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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローン、契約期間と実際の返済(完済)期間はいくら?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年3月13日

住宅金融支援機構

民間住宅ローンの貸出動向調査




※抜粋

<編集部からのコメント>

先日のこちらの記事を書きながら疑問に思ったことが、「住宅ローンの平均的な返済期間が一体いくらか?」という点です。

>>>住宅ローン金利、借りている間に上昇したらどうする?

もちろん借り入れ当初の平均的な契約期間は、25年から35年の間のどこかではないかと思います。

ただ実際には多くの方が繰り上げ返済に励み、返済期間を短縮して返済してしまうのではないでしょうか?というのも通常は、毎月の住宅ローン返済額は一定の余裕をもって設定するからですね。

30年といった長期間返済し続けることを考えればそうした一定の余裕というのは大切ですが、結果的には返済に余裕が生まれ、積極的に繰り上げ返済できる状況になりやすいと言えます。

特に借り入れ当初は子どもがまだ小さく、生活費に余裕がある場合が多そうですので、より繰り上げ返済できますね。当然、最初からがんばって繰上げ返済すればその効果は残りの全期間に及びますので、返済は早ければ早いほどいいのは間違いありません。

では、住宅ローンの平均的な契約期間と平均的な実際の返済期間というのは何年なのでしょうか?

それを示唆してくれるのが、住宅金融支援機構が定期的に調査している「民間住宅ローンの貸出動向調査」で、その最新の数字をチェックするとこうなっています。




住宅ローンの契約期間=約定貸し出し期間の分布はあまり変化が見られない一方で、実際の返済期間=完済債権の平均経過期間はどんどん短くなっているのが印象的ですが、ポイントはそこではなく具体的な期間ですね。つまりこうなっています。

・契約期間=約定貸し出し期間 : 平均25.2年
・実際の返済期間=完済債権の平均経過期間 : 平均13.7年

契約期間が平均25年というのは納得感がある一方で、実際の返済期間は何と平均13.7年ということで驚異的な早さで住宅ローンを全額返済していることが分かるわけですね!約半分にまで短縮していることが分かります。

そうなってくると、そもそも当初の借り入れ条件自体が適切ではなかった=余裕がありすぎた、という気がしないでもないですが、これが事実だとすれば住宅ローン金利選びは大きく影響を受けることになります。

つまり金利上昇が怖い人であってもわざわざ全期間固定金利を選ぶ必要はなく、より割安な「当初10年固定」などを選んでおけば、金利上昇リスクの大部分がカバーされてしまうからですね。

もちろん残り3.7年は固定期間からはみ出ることになりますが、その時点では元本もかなり減っていますので、仮にそこから金利が大きく上昇しても影響は極めて限定的となります。

めでたしめでたし・・・とここで終わりたいところですが、終われない点があります。それは何かと言うと、この「完済債権の平均経過期間」には、普通に最後まで返済した人だけでなく、借り換えで返済してしまった人が含まれるからですね。

住宅ローンを貸している銀行からすれば、自己資金の場合でも、借り換えの場合でも、完済は完済ですから、そこに区別はありません。この一定割合ある借り換えが、この「契約期間」も「実際の返済期間」も大きく短縮させた可能性が高そうです。

ではこの借り換えは全体の貸し出しの中で、どれくらいの割合を占めているのでしょうか?

その点もこの調査ではきちんと調べられていて平均30.3%=約3割ということになります。そこから本当の返済期間を類推していこうと思いますが、まずは平均的な借り入れから借り換えまでの経過期間は概ね10年程度のようです。

そこから逆算すれば、借り換えの影響を除いた契約期間=約定貸し出し期間はこうなります。

・契約期間=約定貸し出し期間 : 約28年

これが正しい数字だとすればさらに納得感を感じます。

そして同様に借り換えの影響を除いた実際の返済期間=完済債権の平均経過期間を逆算するとこうなります。

・実際の返済期間=完済債権の平均経過期間 : 約15年

「13.7年」よりは納得感・現実感のある数字となっていますが、ただそれでも返済期間の半分で完済してしまうハイスピードな住宅ローン返済の実態が浮き彫りとなっています。

恐らく当たらずとも遠からずな数字になっているのではないかと思いますが、やはり裏取りはしたいところでネットで検索してみると・・・残念ながらすぐに出てきませんね。

ただし「ニッキン マネー」2013年11月号の記事には「住宅ローンの平均返済期間は15年から20年以下(大手銀)」というくだりが出てきます。そこからすれば実際の返済期間が約15年という試算結果は、実態よりやや短い可能性はあるものの「当たらずとも遠からず」と言えそうですね。

さてこのハイスピードな返済実態の解釈ですが、まず一番健康的なリアクションは「みんながんばって繰り上げ返済しているのだから私もがんばろう!」というものですね。繰上げ返済は早ければ早いほど効果が大きいのは前述の通りです。

一方、金利変動リスクに対しては、「約30年で住宅ローンを組んでも実際にはその半分で完済してしまうのだから、その前提で金利リスクを考えておけばいい」というのはさすがに乱暴ですし短絡的ですね。

平均値というのは、10年で返済してしまう人も、約30年きっちり借りる人もいての「15年」ですから、最終的に自分のケースがどこに当てはまるかは借りる時点では分かりません。

とは言いつつ、分からないからといって約30年きっちり借りるケースしか想定しないのもあまり上手い方法とはいえません。その場合、金利上昇リスクを過大にとらえてしまうからですね。

やはり現実的には、15年くらいで完済してしまうケースをメインシナリオとしつつ、仮に約30年ずーっと借り続けた場合でも困らないよう金利上昇時の対策を立てておく、ということでしょうね。

具体的には上記でもご案内しましたが、前回の記事も参考にしていただければ幸いです。

>>>住宅ローン金利、借りている間に上昇したらどうする?

みなさんが、納得できる住宅ローン金利タイプ選びをできることを祈っております。


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