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住宅ローン関連ニュース:
賃貸併用住宅は本当にお得?実際の損益を試算!

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年4月22日

マイナビニュース

収入が保証されない時代 変化する住宅取得方法、住宅ローンの組み方




※抜粋

<編集部からのコメント>

マイホームの購入や建設を決断したけれど、多額の住宅ローンを本当に返済できるのか不安を感じない方は少ないと思います。

5年後や10年後の自分の未来像もなかなか具体的に思い描けない中で、20年後・30年後については全く不透明だと感じるのは当然ではないでしょうか。

もちろん、今、住宅ローンを完済間近な方や、すでに完済してしまった方も当初は同じような不安を抱えていたと思われ、その点ではいくら入念な準備をしていたとしても最後はエイヤっという思い切りが重要と言えるのかもしれませんね。

さて、そうした先行き不透明なこの時代に、少しでも不安を和らげ、返済スピードを速めていくために上記コラムで推奨されているのが「賃貸併用住宅」です。

本文から抜粋すると、「オーナーたちは給与から住宅ローンの返済を行わずに、月額10数万円を将来の為に預金したり、旅行などの余暇に使ったり、別の投資資金として活用しているのです。」と、バラ色の生活が紹介されています。

もし本当にそうなら、こんなにオイシイ家の建て方はありません。もし本当ならですが・・・。

そんなわけでこの賃貸併用住宅の経済性を試算してみたいと思います。ちょうどミサワホームのHPで賃貸併用住宅の資金計画シミュレーションが掲載されておりましたのでそれを元データとしたいと思います。

http://www.misawa.co.jp/totikatuyo/oyakudati/income/income_simulation.html#toshin

収支がプラスに変わるAさんの場合はこうした収支ですね。

・自宅だけの場合

 借入額  : 2,000万円
 返済額  : −8.4万円/月
 収支   : −8.4万円/月

・賃貸併用住宅の場合

 借入額  : 5,000万円
 返済額  : −21.1万円/月
 家賃収入 : +24.0万円/月
 収支   :   +2.9万円/月

あら不思議、賃貸併用住宅にすると、借り入れ額が2.5倍になるのに収支はプラスになるということですね!実にキャッシュフローだけを見れば11万円以上好転することになります。

しかし、このまま鵜呑みにするわけにはいきませんので、一つ一つチェックしてみたいと思います。

まず住宅ローン返済額については3%×30年の条件で試算されていますので適切ですね。

次に家賃ですが、20坪=66平方メートル×2部屋で月24万円の収入を予想しています。つまり1部屋あたり12万円。立地次第ですが少し高めですかね?ちなみにこの数字は世田谷区の家賃相場を参考にしているようです・・・高めなわけですね。

ただ突飛な数字ではありませんのでこれを許容するとすれば、やはり収支は+2.9万円ということでいいのでしょうか?

もちろん違いますね。まず考えないといけないのが空室率です。2年に1回、2ヶ月ほど空室になるとすればそれだけで家賃収入は8%減ることになります。とすれば家賃収入は実質的に24万円から22万円に減りますね。

地域によってはもっと空室率が高そうですが・・・。

まだあります。建物はどんどん劣化していきます。20年もすれば売買価値はほぼゼロとなります。さすがに20年で住めなくなるということはないものの、築30年以上だと誰も借り手がいなくなるor大規模な修繕が必要となるとすれば、1年で約3%程度は建物の価値が減っていくことになります。それも加味すればこうなってきますね。

・自宅だけの場合

 借入額  : 2,000万円
 返済額  : −8.4万円/月
 建物劣化 : −7.5万円/月
 収支   : −15.9万円/月

・賃貸併用住宅の場合

 借入額  : 5,000万円
 返済額  : −21.1万円/月
 建物劣化 : −15.0万円/月
 家賃収入 : +22.0万円/月 ※空室率加味
 収支   :  −14.1万円/月

こうした建物の劣化は毎月自分の財布からキャッシュアウトしていくものではありませんが、どこかで売却しようとしたり、修繕しようとした際に一気に表面化する「隠れ債務」のようなものでして、しっかり計算に入れておく必要があります。

この時点ですでに自宅と賃貸併用住宅との収支の差は月1万8千円に迫っておりまして、毎年の税金や維持費の差などを考えればおそらくほぼトントンという状態になってきています。

ではこれでオシマイでしょうか?

残念ながらそうではありません。家賃は当然ながら新築の方が高く、築年数が古くなればなるほど安くなっていきます。これも建物の価値と同様に1年で3%低下すると考えると、賃貸可能期間=30年とすればその真ん中の15年後にはこうなっています。

・自宅だけの場合

 借入額  : 2,000万円
 返済額  : −8.4万円/月
 建物劣化 : −7.5万円/月
 収支   : −15.9万円/月

・賃貸併用住宅の場合

 借入額  : 5,000万円
 返済額  : −21.1万円/月
 建物劣化 : −15.0万円/月
 家賃収入 : +12.1万円/月 ※空室率加味、15年後
 収支   :  −18.2万円/月

15年後には残念ながら賃貸併用住宅の方がマイナス幅が大きくなっているのですね。

真ん中のタイミングで負けていて、もちろんここから先、ますます家賃が下がっていくわけで、賃貸併用住宅が勝てるチャンスはありません。つまりトータルでも賃貸併用住宅の方が負ける、ということになります。

ケースバイケースだとは思いますが、こうした賃貸併用住宅を検討される場合は

・空室率
・建物の劣化
・家賃の減少

を少なくとも考慮に入れた上で冷静に試算していただければと思います。

ちなみに上記数字は収支と損益がごっちゃになっていて実は正確ではありません。もう少し正確に損益を計算するとこうなります(住宅ローン返済のうちの元本返済部分は「損」ではありません)。

・自宅だけの場合

 借入額  : 2,000万円
 利息額  : −4.3万円/月
 建物劣化 : −7.5万円/月
 税金等  : −1.0万円/月
 損益   : −12.8万円/月

・賃貸併用住宅の場合

 借入額  : 5,000万円
 利息額  :  −8.6万円/月
 建物劣化 : −15.0万円/月
 税金等  :  −2.0万円/月
 家賃収入 : +12.1万円/月 ※空室率加味、15年後
 損益   :  −13.5万円/月

住宅ローンの元本返済部分を除外した分、差は縮まっておりますが、やはり損益で見ても真ん中のタイミングで負けているということは、トータル=30年では「賃貸併用住宅の負け」ということになります。

ただもちろん、ものは考えようで、「空室率をもっと小さくできる」とか、「家賃の減少をもっと抑えられる」と自信がある方は挑戦してもよいのかもしれませんし、築30年後に賃貸できなくなったとしても、自宅だけの場合より倍の広さの家が残るわけで、それをメリットと捉えられる方は前向きに検討してもいいのかもしれません。

ただ現実的に、それほど賃貸併用住宅が増えていないところを見ると・・・少子高齢化による賃貸市場の縮小懸念とも相まって、やはりそれほどオイシイ建て方ではない、というのは間違いなさそうです。

冒頭ご紹介した「オーナーたちは給与から住宅ローンの返済を行わずに、月額10数万円を将来の為に預金したり、旅行などの余暇に使ったり、別の投資資金として活用しているのです。」といったバラ色の生活は幻想ということですね・・・。

賃貸併用住宅にご興味がある方は参考になさってください。


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