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住宅ローン関連ニュース:
頭金0のフラット35がサブプライムと懸念される理由

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年9月12日

Yahooニュース

頭金0円のフラット35は「日本版サブプライムだ」と識者警告




※抜粋

<編集部からのコメント>

最近の金利先高観の高まりを受けて少しずつ需要が拡大しているのが住宅ローンの長期固定金利タイプですね。

これは借りてから完済までの間、金利も住宅ローン返済額が変わらないもので、安全志向の人や住宅ローン初心者の方からは一定の支持を得ています。

その長期固定金利タイプの中でも代表的なものといえばフラット35ですね。これは各金融機関・銀行が窓口となりつつも、最終的な資金の出し手は独立行政法人である住宅金融支援機構である、という仕組みの住宅ローンです。

以前の「住宅金融公庫融資」が制度変更されて出来上がったものでもあります。

記者自身はこのフラット35の歴史的な意義は認めつつも、個人的にはあまり好きではありません。その理由はいくつかありますが、最大のものはその実質金利の分かりにくさですね。

フラット35はパっと見ると驚くほど低金利なのですが、実際には民間の住宅ローンでは当然含まれている団体信用生命保険が含まれておらず、別途掛けようと思うと年間+0.3%程度の負担増となります。

加えて、窓口となる銀行では当然のように手数料を取るわけですが、その手数料がたとえば2.1%等で、これも実質的には年間+0.2%程度の負担となってきます。

つまりフラット35の実質金利は、表面金利に最低でも+0.5%程度上乗せされてしまうわけですね。さすがにこれは金利表示としては問題があるのではないかと思います。

さてそんな記者は複雑な感情を持つフラット35ですが、国土交通省が2014年4月以降、フラット35を頭金ゼロでも借りられるよう、条件を緩和することを検討しているようですね。つまりフラット35を利用して、頭金なしでも住宅が買えるようになるかもしれない、ということです。

現状ではフラット35を利用する場合、最低でも1割の頭金が必要です。

審査の厳格化や、貸し倒れ率の低減という点では「一歩後退」ということになってしまいますし、普通は住宅購入が現実味を帯び始めた段階で、それなりに貯金に励むと思いますので、必ずしも必要な条件緩和だとは思いませんが、ただ住宅ローン利用者の状況というのはケースバイケースでしょうから、杓子定規に「頭金が1割以上ないとダメ」とする理由もない気がします。

ある程度の柔軟性を持たせるという意味では、まぁ、アリなのかな?というのが記者の感想です。民間銀行でも概ね、信用力に問題なければ頭金ゼロでもOKですしね。

これによってフラット35の利用者が増えたり、あるいは消費税増税後の住宅市場の落ち込みを防ぐ効果がある、とは思えませんが。

ただし識者の中にはこうした条件緩和を、「日本版サブプライムローンになる」と懸念されている方もおられるようで、上記記事ではFP氏が「そもそも頭金を準備できない人に容易に借金をさせるなんて、国による“押し貸し”に他なりません。」と指摘しています。

ちなみにサブプライムローンとは、5年前のリーマンショック=「100年に一度」の金融危機の引き金となった住宅ローンで、アメリカの低所得者層に積極的に販売されたローンです。

なぜこれが金融危機を招いたかというと、本来であれば住宅ローンを貸せない、返せない人にも多額の貸し出しを行ってしまったために、その多くが返済されずに焦げ付いてしまったからですね。

上記FP氏は、フラット35の条件緩和により、本来貸してはいけない人にも貸してしまうリスクを指摘し、これを「日本版サブプライムローン」と表現している、ということです。

記者自身はこの条件緩和に対してそこまで懸念を抱いているわけではありませんが、ただ全く別の理由から、フラット35を「日本版サブプライムローン」と形容すること自体は強く同意します。

1つ目は上記の通りですが、フラット35は窓口となる銀行が実際に資金を出すわけではないため、どうしても事前審査が甘くなったり、あるいは自社では信用面から対応できなかった住宅ローンをフラット35に回すことで、結果的に質の悪い利用者が増えてしまうリスクがあるということです。

実際、窓口金融機関の審査の甘さを指摘する報道もありました。

本家サブプライムローンも、問題の本質はどちらかというとこの、審査をする人=ブローカーと、資金の出し手=欧米の機関投資家が分かれていたためにモラルハザードがおきてしまった点にあります。

2つ目は、これまた上記の通りフラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が資金を出すわけですが、もし仮に焦げ付きが増えて利息だけではどうにもならなくなった場合には最終的には税金が投下されます。つまり国民負担となってしまうわけですね。

本家サブプライムローン問題でも、アメリカ政府が直接助けられた所もあれば、間接的にしか助けられなかった所もありますが、結果として金融危機を終息させるために100兆円を超える税金を投入せざるを得なくなりました。

こうした点が、記者が「フラット35=日本版サブプライムローン」という例えに賛同する理由となっております。みなさんはいかがでしょう?

昔のように住宅金融公庫でないと長期固定金利の住宅ローンが借りられなかった時代ならまだしも、今は民間の金融機関が競って固定金利の住宅ローンを提供しています。

最終的には住宅ローン利用者が個別に判断すればいい問題ですし、結果的にフラット35がご自分にとってベストな住宅ローンなのであれば、もちろん気兼ねなく積極的に利用されればいいわけですが、一納税者としては・・・やはりフラット35は徐々に縮小させ、民間に任せていくべきだと思いますねぇ。

フラット35のキャンペーンのたびに国土交通省から予算が申請され、税金が投下されるのを見るとなおさらそう感じてしまいます。

ちょっと上から目線の内容となってしまいましたが、参考になさってください。


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