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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローン変動金利、利用してはいけないのはどんな人?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年11月21日

マイナビニュース

住宅ローン 変動金利型を選んではいけない人の5つの特徴




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローン変動金利タイプに対する専門家の意見を目にすると、いつも複雑な気分になってしまいます。

こうした意見は99.9%、安易な住宅ローン変動金利タイプの利用に関して警鐘を鳴らす内容となっていますが、記者は住宅ローン変動金利タイプが持つ金利上昇リスクへの過度な恐怖感に対して大変疑問を持っておりまして、その点からも引いてしまうわけです。

加えて住宅ローン利用者の実態からしても違和感を感じるのは以下2点です。

1.いまだに住宅ローン変動金利タイプは当初固定金利タイプ・全期間固定金利タイプよりシェアが高い

2.家計に余裕がない世帯ほど、毎月の返済額の少ない住宅ローン変動金利タイプへのニーズが高いと思いますが、専門家の意見はそうした世帯こそ「変動金利タイプを利用してはいけない」と指摘する

要するに住宅ローン利用者のニーズや実態から乖離したアドバイスになっている感がある、ということですね。

もちろん、教科書的には、住宅ローン変動金利は金利上昇リスクがありますし、金利上昇リスクがあるということは、金利上昇=毎月の返済額の上昇に耐えられない世帯は利用してはいけない、という説明は理にかなっています。

しかしそれは結果的に、「余裕がない世帯ほど割高な住宅ローン(固定金利タイプ)を利用すべし」と述べているわけで、やはり抵抗感を感じてしまうのは記者だけでしょうか?

そこで、おそらくいつも述べているような内容になってしまうと思いますが、住宅ローン変動金利の金利上昇リスクというのは本当のところ、どうなのか?という点を考えてみたいと思います。

まず何度も述べているように、住宅ローン変動金利のベースとなっている市場金利は、長期金利ではなく、「無担保コールレート」などと呼ばれるような期間の短い「短期金利」です。

ではこの短期金利が、歴史的にどのように推移してきたのかを表しているのがこちらのグラフです。



黄土色がその短期金利の代表格である「無担保コールレート」の推移を表しているわけですが、バブル崩壊後、急速に低下し、95年と99年の2回のタイミングを経て0%=ゼロ金利にへばりついたまま現在に至っています。

途中、2006年の「戦後最長」の景気回復局面でほんの少し上昇したものの、2008年のリーマンショックを経て、再度ゼロ金利に戻っていることがわかります。

つまり、短く言えば99年から、金利水準から言えば95年から、15年から20年近くこうした短期金利の超・低金利状態が続いていることになります。

確かに住宅ローンの変動金利タイプには金利上昇リスクがあるのは事実ですが、では一体、それはいつ、どのような形で起こるというのでしょうか?少なくとも15年以上、そうした金利上昇リスクは皆無だったわけで、その点をそれなりに客観的に、それなりに説得力を持って説明できなければ、無責任だと思うのです。

もちろん未来の金利を正確に予測できる人など誰もいないわけですが、「ただ金利上昇リスクがあるから」というだけで、数百万円も余計に利息を支払うことを強いることになるアドバイスを安易に発するのは、相応に問題があると思います。おそらく10年以上前に変動金利タイプを選んだ人は、同時期に固定金利タイプを選んだ人と比較すると、支払い利息の面で「勝ちが確定」しているのではないでしょうか?

ではここで、こうした短期金利が上昇し、住宅ローン変動金利タイプが上昇するシナリオを考えてみたいと思います。

これについては答えはとても簡単で、「日銀がゼロ金利政策を解除したとき」ということになります。

上記の通り2006年に短期金利は一旦上昇していますが、これはまさにこのタイミングで日銀がゼロ金利を一旦解除したからですね。つまり、住宅ローン変動金利タイプが上昇するのは、市場の動きや経済環境にリンクするのではなく、日銀が「ゼロ金利を解除してもよい」と判断したとき、ということなのです。

あくまで「人為的な判断」が引き金となる、という点は大切なポイントです。

ではいつ日銀がゼロ金利を解除するのでしょうか?これはまたもや明確で、今のところ「2%のインフレ目標が達成できるまで金融緩和を続ける」と宣言していますので、大きな目安が「物価上昇率が安定的に2%になる」ということです。

そこで足元の消費者物価指数をチェックするとこうなっています。

・総合 : +1.1%
・生鮮食品を除く : +0.7%
・食料およびエネルギーを除く : +0.0%

ここ数年、どの指標もずっとマイナスだったことを考えれば、プラスに転じているというのは大きな状況の変化である一方、「2%のインフレ目標達成」が相対的に近づいていることになりますが、ただそれでも現状の0.0%〜1.1%という水準は「2%」からはまだ大きな乖離がありますし、生鮮食品やエネルギーを除けば「0.0%」という水準まで落ち込むということは、今の物価上昇は、

・円安
・原発停止に伴うエネルギー価格の上昇

に伴うものであり、デフレ経済からインフレ経済への構造変換はまだまだ道半ばであることを示唆しています。だとすると当面、ゼロ金利政策は続き、住宅ローン変動金利タイプの金利も上昇しないことになります。

少子高齢化が進む日本では、インフレ経済など永遠にこない気すらするのですがいかがでしょう?

また、仮にゼロ金利が解除され、短期金利が上昇したとしても、これまでの推移を振り返るなら上記の通り金利上昇幅は極めてわずかですね。0.5%も上昇していません。だとすればそのまま変動金利タイプで借りっ放しにしておいても全く問題なかった、ということになります。

では逆に短期金利がバブルのときにように4%〜8%まで上昇するというのはどんな場合でしょうか?

まさにそれはバブルがおきたときですね。バブルがおきてこのままでは経済が暴走すると感じたときに中央銀行は金利を引き上げて景気のスローダウンを図ります。

そんな時代は二度と来ない気もしますが、仮に万が一そうなったとしたら、真っ先に上昇しているのは金利ではなく不動産価格だと思います。つまり、返済に困るほど住宅ローン金利が上昇するなら、不動産価格も驚くほど上昇しているはず、ということですね。であれば、とりあえず自宅を処分してしまえば住宅ローンを完済しても十分おつりがくるのではないかと思います。

さらに、物価の安定と経済の安定的な成長を志す日銀が、数万・数十万の住宅ローン変動金利ユーザーが路頭に迷うような金融政策を取るとも思えません。政治からの強いプレッシャーもありますしね。

そう考えると、市場金利に対して無防備な固定金利タイプより、日銀がワンクッションおいている変動金利タイプの方がよっぽど安全という気すらしてきますね。

つまりは、専門家が指摘する住宅ローン変動金利タイプの金利上昇リスクが果たしてどれほどのものなのか、極めて疑問、ということです。

そんなわけで、個人的には今のような金利環境下では、全額変動金利でも大きな問題はないと思いますが、それでも心配な方は、これまたいつもご案内しているように、半分を変動金利で、半分を固定金利で借りる「ミックス金利」がオススメです。

これであれば、低金利メリットも、固定金利の安心も半分ずつ得られることになります。参考になさってください。

最後に上記でご紹介したコラムに触れておくと、 変動金利を利用してはいけない人として以下5タイプが挙げられています。

1.無頓着な方
2.金融資産はすべて現金、預金のみの方
3.金利、経済情勢に興味の無い方
4.現状の金利で年間返済金額が税込年収の25%以上の方
5.金融関連で相談できる人がいない

いかがでしょうか?まず1の「無頓着」という点ですが、上記の通り住宅ローン変動金利については「金利上昇局面をいち早く察知」する必要はありませんので関係なさそうです。

2の「金融資産はすべて現金、預金のみ」というのも意味が全くわかりませんが、金利上昇時のリスクヘッジ資産が必要ということであれば、上記の通り保有不動産が何よりのリスクヘッジとなります(金利上昇時には不動産価格も上昇します)。

3の「金利、経済情勢に興味の無い」というのも、1と同じで住宅ローン変動金利についてはあまり関係なさそうです。あえて言えば消費者物価指数をチェックすることくらいでしょうか。

4の「年間返済金額が税込年収の25%以上」という点については否定はしませんが、そうした方ほど逆に返済負担の少ない変動金利タイプへの需要が高いわけで、安易に肯定もしたくないところです。

5の「金融関連で相談できる人」というのはいかがでしょう?相手次第ではありますが・・・金融への関心が総じて低い日本では簡単に見つけるのは難しそうですね。

つまりはあまり他人様の意見を否定したくはありませんが、どれも記者にとっては腑に落ちないものばかりです。読者のみなさまはいかがでしょうか?

住宅ローン変動金利のリスクについて気になる方は参考になさってください。


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