＜編集部からのコメント＞

住宅ローンを借りるにあたってよく意味の分からない言葉に出くわすことがあると思いますが、その代表的なものに「保証料」と「団体信用生命保険」が挙げられるかもしれません。

何だかよく似た響きで、聞きなれないうちは「似たようなものかな？」と思いますが、実際には全く異なります。

前者の「保証料」とは、もし住宅ローンを返せなくなった場合に銀行にその住宅ローンを保証してくれる、保証会社に支払う手数料で、「住宅ローン利用者の強い味方」といったイメージを持つかもしれませんが、残念ながら実態は逆です。

確かに住宅ローンを返せなくなった場合に保証会社が肩代わってくれるのは間違いないのですが、ではそれで利用者の住宅ローンの返済が免除されたり、金利が減免されたりするかと言えばそんなことは全くありません。

引き続きその保証会社に対して返済を続ける必要があるばかりでなく、取立てはますます厳しくなり、自宅を売却して住宅ローンを返済しないといけない「Ｘデー」がより近づくことになります。

つまり、保証会社を利用してメリットがあるのは銀行だけで、利用者には何のメリットもない上に高額の保証料は利用者負担と言う、まったく理不尽な制度と言えます。

実際、新生銀行や住信ＳＢＩネット銀行、イオン銀行といった、当サイトでも人気の銀行の住宅ローンは「保証料免除」「保証料無料」としています。利用者にメリットがないわけですから、それも当然な気がしますね。

一方、確実に利用者にメリットがあるのは後者の「団体信用生命保険」です。これは、住宅ローン利用者が万が一亡くなった場合に、住宅ローンを代わりに返済してくれる保険ですね。

住宅ローンを借りている方は一般的にファミリー層が多いと思いますが、家族からすれば、大黒柱とマイホームを同時に失うことになれば大きな痛手となります。そうした事態を避けるためにもこの団体信用保険は重要ですね。とにかく家さえ残れば何とかやっていける家族は少なくないと思います。

そうした団体信用生命保険＝いわゆる「団信」ですが、こちらは慣例的になぜか無料＝銀行負担ということになっています。であれば、保証料こそ無料にすべきだと思うのですが・・・おかしな課金体系ですね。「銀行が偉かった時代」の名残なのではないかと思います。だからこそ上記のような新規参入銀行は無料にしているのでしょうけれど。

そのように住宅ローン利用者とその家族にとって心強いのは「団体信用生命保険＝団信」の方ですが、ごくまれに健康上の理由から加入できない＝ＮＧとなる場合があります。

そしてほとんどの住宅ローンでこの団体信用生命保険は必須となっているために、加入できない＝住宅ローンを借りられない、ということになってしまいます。そうした場合にはどうすればいいのでしょうか？

もちろん「住宅ローンをあきらめる」というのも１つの選択肢ですね。これは何もネガティブに考える必要はなく、２０年〜３０年といった期間で考えれば賃貸も購入も経済的にはそれほど大きな違いはありません。

＞＞＞賃貸と持ち家（購入）。どっちがお得？

加えてあきらめるのは「住宅ローン」であって「住宅」ではありません。賃貸の間、コツコツと住宅購入資金をためて、全額自己資金で購入するという手もありえます。

「家賃を払いながら数千万円も貯められない！」と思われるかもしれませんが、別に新築を購入する必要はないわけで、築２０年や３０年を超えるような物件の値段はかなり安くなります。

つまり

・新築購入　→　住宅ローン返済（３０年）　→　３０年後に住宅ローン完済

の代わりに

・賃貸居住　→　住宅購入資金の貯金（３０年）　→　 ３０年後に築３０年の物件を購入

というプロセスを経るということですね。いずれも「３０年後に築３０年の物件が手に入る」という結果は変わりません。

トータルコストとしては残念ながらそれでも後者の方が多くなるとは思いますが、一方で後者は「住宅ローン」という人生最大のリスクをゼロにし、家計の柔軟性をずっと維持することができます。持病を抱えている方にとってはこのメリットはかなり大きそうですね。そう考えれば、むしろ積極的に評価してもいい面はあります。

とは言いつつ、ダメと言われるとますますほしくなるのが人情というもので、仮に団信が加入できない場合でも住宅ローンを借りる抜け道は用意されています。

その１つが、団信が「任意」となっているフラット３５を利用する、という手ですね。

これはかなり有名ですが、それに加えて上記コラムでは記者も初耳の方法をアドバイスしています。具体的には

・保証を連帯保証人に替え、団信の代わりに融資額以上の生命保険に加入している証を提示する

ということですね。保証人を連帯保証人に代える必要があるのかどうかはよく分かりませんが、少なくとも生命保険があれば強い味方となりそうです。

もし団信がＮＧになったけれど、フラット３５は嫌で、どうしても民間の住宅ローンが借りたいという人はこの手を検討してみてください。

ただしここでオヤ？と思われた方もおられるかもしれません。

まず、信用に足る連帯保証人がいるのであればその人を借入人にしてしまえば話が早いのではないか？という点です。

次に団信は入れなかったけれど、通常の生命保険なら入れる場合があるのか？という点です。

逆に言えば、この裏の手を使うためには「信用に足る連帯保証人」と「加入できる生命保険」の２つを用意する必要があるわけで、これは結構、ハードルが高いかも・・・しれませんね。

そう考えれば残念ながら団信がＮＧになった時の住宅ローンというのは引き続き「狭き門」であるのは間違いなさそうですが、ただ仮にそうであっても上記の通り、「住宅ローンを借りること＝良いこと」「住宅ローンを借りられないこと＝悪いこと」というわけではありません。

残念ながら思いかなわず住宅ローンが借りられない場合はぜひ、「住宅ローンに頼らずマイホームを手に入れる」方法を前向きに検討いただければと思います。人生は長いですからね。

参考になさってください。