最新の
今、最も人気の住宅ローンをご紹介します。
ランキングは読者のクリック数でカウントしています。

■トップページ > 住宅関連ニュース > 詳細記事

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

住宅ローン お役立ちコンテンツ

住宅ローン関連ニュース:
住宅ローンの繰上返済。本当の“盲点”とは?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年8月7日

マイナビニュース

住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の3つの盲点とは




※抜粋

<編集部からのコメント>

この夏のボーナスは景気回復を背景にトータルの支給額としては増えたようですね。もちろん実際にはもっと厳しいという話も聞きますし、「トータルとして増えた」と言っても、たとえば「3割の人が増えて2割の人が減って、差し引き1割の人が増えた」という感じではないでしょうか?

だとすると7割の人はボーナス増加を実感できないということになりますね。数字はあくまでイメージですが。

そうしたこともあって、増税後の消費落ち込みはまだ続いているようですが、一方でレジャーや行楽産業の業績は堅調という話も聞きます。実際、各種のボーナスの使途に関するアンケートを見ても「旅行」という項目は全般的に増加している印象がありますね。

いずれにせよお金のめぐりが良くなり、景気がさらに回復していくのであれば歓迎すべきことと言えます。

他方、ボーナスの使い道として不動の1位は「貯金・預金」ですね。先行きが見えない今の時代には将来への備えは1円でも多くあった方がいいというのはありますが、特に住宅ローン利用者は「住宅ローン返済」という具体的な目的があるわけで、より積極的に預貯金に励んでいらっしゃるのではないかと思います。

もちろんそれは良い心がけなのではないかと思いますが、毎月の約定返済を済ませた後にまだ預貯金に余裕がある場合に検討したいのが「繰上返済」です。ボーナス支給後であればなおさらですね。

「繰上返済」とは毎月の住宅ローン返済額に加えて、さらに返済を追加することでより積極的に住宅ローン残高を減らしていこうとするものですが、仮に2,000万円×20年×2%の住宅ローンを抱えている場合に「1回だけ」繰上返済すると効果はこのようになります。

・繰上返済額 10万円 : 利息減少額 4万9千円/短縮返済期間1ヶ月
・繰上返済額 30万円 : 利息減少額14万5千円/短縮返済期間4ヶ月
・繰上返済額 50万円 : 利息減少額24万0千円/短縮返済期間7ヶ月
・繰上返済額100万円 : 利息減少額47万2千円/短縮返済期間1年2ヶ月

ちょうど繰り上げした金額の半分くらいの利息削減効果があるわけですね!繰上げ返済した元本の「20年×2%=40%」の利息を払わなくて済むようになるわけですから、複利の効果も含めればこれくらいのメリットとなるのは理解できます。

さらに言えば借入条件が「30年×3%」の場合は約90%ということで繰り上げ返済した金額とほぼ同額の利息削減効果が見込めるということですね!繰上げ返済は早ければ早いほど、金利が高ければ高いほど効果的というわけです。

これだけ金利が低下してきていますので3%を超える水準で住宅ローンを借りている方は少数派になっているのではないかと思いますが。

ちなみに「1回だけ」の繰上げ返済でもこれだけの効果があるわけですが、もっと効果があるのは「毎月コツコツと繰り上げ返済した場合」ですね。具体的にはこのような効果となってきます。

・毎月の繰上返済額 1万円 : 利息減少額 47万9千円/短縮返済期間2年1ヶ月
・毎月の繰上返済額 3万円 : 利息減少額117万1千円/短縮返済期間5年3ヶ月
・毎月の繰上返済額 5万円 : 利息減少額164万5千円/短縮返済期間7年5ヶ月
・毎月の繰上返済額10万円 : 利息減少額236万4千円/短縮返済期間10年9ヶ月

さすがに毎月10万円繰り上げ返済できるなら、そもそもの借入条件が保守的すぎたという気もしなくはないですが、一方でこの試算ではボーナス払いは考慮していませんので、夏冬のボーナスを合わて120万円を超えてくる方はこれくらいの規模の繰上げ返済をできるのかもしれませんね。

もちろんそこまでできなくても、わずか1万円余計に払うだけで20年間の返済期間が2年以上も短縮できるわけですから、やはり利用しない手はありません。

そんなわけで記者は繰り上げ返済の「積極推進派」ですが、上記記事ではその「繰上げ返済の盲点」について指南しています。具体的には以下3つですね。

1.運用するという視点が忘れられていること
2.1回限りの繰上返済比較しかしていないこと
3.経済情勢(景気動向)などが変化することも考慮すること

これらを考慮すれば「繰上げ返済に関する常識が正解ではない場合もある」ということですね。どういうことでしょうか?

まず1つ目です。繰上げ返済のメリット=リターンは上記の通り概ね住宅ローン利率とほぼ同じですが、「住宅ローン減税のメリット+運用利回り」がその繰上げ返済メリット=住宅ローン利率を超えてくるようであれば運用にまわしたほうがよい、という指摘ですね。

理論的にはもちろんそうですが、ではこの「住宅ローン減税のメリット+運用利回り」は常識的にはどれくらいになるのでしょうか?

前者の住宅ローン減税メリットは皆さんご存知の通り、最大で1%です。実際にはそこまで減税メリットを使いきれている人は少ないようですが。

次に後者の運用利回りですが、仮にこれが定期預金なら0.03%程度です。もちろんリスクを取ればリターンは増えていくわけですが、それは同時にリターンがマイナス=元本割れとなる可能性も増えるわけで、住宅ローンという多額の借金を抱えている家計の運用スタンスとしては好ましいものではありません。

となると現実的にはこの「住宅ローン減税のメリット+運用利回り」は1%前後しかなく、加えてこの住宅ローン減税メリットも当初の10年しか効かないことから、20年や30年といった住宅ローン返済期間で見れば、圧倒的に繰り上げ返済メリットの方が大きいということですね。

ということで運用するという視点で考えてもやはり「繰り上げ返済を優先すべき」と考えます。

2つ目は、住宅ローンの繰上げ返済では期間短縮型が主流ですが、返済額軽減型を比べた場合、返済額軽減型を選び、当初の返済額との差額(返済軽減分)を再度の繰上返済原資に回し、どんどん繰上返済していけば、期間短縮型と比較して金利削減効果は変わらない上に、家計のリスクに対する抵抗力が高められる、という指摘です。

なかなか難解な説明ですが、要は返済額軽減方式を選んで、軽減された分も繰り上げ返済にまわしていけば、実質的に期間短縮型と同じ効果が得られる一方で、もしもの時には毎月の返済額がかなり減っているはずなので、繰上げ返済をやめることで家計がかなり楽になる、ということですね。

これまた理論的には正しいですね。ただ現実的には人間は易きに流れる面がありますので、

・繰上げ返済によって軽減された利息に手をつけずに次回の繰上げ返済に回せるのか
・もしもの時に繰り上げ返済をやめた後、余裕が出てきたときに以前の繰上げ返済ペースに戻せるのか

という2つのハードルは思っている以上に大きいかもしれません。一抹の不安を感じる方は、やはりオーソドックスな「期間短縮型を選んでおいた方が無難」といえます。

3つ目は正直、1つ目の指摘とほぼ重なっていますが、インフレ下では実質的に借金が減っていくようなものなので、慌てて繰上返済するよりも、貯蓄や資産運用に回した方がいい場合がある、とのことです。いかがでしょうか?

確かにインフレ下ではその分だけお金の価値が減っていくことになりますのでその点を考慮してもいいかもしれませんが、しかし「インフレ率が住宅ローン金利を下回り続けている」限りは、住宅ローン金利の方が相対的に多いわけですから、やはり繰り上げ返済を進めた方がお得です。

そもそもインフレ率が住宅ローン金利を上回る場合というのは実質的に「マイナス金利」であって、貸し出し元の銀行は経費も含めて大損となります。逆に言えば、住宅ローン金利はインフレ率や経費、貸し倒れ率を考慮しても、「銀行から見てマイナス金利となる可能性はほとんどない」水準で提供されているはずです。

したがってインフレ率の上昇=マイナス金利の発生に過度に期待するのはあまり好ましい姿勢ではない、ということですね。

また、 「貯蓄や資産運用に回した方がいい場合」の例として、「事実、ここ1年位で株価は1.5倍以上になっており、日経平均株価に連動するような運用をしていた方は金利削減効果よりも利益を得られたでしょう」とのことですが、違和感を覚える方は少なくないと思います。

なぜなら日経平均の過去の推移を振り返ってみれば、そのように「投資が勝った」タイミングというのは極めて限定的だからですね。少なくとも長期的には「負けっぱなし」です。



繰り返しになりますが、投資にはリターンがマイナス=元本割れとなる可能性があるわけで、住宅ローンという多額の借金を抱えている家計の運用スタンスとしては好ましいものではありません。

そう考えるとやはり・・・住宅ローン利用者たるもの「盲目的に」繰り上げ返済するのが一番正しいと言えそうです。

ただし。

あえて住宅ローン繰上げ返済の「盲点」を指摘するとすれば、上記のような繰上げ返済のメリットは、毎月小額から繰上げ可能で、手数料無料で、ネット経由で簡単に返済できなければ実現できません。つまり具体的には

1.毎月1万円から繰り上げ返済できること
2.繰上げ返済手数料が無料であること
3.ネット経由でいつでもどこからでも簡単に返済できること

が必須条件になってきます。

逆に言えばそうではない銀行がまだまだ多いということですね。

当サイトで人気の新生銀行住信SBIネット銀行イオン銀行などはこれらの条件を満たしていますので検討されてはいかがでしょうか。

参考になさってください。

今月、最も金利の低い住宅ローンはどこ? 最新の住宅ローン金利比較はこちら

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちコンテンツ

トップページ
New! 2016年8月の住宅ローン金利比較・ランキング
住宅ローン金利推移と住宅ローン金利動向について
住宅ローンシミュレーション(シュミレーション)について
住宅ローン審査の9大基準 落ちた理由は?対策は?
最新住宅関連ニュース :
地価動向について
住宅ローン減税/住宅ローン控除について

PAGE TOP

住宅ローン お役立ちリンク

引越し業者一括見積もり
トップページ