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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローン「元金均等返済」で100万円トクって本当?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2013年12月19日

PRESIDENT Online

同額・同金利・同期間の住宅ローンで、100万円トクする方法




※抜粋

<編集部からのコメント>

今週、ネットサーフィンをしていてオヤ?と思われた方はもしかすると少なくないかもしれません。まさに記者もその1人ですが、上記コラムがニュースの見出しに混じっていたからですね。

タイトルは「同額・同金利・同期間の住宅ローンで、100万円トクする方法」、ということでクリックして本文を読ませるのに十分なインパクトがあります。

正直、記者も本文が表示されるまで何を指しているのか想像つきませんでしたが、結論から言えば住宅ローンの返済方法として「元金均等返済」を勧めている、ということですね。要約するとこのような内容となります。

・住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」があり、
・後者の「元金均等返済」は、最初のうちの返済額が一番大きく、返済を重ねていくにつれ返済額は少なくなっていく
・「元金均等返済」は元金部分の減り方が早くなる分、払う利息が減る
・借入金3,000万円、全期間固定金利2.2%、借入期間30年の場合、利息は993万円となり、「元利均等返済」より約108万円も利息がトク

記者ももちろん「元金均等返済」については、よく存じ上げておりますが、なぜ上記コラムの趣旨に、本文をクリックする前に気がつかなかったかと言えば・・・率直に言ってこの「元金均等返済」が極めてマイナーな返済方法だからですね。

マイナーな理由として、直接的に大きいのはほとんどの銀行で積極的に取り扱っていない、という点が挙げられますが、では元金均等返済を扱っているフラット35の場合、どのような割合かと言うとこういった状況のようですね。



つまり96%の方は、毎月の返済額が一定の「元利金等返済」を選択しており、「元金均等返済」はほとんど全く利用されていない、ということになります。どちらが鶏でどちらが卵かは分かりませんが、結果的には住宅ローンの「元金均等返済」は「需要」も「供給」もほとんどない、消えかけの返済方法ということですね。

ではこの「元金均等返済を選べば、元利均等返済より約108万円も利息がトク」というのは間違っているのでしょうか?

(検算はしていませんが)もちろん間違いではありません。概念図としてはこういうことになります。

 

つまり、下段の「元金均等返済」の初回返済額は13万8,333円に対して、上段の「元利均等返済」は11万3,910円と、毎月の住宅ローン返済額に約2万4,000円の違いがあり、この違いが元本の減りの早さを生み、結果として108万円の差を生むということですね。

では明らかに利息が少ないのに、この「元金均等返済」がはやらない理由はなぜでしょうか?

それは住宅ローン利用者の視点から考えれば一目瞭然ですね。つまり、もし初回に13万8,333円を払える余裕があるのであれば、そのペースのまま、つまりずっと13万8,333円を支払い続ける資金計画を考えるのが一般的だ、ということです。

概算ですが、仮に最後まで13万8,333円を払い続けた場合の支払い利息と借り入れ期間はこのようになります。

・支払い利息 : 833万2,000円 (元金均等返済よりさらに約160万円おトク)
・返済期間  : 23年2ヶ月 (元金均等返済より6年10ヶ月短縮)

違いは明らかですね!特に支払い利息の減少より、返済期間が約7年も短縮される点に魅力を感じる方は多そうです。

ただ現実問題として、ほとんどの銀行では積極的にこの「元金均等返済」を扱っていないことから、中には「元金均等返済を利用したいのにできない」という方もおられるかもしれません(上記フラット35の調査結果に基づけば潜在顧客は約4%ということになります)。

そういう方も、「元利均等払い」に「繰上げ返済」を組み込むことで似たような効果を得ることができます。

「元金均等払い」の魅力を挙げれば

・最初の支払いは苦しいけれど後から楽になる
・子供が成長してお金がかかる時期になったときに住宅ローン返済額が減っている

ということですから以下のようなケースを想定します。

・前半15年間は毎月「+2万4,000円」の繰上げ返済を行う
・残りの15年間は繰り上げ返済をしない

そうするとこのような結果となります。

・支払い利息 : 982万4,000円 (元金均等返済より約10万円おトク)
・後半の毎月返済額 : 9万1,685円 (当初返済金額より約4万6千円減少)

したがって、「元金均等返済」に魅力を感じる方は、「元利均等払い+繰上げ返済」でほぼ同じような効果が得られるということですね。

さらに。

「元金均等返済」にはなく、「元利均等払い+繰上げ返済」にはあるメリットとして以下のような点があげられます。

・思ったより余裕がある場合は、繰上げ返済をずっと続けることもできる。
・思ったより、さらに余裕がある場合は、繰上げ返済額を増やすこともできる。
・逆に思ったより余裕がない場合は、繰上げ返済をもっと早くから停止することもできる。

つまり・・・「元利均等払い+繰上げ返済」には、「元金均等返済」にはない支払いの柔軟性がある、ということですね。

そもそもなぜ「元金均等返済」に魅力があるかと言えば「今は余裕があるけれど、将来的には苦しくなるかもしれない」という、将来の収入に対する不確実性にある程度対応できるからですが、であればより直接的に対応できる「元利均等払い+繰上げ返済」の方がメリットが大きいのは当然と言えるかもしれませんね。

ただし。

「元利均等払い+繰上げ返済」スキームを採用するにあたっての大前提があります。それは何かと言うと

・繰上げ返済手数料が無料である
・繰上げ返済が1円や1,000円などからできる
・繰上げ返済がネットなどからいつでもどこでも簡単にできる

という利便性が備わっているか、という点ですね。

なぜわざわざこうした点を指摘するかと言えば、大手銀行などを中心に、「繰上げ返済が有料で、手続きは店頭で、1回あたり100万円から」しかできない、といった制約があるからですね。

これでは機動的に繰り上げ返済を活用することはできませんし、場合によっては「手数料負け」することも想定されます。

この「繰上げ返済手数料が無料で、金額は1円から」といった高い利便性を提供している銀行は、当サイトでも人気の新生銀行住信SBIネット銀行が挙げられます。

住宅ローンの「元金均等払い」にご興味のある方は参考になさってください。

>>>新生銀行の繰上げ返済シミュレーションはこちらから
>>>住信SBIネット銀行の繰上げ返済シミュレーションはこちらから



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