＜編集部からのコメント＞

ご存知の通り日本の金利は、長期的に見ればバブル崩壊以降、ゆるやかに低下してきました。つまり２０年以上、金利の低下が続いてきたことになります。

ただその間に多少金利が上昇した局面がないわけではなく、もう少し短期的に見ればリーマンショックが起きた２００８年以降に、現状まで続く金利低下局面が起きています。

いつもご案内しているデータですが、最も代表的な金利の指標である長期金利＝１０年もの国債金利の２０００年以降の推移はこのようになっています。



金利の低下は２００８年以降続いていると書きましたが、このグラフを見ると長期金利のピークは２００６年ごろとなっていますね。いずれにしても長期的にも短期的にも日本の金利が低下局面にあるのは間違いありません。

市場の金利がこのように低下していくと当然ながら住宅ローン金利も低下するわけで、折からの住宅ローン競争もあって足元の住宅ローン金利は毎月、過去最低金利を更新し続けています。

これから住宅ローンを借りようとされている方には強い追い風が吹いている状態ですが、こうした住宅ローン金利情勢の元では、既に住宅ローンを借りている人も「借り換え」の形で既存の住宅ローン金利を引下げるチャンスですね。

特に上記の通り短期的には金利は２００６年以降、概ね右肩下がりで下がってきているわけですから、それ以降に住宅ローンを借りた方は今の方が金利ははるかに低くなっているのではないでしょうか。

とは言いつつ住宅ローンの借り換えには時間も手間も諸費用もかかるわけで、単に金利が下がるだけでなく、そうした負担を総合的に計算してもメリットがプラスになることが必要条件と言えます。

その住宅ローンの借り換えでメリットがプラスになる目安として、以前は語呂の良さもあいまってこう表現されてきました。

・住宅ローン残高　：　１，０００万円以上
・住宅ローン返済期間　：　１０年以上
・住宅ローン金利引下げメリット　：　１％以上

ざっくりとした目安としては今でもこれで概ね間違いないとは思いますが、ちょっと誤解を生むかな？と思うのが一番最後の「金利引下げメリット１％以上」という項目です。というのもこれだけ住宅ローン金利が低下してくるとなかなか１％を引き下げるのは難しいからですね。

ということで上記目安が意味していることを再度考えてみると・・・ざっくり言えば、借り換えメリットが１，０００万円×１０年×１％＝１００万円以上あれば諸費用を考えてもプラスになりますよ、ということですね。

実際には住宅ローン残高は返済と共に徐々に減っていきますので、上記の場合の借り換えメリットはその半分の５０万円程度になるかもしれませんが、いずれにしても主旨としては借り換えメリットが相応にあれば、たとえ金利差がもっと低くても大丈夫、ということになります。

たとえば１０年以内に住宅ローンを借りた方であれば、まだ住宅ローン残高が２，０００万円〜３，０００万円程度あってもおかしくありません。そうなれば金利引下げ幅が０．５％であったり、０．３％であっても十分おつりがくることになります。

借り換えに関しては各銀行がシミュレーションを提供してくれているので、それを目安にしても良いと思います。参考になさってください。

＞新生銀行／借り換えシミュレーションはこちらから
＞住信ＳＢＩネット銀行／借り換えシミュレーションはこちらから

さて前置きが長くなってしまいましたが、では実際に今住宅ローンを借り換えている方はどういう金利タイプを選んでいるのでしょうか？

借り換えを検討されている方は、新規に住宅ローンを借りる方と比べて、もちろんそれなりの知識と経験があるわけで、金利タイプ選択に関して一味違う基準がある気もします。

以前より当然元本が減っているわけですから、金利上昇リスクを許容して変動金利タイプを選ぶ方がいる気もしますし、逆に低金利のうちに金利を固定してしまおうということで固定金利タイプを選ぶ方もいる気がします。

そんなわけで上記記事で紹介されている、住宅金融支援機構が公表した２０１２年度の民間住宅ローン借換実態調査によれば、借り換え後の住宅ローン金利タイプはこういうことになっています。



借り換え時期が２０１１年１１月から２０１２年１０月までの１年間のデータですが、当初は水色の変動金利タイプが優勢だったのに対して、最近では固定期間選択型＝３年〜１０年の当初金利固定タイプと拮抗してきていることが分かります。

昨年の秋といえば大手銀行からメガバンクまで、各銀行が相次いでこうした当初金利固定タイプの金利を引き下げた時期にあたりますね。なかなか面白い動きと言えそうです。

ただし左上に記載されているように年間を通すとシェアはこのようになり、やはり変動金利タイプが優勢ですね。

・変動金利タイプ　　　　：　４５．６％
・当初金利固定タイプ　：　３７．４％
・全期間固定タイプ　　：　１７．１％

結論から言うと・・・「借り換えをされる方の金利タイプ選びは、新規に住宅ローンを借りる人とそれほど違わない」と言えそうですね。

とは言いつつ、ちょっとこの「固定金利タイプが比較的優勢」という結果に違和感を感じ、その内訳を見てみるとそのカラクリが分かりました。同じ調査で「借り換え前の金利タイプ×借り換え後の金利タイプ」を比較した結果がこちらとなります。





ご覧になって分かるとおり、どの金利タイプの方も概ね変動金利タイプに借り換えていることが分かります。特に借り換え前に変動金利タイプだった人は８割近くがそのまま変動金利タイプで借り換えていますね。

にも関わらず全体平均で見れば借り換え後の変動金利タイプが４５．６％に留まったわけは・・・回答者の中で全期間固定タイプで借りている人が半分近くを占める一方、変動金利タイプで借りている人は２割未満となっているからですね。

つまりアンケートの回答者が固定金利タイプにものすごく偏っているわけです。では変動金利タイプで借りている人が少数派かというともちろんそんなことはありません。現状、新規で住宅ローンを借りる人の中で変動金利タイプを選ぶ人は半分を超えていますね。

もしこの回答者の半分が変動金利タイプの人であれば、借り換え後の変動金利タイプのシェアは６割を超えるのは間違いありません。となると印象も一変しますね。

ではなぜこうした偏りが生まれたのでしょうか？

それは、フラット３５を提供している住宅金融支援機構が自社に有利になるようにデータを細工した・・・可能性はゼロではないかもしれませんが（笑）、この調査が中立的なものだとすれば、変動金利タイプの人は金利の低下にともない住宅ローン金利も下がってきているのであえて借り換えをする必要はない、ということなのでしょうね。

つまり、住宅ローンの借り換えを検討されている方の大半は、今、固定金利タイプで借りている人、ということですね。あくまで推測ですが。

だとすると、最初から変動金利タイプにしておけば面倒な借り換えの手間もなくなり、より返済に集中できる、ということになりそうですがいかがでしょう？もし何かそうした住宅ローンを借り換える方の統計情報などが見つかればあらためてご紹介したいと思います。

これから住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。