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住宅ローン変動金利型のリスクは意外に低い?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年6月13日

@DIME

【松岡賢治のマネーtab】年内に住宅ローンを借りるなら変動型も選択肢に




※抜粋

<編集部からのコメント>

いつも冷静かつ鋭い切り口で住宅ローンに関する情報を発信している@DIME誌内のマネーライター松岡氏による住宅ローンコラム。記者も「なるほど!」と思える内容が多いですが、今回のこちらの記事もやはり「なるほど!」と思える内容になっておりました。

タイトルは上記の通り「年内に住宅ローンを借りるなら変動型も選択肢に」ですね。文中の見出しにはズバリ、「変動金利型のリスクは一般的に言われているより低い」というアグレッシブな言葉が踊っています。

そうした感覚が正しいかどうかはさておき、記者が常に違和感を感じるのは、世の中のファイナンシャルプランナーや経済評論家、テレビ・新聞・雑誌などのメディアに至るまで、ほとんど全ての「専門家」が、住宅ローン変動金利タイプの金利上昇リスクに警鐘を鳴らし、「低金利の今、長期固定金利がオススメ」と推奨していることです。

あたかもフラット35の元締めである住○金融支援機構から多額のスポンサー料をもらっているのではないかと思えるくらいの統一見解ぶりです(笑)。

記者自身はこうした「統一見解」にはつい異論をはさみたくなる性質でありますので、その点はぜひ割り引いてお読みいただければと思いますし、あえて言えばフラット35は、長期固定金利で住宅ローンを借りたい人にとっては良い選択肢の1つだと思いますが、それはともかくとして、違和感の原因はそうした杓子定規なロジック以外にもいくつかあります。

まず1つ目は、そうは言いつつユーザーの半数は引き続き住宅ローン変動金利タイプを選んでいる、という現実があるからですね。

>>>住宅ローン金利が急上昇!固定と変動、どっちが人気?

もちろんそれは、住宅ローン変動金利タイプの方が毎月の住宅ローン返済額がぐっと少ないから、という現実的かつ具体的な魅力があるからに他なりませんが、それを勘案しても、変動金利タイプユーザーの多くが専門家の判断よりも劣った選択をしているとはとても思えません。むしろ多額の住宅ローンを抱えるわけですから、第3者である専門家より、はるかに真剣に、真面目に、最適と思われる選択をした可能性が高いですね。

だとすると、低金利の今でも変動金利タイプを選ぶ一定の合理性はありそうです。

2つ目は、こうした専門家の「住宅ローン長期固定金利タイプがオススメ」論の背景には足元の長期金利の上昇があるわけで、長期金利上昇→住宅ローン金利上昇→住宅ローン「変動金利」上昇という短絡的な連想がベースとなっているものが多いのですが、実はいくら長期金利が上昇しても、住宅ローンの変動金利タイプは全く影響を受けません。

と言うのも、住宅ローン変動金利は短期金利に連動するのですが、その短期金利は日銀が「ゼロ金利政策」で金利をゼロに抑えているからですね。つまりいくら長期金利が上昇しようとも、日銀が「ゼロ金利政策をやめよう!」と思うまでは短期金利はゼロ金利を維持し、その結果、住宅ローンの変動金利もずっと低金利が続くことになるからです。

では日銀がいつゼロ金利政策をやめるかですが、これは明確に宣言されており、「インフレ経済が実現するまで」ということになっています。かすかなインフレ経済であれば実現は十分可能ではないかと思いますが、今や日銀は「2%のインフレ率達成」という高いハードルを掲げてしまいましたからね。

これにより「ゼロ金利政策」の解除はかなり遠のいた感があるわけですが、そうした金利環境を上記松岡氏は正確に把握しておりまして、コラムでは以下のように指摘しています。

・この上昇率2%については、実現不可能とみる専門家が多い。そんな状況で、2015年度中に金融緩和を止めて短期金利を引き上げるということは考えにくい。おそらく2016年以降も継続されるだろう。となると、少なくとも今後2年程度、短期金利は変わらず、変動型の住宅ローン金利も変わらない可能性が高い。

金利予測については口を濁す専門家が多い中で、傾聴に値するコメントだと思いますがいかがでしょう?実際のところ、長期金利=10年もの国債金利が多少上昇したとは言え、0.8%台である時点で、「誰も2年後の2%インフレを信じていない」ということなんですけれどね・・・。もし2年後に金利が2%以上に上昇するのであれば10年もの金利は今の時点ですでに2%を超えていてもおかしくないわけですから。

そして最後に3つ目の違和感は、いつもご案内しているように、日本では80年代のバブル崩壊以降、30年以上まともな金利上昇が起きていないという厳然たる事実ですね。2000年以降の長期金利の推移は以下の通りですが、ITバブルや戦後最長・最大の景気回復期があったにもかかわらず長期金利は2%を超えたことすらありません。



つまりここ30年、ずっと住宅ローン金利は「固定金利タイプより変動金利タイプの方が有利だった」と言えますし、専門家が指摘する「住宅ローン変動金利が大きく上昇する事態」と言うのは一体いつの話だ!?ということでもあります。

結局のところ、専門家がこうした現実・歴史を軽視して固定金利タイプを推すのは、もちろん某機構から圧力があるわけではなく(笑)、「将来の金利は誰も正確に予測できない」という原則論に立つ、ある意味「誰からも批判されない優等生的なコメント」だからですが、記者からすると、あまりに安易なばかりでなく、「保身」すら感じてしまうのですね・・・ゴメンナサイ。

そうした点からも、上記コラムは切れ味が鋭く、記者もスッキリできたのでした。

ただし。

記者も優等生的なコメントをしたいわけではありませんが、少なくとも「将来の金利は誰も正確に予測できない」というのは真理ではあります。

加えて無視できないのは、本当に金利が上昇するリスクよりも、「金利が上昇するかもしれない」という不安、言い換えれば精神的なコストですね。これが結構高くつく、という人が長期固定金利タイプの住宅ローンを選ぶのは合理的だと思います。

では変動金利か固定金利かで迷った場合はどうすればいいのでしょうか?

いつもワンパターンのロジックで恐縮ですが、変動金利と固定金利の半々で借りる「ミックス金利」がオススメです。これなら変動金利タイプの低金利メリットも、固定金利タイプの金利が変わらない安心感も半分ずつ享受することができます。

残念ながら住宅ローン市場においては、このミックス金利は少数派のようですが・・・。

ちなみに「専門家の意見」に話を戻すと、もう記憶がおぼろげですが、昨年退官した財務省トップの方が、まさにこの変動金利+固定金利で住宅ローンを借りていた、というニュースを見たことがあります。

この選択が正しかったかどうかは現時点では誰にも分かりませんが、少なくとも専門家の「第3者意見」ではなく「我が身の選択」の結果である点は重みがありますね。参考になさってください。

なお上記コラムでは最後に以下の、これまた鋭いコメントでしめくくっています。

・いま、2年固定型、3年固定型といった短期固定型の住宅ローンで、変動金利よりも低い金利を提示している銀行が増えている。一見、かなりお得に見えるが、固定期間が終わった後の優遇金利幅が変動金利よりも狭いため、実は、お得にならないものがほとんど。商品性が中途半端でおススメできない。

こうした商品設計が有利か不利かというのはユーザーの金利観に関わってきますので一概には言えないものの、「見た目ほど良くはない」というのは少なくとも事実ではないかと思います。短期固定金利タイプをご検討の方は頭の片隅に入れておいていただければと思います。

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