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住宅ローン金利変動型で金利上昇リスクを抑えるには?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2012年11月8日

SUUMO

基本がわかる 住宅ローン入門




※抜粋

<編集部からのコメント>

実際に住宅ローンを借りるにあたって悩むとすれば、どの金利タイプを選ぶか、ということかもしれません。

最も金利が低いのはもちろん変動金利タイプですが、これには金利上昇リスクがあります。金利が上昇すれば、住宅ローンの返済額が増えてしまうわけですね。

一方、この金利上昇リスクを排除するものとして、全期間固定タイプもありますが、その分金利が高くなります。ではどれくらいの金利差かと言うと、最新の住宅ローン金利から推定すると、概ね1.5%程度はありそうです。わざわざ金利を+1.5%上乗せして金利上昇リスクに備えるかと聞かれると・・・やはり躊躇してしまうのが普通ではないでしょうか。

1.5%ということは住宅ローン借入額が3,000万円なら単純計算で年45万円の負担増ということになります。元本が減ってくればこの負担が減ってくるにせよ、月給の1〜2か月分がそれだけで消えてしまうと思えば実際に選択肢となる可能性は低そうです。

ちなみに住宅金融支援機構が調査した、最新の住宅ローンの借り入れタイプのシェアはこのようになっています。

・変動型     : 54.5%
・当初固定型  : 24.9%
・全期間固定型 : 20.6%

やはり全期間固定型のシェアはこの中で最も低いですね。住宅ローン業界では、変動金利タイプ全盛の時代ともいえるわけですが、20年近く続いている超・低金利の歴史を鑑みれば当然と言えるかもしれません。

当然、ここ20年間は概ね変動金利タイプが一貫して固定金利タイプより金利が低かったわけで、固定金利タイプを選んだ方は一貫して「損し続けた」ということになります。

そうしたわけで、実際の支払い利息を見ても、昨今の金利の状況を見ても、住宅ローン利用者が自然に変動金利タイプを選ぶのはある意味、当然のような気もするわけですが、一方で金融のプロ(?)である、ファイナンシャルプランナーや、多くの住宅メディアはこうした風潮に警鐘を鳴らし続けております。

もちろんアドバイスの必要性がなければ誰も彼らを利用してくれないわけで、耳目を引くためにも「現状に警鐘を鳴らす」姿勢というのは当然なのかもしれませんが、ただ住宅ローン利用者の実情からの乖離っぷりは気になるところです。

上記で取り上げたSUUMO誌も、結構役に立つ情報を掲載している割には、住宅ローンについては全期間固定型の代表格である「フラット35推し」が目立ち、何でかな?と常々思っていたわけですが、今回の記事では変動金利タイプのメリットをしっかり評価した上で、「賢く使えば怖くない!」と、最大のデメリットである金利上昇リスクに対する対策も紹介されており、昨今の住宅ローン利用者のニーズにも合致しやすい内容だったので取り上げてみたいと思います。

その気になる「金利上昇リスク対策」として紹介されているのが、「金利が高めの固定型でも無理なく返せる借入額を計算し、その金額を変動型で借りる」という方法ですね。

具体的に例示されているのは、毎月無理なく返済できる金額は月9万円とし、金利2%×35年なら2,700万円借りられる計算なので、借入額を2,700万円に決める。

しかし実際には金利0.975%の変動金利タイプで借りるので、毎月の返済額は7万6千円で済む。この元々の返済予定額9万円と実際の返済額7万6千円の差額=1万4千円は毎月貯金し、万が一の金利上昇に備える、という方法ですね。

いかがでしょう?

ちょっと回りくどい方法のようにも思えますが、「0.975%で借りるけれど、今後の金利上昇に備えて2%で借りていることにしておく」というエッセンスは効果的ですし、記者も大賛成であります。

また、「2%で借りるという前提で借入額を決める」というのも、金利上昇リスクに備える上では有効ですね。

ただ記者なら、浮いたお金を貯金に回すのではなく、「0.975%で借りるけれど、2%で借りていることにして、浮いたお金を繰り上げ返済に回し、金利が低いうちに1円でも多く元本を減らしておく」という方法をオススメします。仮に0.975%であろうと金利は金利ですからね。なるべく早く元本を減らして支払い利息を減らすに越したことはありません。

加えて、それでも漠然と金利上昇リスクが気になる方には、半分を変動タイプ、半分を全期間固定タイプで借りる「ミックス金利」という方法もあります。これならそれなりに金利上昇リスクが抑えられ、それなりに低金利メリットも得られますので、記者もそうですが、優柔不断な日本人のメンタリティに合っている気がするのですがいかがでしょう?(笑

これから住宅ローン金利タイプを選択される方は参考になさってください。

ちなみに、こうした「変動か固定か」という議論でどうも見過ごされているように思えるのが、「変動金利タイプは固定金利タイプに変更可能」という点です。特にネット銀行系の住宅ローンはこの金利タイプの変更を無料で受け付けているところも多いので気軽にできますね。

なので「低金利の間は変動型にしておいて、金利が上昇してくれば固定型に変更する」ということも可能なのですね。そう考えれば、実は変動金利タイプの金利上昇リスクというのは、全くコントロールできないというものではない、ということが分かってきます。

さらにもう一歩踏み込んで考えると、金利が上昇する時というのはどういう理由にせよ「お金の価値が下がって、モノの価値が上昇している時」です。ということは、給料も額面としては上昇しているはずですし、マイホームの値段も上昇しているはずです。

となると返済負担は意外に変わらず、場合によってはマイホームを売却することで「お釣り」が来る状態も想定できます。お金の価値が下がる=インフレの状態というのは一般的には借金した方が有利な状況ですからね。

したがって金利上昇を必要以上に恐れる必要はないと思います。

が。

だからと言って、もちろん「目一杯借りていい」ということにはなりませんし、変動金利タイプを利用する場合、その怖さの度合いはともかくとして、金利上昇がリスクであるのも間違いありません。

上記のような方法で適度に金利上昇リスクをコントロールし、上手に変動金利タイプの住宅ローンをご活用いただければと思います。

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