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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローン金利、借りている間に上昇したらどうする?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年3月6日

住宅金融支援機構

民間住宅ローン利用者の実態調査




※抜粋

<編集部からのコメント>

住宅ローンを借りる時だけでなく借りてからも不安なことがあるとすれば、それはやはり住宅ローン金利の動向ではないでしょうか?

変動金利であれば一般的には6ヶ月ごとに見直しとなりますし、固定金利であっても5年や10年といった「当初固定金利」を利用されている場合はやはり、固定期間が終了した時点で見直しが入ることになります。通常は変動金利に切り替わる場合が多いのではないかと思います。

そうした金利上昇の不安が全くないのは「全期間固定金利」ですが、こちらは現状では2割程度のシェアに留まります。少数派ということですね。

全期間固定金利の場合、最初から2〜3%の金利となってしまうので、「金利上昇の不安がない」というよりも「最初から金利が上昇してしまっている」わけで、本末転倒に感じる方が多いのではないでしょうか?金利上昇リスクに対する「保険」としては・・・ちょっと「保険料」が高すぎです。

また、みなさん借りてからも積極的に繰り上げ返済を進めるようで、契約時の住宅ローン借り入れ期間は平均25年なのに対して、実際には15年くらいで完済してしまう、というデータもあります。

であれば何も割高な金利を払ってまで全期間固定にしなくても、より割安な10年固定等で十分、という計算・読みもあるのかもしれませんね。

しかし裏返せば、変動金利や当初固定金利を選ぶということは、一定の金利変動リスクを受け入れる、ということでもあります。

もちろん生きている限り、リスクと無縁ではなく、車に乗っても、電車に乗っても、道を歩いても、空気を吸っても、水を飲んでも、何をしてもリスクはあるわけで、そうしたリスクとうまく折り合いをつけながら日常生活を送っています。そう考えると、こと金利変動リスクだけを必要以上に恐れる必要はないとも思いますが、では実際に住宅ローンを借りた方はこうした金利上昇リスクをどう捉えているのでしょうか?

それに関連して興味深い調査結果を住宅金融支援機構が発表しています。「2013年度 民間住宅ローン利用者の実態調査(第2回)」では、「住宅ローンの商品特性や金利リスクへの理解度」として以下のような回答結果になった、ということですね。




これは金利上昇リスクがある「変動金利」「当初固定金利」の利用者への設問で、やや意地悪な設問となっていますが、住宅金融支援機構はもちろん代表的な全期間固定金利であるフラット35の元締めですので、その点はお含みおきください。

おそらく「全期間固定金利」の利用者の方々でも住宅ローンの理解度はそれほど大きく変わらないと思います・・・。

それはともかくとして、「よく理解していない」+「全く理解していない」の合計で多い順に並べると、それぞれこうなります。

・変動金利利用者がよく理解していないこと

 1位:優遇金利の適用ルール
 2位:将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策
 3位:金利タイプが異なる住宅ローンと比較した特徴
 4位:将来の金利上昇によってどれくらい返済額が増えるか
 5位:適用金利や返済額の見直しルール

・当初固定金利利用者がよく理解していないこと
 
 1位:将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策
 2位:優遇金利の適用ルール
 3位:金利タイプが異なる住宅ローンと比較した特徴
 4位:将来の金利上昇によってどれくらい返済額が増えるか
 5位:適用金利や返済額の見直しルール

どの項目も最大で15%程度ですから、残りの約9割の方は概ね理解している、ということになりますが、いずれにしても「優遇金利の適用ルール」とならび「将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策」の比重が高いということは、やはりこの金利上昇リスクというのは、相対的に折り合いが難しい問題と言えます。

とは言いつつ9割近い方は一定の理解をしているわけで、この「将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策」について、具体的にどのように考えているのか、という調査結果がこちらとなります。




金利別にランキングにするとすればこうですね。

・変動金利利用者が考える、将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策

 1位:返済目処や資金余力があるので、返済継続
  〃:返済額圧縮、あるいは金利負担減のため、一部繰上げ返済する
 3位:見当がつかない、わからない
 4位:金利負担が大きくなれば、全額完済する
 5位:借り換えする
 6位:その他

・当初固定金利利用者が考える、将来の金利上昇に伴う返済額増加の対応策

 1位:返済額圧縮、あるいは金利負担減のため、一部繰上げ返済する
 2位:見当がつかない、わからない
 3位:返済目処や資金余力があるので、返済継続
 4位:金利負担が大きくなれば、全額完済する
 5位:借り換えする
 6位:その他

こうして見ると、実際に「見当がつかない、わからない」と答えている方は2割前後に留まっているということですね。やはり残り8割の方はそれなりに金利上昇時の対応策を決めている、ということになります。

どちらの金利タイプ利用者も多いのが、「返済目処や資金余力があるので、返済継続」と「返済額圧縮、あるいは金利負担減のため、一部繰上げ返済する」 の2つで、金利上昇にも十分耐えられるだけの精神的・経済的余裕があることが示唆されています。

すばらしいですね!

ちなみにこうした設問の場合、「固定金利に切り替える」といった選択肢があってもよさそうなものですがなぜないのでしょうね?「返済継続」や「借り換えする」に票が分散されているのでしょうか。

さてこうした住宅ローンの金利上昇リスクを論じる場合に、どうも抜けているように感じるのが、金利変動は極めて循環的なものである、という視点です。

つまり金利というのは一般的には景気が良いときに上昇して、景気が悪いときに低下するものなのですね。

金利上昇リスクをしきりに訴える専門家の方がいますが、金利が上昇し続けるということはありえません。上昇した後はいつか低下するのですね。そうやって考えると、仮にどこかで金利が上昇したとしても、数年後に低下するのであれば、金利上昇リスクは半減することになります。

アメリカの経済紙が報道していましたが、一般的な株価上昇局面=金利上昇局面の平均寿命は約4年だそうです。つまり仮に4年間、金利が上昇したとしても、その後には金利低下局面がくることが強く期待されるわけですね。

そんなわけで、記者がこの質問に回答するとすれば「金利上昇デメリットを受けたなら、金利低下メリットも受けたいので、返済継続」という感じですかね!?

なお、日本の政策金利の推移はこのようになっています。赤が上昇、青が低下ということですね。



こうしてみると、この15年間で金利上昇局面は2000年と2006年の2回あったわけですが、前者の寿命はわずか6ヶ月、後者の寿命は2年3ヶ月で終了しています。

だから金利上昇リスクを考慮しなくてよい、とはもちろんいえませんが、一方で「一度金利が上昇し始めたらどこまでも上昇する」といった強迫観念に近い金利上昇への警戒感はちょっと違うかな?と思うわけです。

金利が上昇したからといって命までとられるわけではありませんし、実際の返済額の増加も、実額にすればいきなり生活が困窮するようなレベルではありません。しかも、そうした上昇も「数年の辛抱」なら、そこまで怖がる必要はなさそうですがいかがでしょうか?

住宅ローン利用者の方は、過去の金利推移などを考慮に入れながら、感情的にならず、冷静に金利上昇リスクと向かい合っていただければと思います。

参考になさってください。



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