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ネット銀行系住宅ローンを利用する際の注意点

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2012年11月22日

日経住宅サーチ

住宅ローンの銀行選びと仲介業者の意向




※抜粋

<編集部からのコメント>

空前の低金利に加えて、日本全体で資金需要が縮小している中で、数少ない有望な貸出先が住宅ローンです。当然、各銀行が力を入れているわけで、熾烈と言ってもいいくらいの貸し出し競争が行われていますね。

もちろんこれは住宅ローン利用者からすれば大変ありがたい話なのですが、しかし少子高齢化が進む中でなぜ住宅ローン市場が成長しているのかふと疑問に思うかもしれません。

これには理由が大きく2つあって、1つ目は最後のベビーブーマーである団塊ジュニアが今40歳前後となりマイホーム適齢期を迎えていることと、2つ目は旧住宅金融公庫の住宅ローンのシェアが業務縮小や借り替えなどにより徐々に減ってきている中で、その反対側で民間の住宅ローン市場が拡大しているからですね。

いずれにしてもこうした活況は利用者のメリットにつながるわけであり、1日でも長く民間の住宅ローン市場の拡大が続くことを期待したいと思います。

さてそうした住宅ローン競争が過熱する中で、人気の住宅ローンといえばやはりネット系や新規参入系の住宅ローンということになります。当サイトでもクリック数から判断すると、新生銀行住信SBIネット銀行ソニー銀行などが、ユーザーの皆さんの関心の高い住宅ローンとなっています。

相対的に金利が低いことに加え、保証料が無料だったり、繰上げ返済手数料が無料だったり、あるいはネットで小額から簡単に繰り上げ返済できる点が人気の秘密ではないかと思いますが、では実際にこうしたネット系や新規参入系の住宅ローンを利用する場合、どうした点に注意した方がいいのでしょうか?

1つ目は金利が低い住宅ローンは相対的に審査が厳しい可能性がある、ということですね。銀行側から住宅ローンビジネスを見た場合、いくら貸し出しを積み上げても返済してもらえなければ意味がありません。そういう意味ではいかに審査を適切に行うかというのがポイントとなるわけですが、金利が低い住宅ローンの場合、銀行の利ざやが薄い分返済が滞るとすぐにビジネスとして赤字になってしまう可能性があります。相対的に余裕がないわけですね。

となると低金利の住宅ローンを維持するためには、やはり審査はそれなりに厳しくならざるを得ないと思います。利用者の方々のクチコミを拝見すると、「他は大丈夫だったのにここは落とされた」という内容のものは徐々に減りつつあるように感じますので、もしかすると改善されつつあるのかもしれませんが、ご注意ください。

転ばぬ先の杖とすれば、やはり気になる銀行があれば多めに申し込んでおくことですね。つまり滑り止めを用意しておく、ということです。もちろん申し込みだけなら無料ですからね。

注意点の2つ目は融通が利きにくい、ということですね。住宅ローン自体は基本的にはシンプルな商品ではありますが、一方で、利用者の経済状況や物件の状況というのは千差万別です。とすると、審査基準や貸し出し基準を設けていても、うまく切り分けられないものや、ボーダーラインにあるもの、判断が必要なものというのは意外に多いのではないかと思います。

そうした場合に特にネット銀行の住宅ローンの場合は杓子定規に判断されてしまうことが多いと感じています。

こうしたリスクを回避するためには上記の通り、多めの銀行に申し込んでおくことのほか、店舗がある銀行にも相談しておいた方が無難かもしれませんね。

そして3つ目は上記コラムとも関わってきますが、特にネット銀行系住宅ローンは審査期間が長くかかるということですね。最近のクチコミから推定すると、最短でも2〜3週間かかるようです。平常月でもそうなのですから、2月や3月の繁忙期ともなると3〜4週間かかる可能性もあるかもしれません。

上記コラムでは中古戸建ての購入を決めた相談者から、「売買契約書のなかの住宅ローン融資特約には、本審査の期限が約1カ月後に設定されていました(1カ月以内に本審査に通らない場合は契約解除になる)。しかも、銀行については、ネット銀行はやめてくれ、近くに支店はない銀行はやめてくれ、と言われました。」「物件の引き渡しが約半年後なので、私はできればローン金利を比較して銀行を選びたいと思っています。売主や仲介業者と交渉して、本審査の期限を現在の1カ月後より延ばしてもらうことはできるのでしょうか。」という質問が寄せられています。

たしかにネット系住宅ローンの審査期間の長さを考慮すると、本審査の期限が1ヶ月というのは窮屈ですし、仮に本命がダメだった場合に、滑り止めに申し込む余裕もあまりありません。そうなると仲介業者から「ネット銀行はやめてくれ」と言われてしまうのもやむを得ない面はあります。

しかし。

それはあくまで売り手側の都合ですね。買い手側の都合も当然あるわけで、それはやはり交渉ごとの1つとして遠慮せず主張すべきだと思います。

特に住宅ローンはずっと続いていくわけですからね。条件の悪い住宅ローンを利用してしまうと、その負担は最後まで続くわけですし、途中で借り換えるにしても無駄な借り替え費用が数十万円とかかります。

加えて、想定外に物件価格が下落してしまうと担保割れとなり、借り替えができないケースも想定されます。やはりそこは譲れない線として交渉してもいいのではないでしょうか。

実際、上記コラムには続きがあり、回答者の方は「融資申込みの期限延長についても、売主、買主、仲介業者全員が契約の成立に向けて協力するのが明確であれば、一定期間の延長は現実的にいくらでも可能だと思いますし、そのような事例はたくさんあります。」と答えておられます。

特に昨今の住宅市場は、買い手が優位か、売り手が優位かと言われればやはり全般的には買い手が優位でしょうからね。臆せず主張されればいいと思います。

ただし。

契約を交わした後で期限を延長するのは簡単ではありませんね。契約書を結びなおすためには手間もお金もかかります。ネット銀行系住宅ローンを利用される方は、事前にこうした注意点を把握した上で、交渉に臨んでいただければと思います。

ネット銀行系の住宅ローンや、新興銀行系の住宅ローンの利用を考えている方は参考になさってください。


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