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住宅ローン関連ニュース:
家賃より住宅ローン返済額の方が低い、という虚構

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年1月16日

日本経済新聞

「家賃並みの負担で買えます」にだまされるな




※抜粋

<編集部からのコメント>

最近、あまり目にしなくなった「今の家賃と比べてください!」「家賃の範囲内で住宅ローンが返済できます!」といったフレーズ。不動産業界に良識が広がっているのかな・・・と一瞬考えましたが、そういえば最近、新聞を電子版に変更してチラシを目にしていないのでした。

と言うわけで、単に記者が目にしなくなっただけで、巷ではむしろ増加しているかもしれない、不動産業者の殺し文句である「今の家賃以下で家が買えますよ」というセリフですが、実際のところはどうなのでしょうか?

もちろん、冷静になって考えれば「そんなはずはない」というのが直感で分かります。先日もご案内したように、消費者の中での「賃貸派」と「持ち家派」の割合は、「持ち家派」が85.2%と圧倒的な多数派になっています。

>>>持ち家vs賃貸 最新の「持ち家派」の割合は?

つまり消費者の中に、持ち家に対するかなり強いニーズがある、ということですね。強いニーズがある上に本当に家賃より住宅ローンの方がお得だった場合はどうなるでしょうか?

もちろん誰も賃貸なんて借りずにマイホームを購入するはずです。しかしそうなっていないことを考えれば、家賃は住宅ローン返済も含めた住宅購入コストより低いか、少なくとも同水準となっているはずですね。それが価格競争というものです。

けれども実際のところ不動産のチラシには(記者は最近、目にしていないわけですが)、家賃より低い住宅ローン返済額が試算されています。これには一体どういうカラクリがあるのでしょうか?

上記コラムでは、現在の「家賃+駐車場代」=10万円、住宅ローン返済額=約8万円の例が取り上げられていますが、たしかにここだけを見れば住宅ローン返済額の方が約2万円低くなっているものの、持ち家にはそれ以外にも税金と、「修繕積立金+管理費」があり、これが両方合わせて2万円なら実質的な負担額は変わらない、むしろ持ち家の方が多少負担が大きくなる、という計算となっています。

「家賃並みの返済額で大丈夫というのは、あまりにもお粗末な提案だとわかるでしょう」とのことですが、まさにその通りですね。

筆者の方はそれ以外にも「持ち家」に不利な要素として、

1.軽減措置終了後の税金の増加
2.修繕積立金の増加
3.住宅ローン金利上昇

を挙げています。「軽減措置終了後の税金の増加」や「修繕積立金の増加」は最初から決まっていることですから確実ですね。

「住宅ローン金利上昇」については、試算された前提が上記の通り、返済期間が35年で、変動金利タイプ=0.775%であることを勘案すれば、ずっと金利が上昇し続けるかどうかは別にして、借り入れ期間のどこかで金利が上昇する可能性は十分あります。

ただし個人的に最もありそうなシナリオは、変動金利が2%や3%に上昇していく、というケースよりも、一時的に変動金利が1%や1.5%に上昇した時に焦って3%や4%の固定金利に変更してしまうケースですね。こうすれば長期的な金利の推移以上に住宅ローンの返済額は確実に増加してしまうことになります。

景気も株価も金利も基本的には数年おきに上がったり下がったりを繰り返すわけで(金融緩和で金利を人為的に低く抑えている日本の状況というのは特殊ですが)、仮に将来的に金利が上がったとしても、それが一時的なものなのかそうでないのかは冷静に判断していく必要があると思います。

それはともかくとして、こうした要素も踏まえれば「今の家賃以下で家が買えますよ」というフレーズは、異様に高い家賃で家を借りている場合なら別ですが、適正な家賃の場合は虚構の可能性が極めて高いことがお分かりいただけるかと思います。

加えて。

もう1つ忘れてはいけないのは、家賃は下がっていく、という視点です。家賃の相場は物件価格の5%〜8%あたりが相場なのではないかと思いますが、基本的には物件価格は、戸建てにせよマンションにせよ築年数が古くなるに従い下がっていきます。ということは家賃が適正であれば、同じ物件に住み続ける限り、物件価格の低下に従い下がって然るべきなのですね。

その点では確かに「今の」家賃より、住宅ローン返済額の方が少ないということはあるかもしれませんが、将来的な家賃の値下がり期待を含めれば比較結果は異なってくる、ということになります。

ここも結構、盲点ですのでご留意ください。

ちなみに。

マンションの場合は上記の通りメンテナンスコストが「修繕積立金」という形で可視化されるのでまだ良いのですが(本当にその修繕積立金で十分かどうかという議論は別にして・・・)、つい抜け落ちてしまうのが戸建ての場合のメンテナンスコストです。

上記コラムでは「戸建ての場合は、施工業者に30年くらいの長期修繕計画を立ててもらい、それを期間で割って積立金額を算出すればよいでしょう。」とサラっと書かれていますが、実際にすぐ頼むあてもない長期修繕計画の作成を業者に依頼するのは気が引けるというものです。

そうした場合は、売値の予測で考えるのがシンプルでよいですね。

戸建ての価格=売値は当然、土地+建物ですが、土地の価値は変わらないとすれば、後は建物の価値がどうなるかがポイント、ということになります。

物件にもよりますが、建物価格は築10年で売値としては価値ゼロと言われることがあります。それはさすがに極端だとしても築20年で価値がゼロになるのだとすれば、毎年、建物価格の5%ずつが失われていく計算となります。

会計用語で言えば「減価償却」ということですが、戸建ての場合は修繕積立金の代わりにこうした「建物価格の減価」を加味しておけば、概ねメンテナンスコストのインパクトを試算することができます。

こうした「建物価格の減価」は、普段、財布からお金が出て行くという筋合いのものではありませんので、ついつい忘れがちですが、たとえば物件を売却しようとしたときに一気に表面化しますので、やはり絶対忘れてはいけない「コスト」ということですね。

というわけで。

冒頭ご案内したように、直感的に分かるとおり、家賃は住宅ローン返済も含めた住宅購入コストより低いか、少なくとも同水準となっているはずであり、その点ではやはり、原則として「家賃より住宅ローン返済額の方が低い」というのは虚構である、ということですね。

しかしながら、賃貸業者も利益を確保するために、それでも借りてくれるギリギリの家賃を提示するはずであり、その点では逆に「住宅ローン返済額より家賃の方がはるかに低い」という事態も考えにくい、ということになります。

つまり、適正な住宅ローン金利と適正な家賃との間には健全な競争関係があり、 乱暴に言えばどちらも大きな差がない、と考えることもできます。実際、その通りだと思いますが。

ただし、それはあくまで「適正な住宅ローン金利」と「適正な家賃」との間の話ですね。割高な住宅ローン金利や割高な家賃の場合はその限りではありません。

消費者としては賃貸にせよ、持ち家にせよ、まずはしっかり比較、検討し、場合によっては交渉しながら、適正な住宅ローン金利・適正な家賃を勝ち取る姿勢が必要なのは言うまでもありません。

結局のところ、「業者の言いなりはダメ」というのが今回の結論となるでしょうか。

参考になさってください。

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