長期金利は０．５％台に低下

＜編集部からのコメント＞

今朝のニュースには驚きました。４月の首都圏のマンション発売戸数が前年同月比で３９．６％も減少したということですね！ちょうど先月のこちらのコラムでは反動減について「通常時のマイナス２０％前後」と予想したわけですが、それをはるかに上回る（下回る？）減少幅と言えます。

しかもこの減少は増税の影響ではなく、建設コスト上昇に伴うものとコメントされており、より不透明感が漂います。増税の影響であればあくまで減少は一時的なものに留まるわけですが、建設コスト上昇によるものであればますます発売は先細りになる可能性があるからですね。

ただし注意しないといけないのは、これはあくまで「販売戸数」ではなく「発売戸数」である、という点ですね。つまり供給サイドの話であって需要サイドの話ではなく、４月になっていきなり顧客の需要が３９．６％減少したわけではない、ということです。

言い換えれば、「マンション販売会社の都合」がもたらした減少と言えます。マンション販売会社だって増税後の４月より増税前の３月、さらに３月より２月と、より前倒しで販売する機運が高まっていたのは間違いなく、そうした前倒し発売の反動がこの４月に表れた可能性は高そうです。

いくら住宅ローン減税の拡充などにより４月以降に購入した方がお得になる場合があるとは言っても、消費者はそこまで合理的ではありませんので、常識的に考えれば３月に相応の駆け込みがあることは事前に容易に想像つきました。顧客ニーズが前倒しになるのであれば、供給サイドもそれに合わせるのは当然ですね。

もしそうした仮説が正しければ、マンション「発売」の落ち込みは徐々に解消していくと思いますが、気になるのはやはりマンション「販売」の方ですね。つまりは需要の方です。４月以降の住宅に対する顧客ニーズがどのように変化しているのか・・・注目したいと思います。

さて、来月＝２０１４年６月の住宅ローン金利を予測する前に、いつものようにまずは住宅ローン金利と関係の深い長期金利のこれまでの推移を振り返ると、昨年４月に発表された新たな金融緩和策はまさに「異次元」とも呼べる大規模なものだったこともあり、発表当日と翌日には長期金利は０．３％台に低下するなど、史上空前の低金利を実現しました。

となるとそのまま超・超・低金利がずっと維持されるかと期待されたわけですが、そう素直に動かないのが金融市場・金融相場というもので、むしろその後金利は急上昇し一時は０．９％台に乗せるなど、金融緩和策により金利が上昇するという、常識とは「真逆」の動きとなりました。それだけ国債市場が異次元の金融緩和の影響を消化できず混乱してしまった、ということなのでしょうね。

ただ上記グラフのとおり、そうした金利の混乱も徐々に沈静化し、昨年５月にピークアウトした長期金利は７月半ばから低下し始め、足元では０．６％前後まで低下しています。グラフ全体を眺めてもキレイな右肩下がりですね。

直近の長期金利は０．５９０％となっており、ついに０．５％台ですね！先月のこの時期の０．６００％からはわずかに低下しています。引き続き、低金利状態が続いている、ということです。

ではなぜこのように金利が低位安定しているのか、ということですが、日本の金利との相関が指摘されている日本の株価とアメリカの金利をそれぞれチェックするとこのようになっています。まず日本株はこう。



次にアメリカの金利はこう。



どちらも足踏み状態にあると言うよりは、むしろ下落トレンドに入りつつあります。日本株はともかくとして、アメリカの金利まで低下し始めたというのは意外ですが・・・これらも日本の金利低下に影響している、ということだと思います。

ではなぜ日本株も日本の金利も低下傾向にあるかと言えば、新興国経済＝特に中国経済への懸念やウクライナ問題に加えて、増税後での実施が期待されていた日銀の追加金融緩和観測が遠のいたことが挙げられます。

もちろん、金融緩和実施＝金利低下なわけですから、新たな緩和への期待がしぼむということは金利上昇要因にもなりえなくはないのですが、すでに異次元の金融緩和が実施されていることに変わりはないことから、

・追加的な金融緩和の期待がしぼむ　→　株価が低下する　→　金利低下圧力となる

というメカニズムの方が強く働き、株価が反応した、ということなのでしょう。

こうした点を勘案すれば金利上昇圧力はほとんど見当たらず、今の低金利はもうしばらく続きそうですね。もちろん住宅ローン利用者からすればありがたい状況です。

長い目で見れば、アメリカの金融緩和縮小に伴うアメリカ金利の上昇や円安ドル高の進展、そしてその恩恵を受ける形での日本株上昇の可能性があり、これらが日本の金利と相関しているのであれば、日本の金利は上昇圧力を受けることになりますが、今のところそうした兆しはありません。

さてここで、いつものようにもっと長く、２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



長期金利は中長期的に見ても、「歴史的な低水準」にあることがよくわかります。仮に今後、長期金利が０．１％や０．２％上昇したとしても、史上最低水準であるのは間違いありません。長期金利が１％を下回る時期というのは実はそれほどないのですね。

一方で。

前回の景気回復局面である２００３年〜２００６年ごろの金利推移を見てみると、２００３年には長期金利が０．５％前後という過去最低水準まで下がったのち、その後１．５％近くまで跳ね上がっていることが分かります。

たかが１．５％ではあるのですが、されど１．５％と言えます。今の長期金利の金利水準からすれば２〜３倍ですし、仮にそうなれば住宅ローン金利も当然、相応に上昇することになります。

２００３年当時、世界経済の見通しが大きく好転したことや、小泉政権への期待、りそな銀行への公的資金注入により金融不安が大幅に後退したことに加え、「ＶａＲ」と呼ばれるリスク管理手法に起因する「ＶａＲショック」と名づけられた「国債の投げ売り」が金利上昇を加速させたと言われてますが、そもそも金利のバイオリズムとして、「好景気の前が最も金利が低い」のだとすると、長期的に見れば、これから金利が上昇する可能性というのはそれなりにありそうです。

あくまで「長期的に見れば」ということであり、上記の通り異次元緩和が実施されている間は、金利が極めて上がりにくい状況にあること自体は変わりませんが、それでも今の「歴史的な低水準」からすれば、「これ以上は下がりにくい」という点で上昇する余地は相応にあります。

いずれにしても、今が住宅ローンの借入・借り換えの絶好の機会であることは間違いありません。

焦る必要は全くありませんが、多少の金利変動に左右されることなく、ぜひこの好機を上手に活用してもらいたいと思います。

さて前置きが長くなりましたが、２０１４年６月の住宅ローン金利を占う上で、いつものように、早めに来月の金利を発表しているソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。ソニー銀行の住宅ローン金利をチェックしたいと思います。

◆ソニー銀行住宅ローン金利

・変動金利　：　０．８９９％　→　０．８９９％　（変わらず）
・１０年固定　：　１．４９２％　→　１．４８２％　（−０．０１０％低下）
・２０年固定　：　２．２５１％　→　２．２３５％　（−０．０１６％低下）
・３０年固定　：　２．４１３％　→　２．３９９％　（−０．０１４％低下）

わずかではありますが、６月の住宅ローン金利をやや引き下げるということですね！これは上記の通り長期金利が少し低下傾向にあることを反映させたのではないかと思いますが、来月の全体的な住宅ローンの金利水準を期待させる動きと言えます。

次にこれまたいつものように今月の国債の平均金利と、先月のこの時期の国債の平均金利の差をチェックするとこのようになります。

◆５月２０日現在の今月の国債の平均金利と、先月中旬までの国債の平均金利

・１年　　：　０．０８％　→　０．０８％　（変わらず）
・１０年　：　０．６１％　→　０．６１％　（変わらず）
・２０年　：　１．４８％　→　１．４８％　（変わらず）
・３０年　：　１．６７％　→　１．７０％　（＋０．０３％上昇）

あら！？こちらはそもそも平均値で見れば先月と比較してほとんど変わりがないことに加え、３０年もの金利にいたってはむしろ上昇していますね！わずかな差ではありますが、ソニー銀行の６月の金利と乖離がある点は興味深いです。

ただその３０年もの金利も５月の頭と比較すればわずかに低下傾向にあり、平均値はともかとしてトレンド的には低下しているという点では、やはり６月の住宅ローン金利は全般的に「多少は下がる」と期待しておいて良さそうです。

最後に住宅ローン「変動」金利について。

これまた毎回ご案内しているように、人気の住宅ローン変動金利タイプのベースとなる「短期金利」については、日銀が完全にコントロールしているために、上がることも下がることもなく引き続き、「超・低金利」を維持しています。

実際、５月２０日現在の代表的な短期金利である「無担保コール翌日物」金利は「０．０６７％」と上記の国債金利と比較しても文字通りケタ違いの低金利＝ゼロ金利となっています。１ヶ月前の金利は「０．０６４％」でしたから、そこからはわずかに上昇しているものの、誤差の範囲内ですね。

日銀のこうした短期金利の引き下げ政策＝ゼロ金利政策は、日銀自身が明言しているように十分なインフレ状態となるまで続けられますので、短期金利はまだまだ低金利が続き、それはつまり、住宅ローン変動金利タイプもまだまだ低金利が続くことを意味します。

そもそも少子高齢化が進む日本では、増税などの一時的な要因を除けば、十分なインフレなど永遠に起こらないかもしれませんしね。

住宅ローン金利が上昇した、低下した、と言ってもそれはあくまで１０年固定や２０年固定といった「固定金利タイプ」の話であり、「変動金利タイプ」は基本的にはゼロ金利政策が復活した２００８年１２月以降の５年以上全く上昇していません。

つまり変動金利タイプをご検討の方は、長期金利の変動に一喜一憂する必要は全くない、ということですね。こちらも参考になさってください。

みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。