンを繰上げ返済できてしまうかもしれませんね。仮に10年後に住宅ローンを完済できれば、現在2歳の子どもの教育費がちょうど増え始める前に住宅ローンがなくなってしまう、というピカピカの人生設計と言えます。

どう考えてもBさんの資金計画の方がいいですよね。しかもBさんの場合、「無理して節約しているつもりはない」ということで、「貯金体質」がしっかり身についています。すばらしい。

さらに奥様は数年後にパートを検討ということで、収入が増える予定すらあります。鬼に金棒ですね。

繰り返しになりますが、賃貸の時に貯金できない人は、住宅ローンを組んでから貯金ができるようになるはずもありません。冒頭述べたように、住宅ローンを借りる上で必要な事項=要件というのはいくつかあるわけですが、万が一、「頭金が十分貯まっていない」という人は、まだ「マイホーム適齢期」に入っていない、と言えるのかもしれません。

そうした方はまずはコツコツ貯金するところから始めてみることをお勧めします。

「住宅ローンの頭金ゼロというのは論外」という認識が必要ですね。これからマイホーム取得や住宅ローンの借り入れを検討されている方は参考になさってください。

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