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住宅ローン関連ニュース:
消費税が10%に上がるとどうなる?
住宅や住宅ローンへの影響を再チェック

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2014年9月25日

SUUMO

消費税アップでも住宅購入を検討 増税の前に買いたい人が3割近くに




※抜粋

<編集部からのコメント>

前回のコラムでは住宅金融支援機構の最新調査において、住宅ローン利用検討者の「買い時感」が大きく回復しているとご案内しました。

>>>住宅の「買い時」感が大きく上昇しているって本当?

結果を再掲するとこういうことですね。



あくまで住宅ローン利用検討者1,000人の回答結果ですので、これが世間の総意というわけではありませんが、もし消費者の購入意欲が復調しているのであれば、住宅業界にとっては朗報ですね。

そしてその「買い時」と思う理由についてはこのようになっていました。



基本的には住宅ローン金利の低下が大きく後押しとなっているのは間違いありませんが、2位以下を見てみると2位は「税制のメリットが大きいから」、3位は「消費税引き上げ前だから」、4位は「住宅取得促進策が実施されているから」で、いずれも4ヶ月前の前回調査と比較して上昇傾向にあることが分かります。

つまり、消費者の意識が4月の8%増税から、足元の住宅ローン減税と、そして来年秋に予定されている10%増税へ徐々に切り替わりつつあることが示唆されています。

そもそもこれまで何度もご案内しているように、拡充された住宅ローン減税とすまい給付金を考慮すれば、消費税5%時より、現在の消費税8%時の方が減税メリットが大きいというウソみたいな本当の話もありますからね。気持ちが切り替わりつつあるとすれば当然のような気もします。

上記で引用したノムコムの調査でも約3割の方が「10%への増税前に購入したい」と回答しており、本当に再増税が決まれば、一定の駆け込み需要が起こりそうですね。

ではその肝心の消費税増税はいつ、どのように決まっていくのでしょうか?

よく言われているのは「7月〜9月の経済指標を見てから」というものですね。4月〜6月は増税の影響を受けて大きく落ち込みましたので、この7月〜9月にどこまで回復するかがポイントということです。

ただ状況はあまり芳しくありません。もちろん4月〜6月より回復しているのは間違いありませんが、今年の夏は全国的に天候不順でしたからね。消費が大きく足を引っ張られているのではないかと思います。

仮に7月〜9月の数値が悪いとすれば、政府としては「10月〜12月の経済指標を見てから」と言いたいところですが、そうなると決定タイミングが来年1月以降となり、秋までの増税の準備期間としてはToo lateということになります。

では増税のタイミングも半年くらい後ろ倒しにすれば?と思いますが、これまた10%への増税を決めた法案を変更する必要があり、かなり困難な作業ですね。もちろん最大の敵は野党ではなく世論です。

とすると落としどころとしては、「来年10月に10%への増税を決めるが、さらに景気が落ち込まないようにしっかりした対策を行う」といったものになるのでしょうね。たとえば数年は所得税を減税し、増税と減税がバランスされるようにする、という耳あたりのよい政策が実施されるかもしれません。

それはともかくとして、現実論としてはこの1〜2ヵ月で消費税増税が決定される可能性がかなり高く、住宅ローン利用者とすればその影響をきちんと理解しておく必要があります。主な影響を列挙していくとこうなります(あくまで記者の推測です)。

・来年10月に向けて駆け込み需要が起こり、住宅価格の上昇傾向に拍車がかかる。

・新築マンションや注文住宅については完成までに時間がかかることから、特例として来年3月末までの契約であれば入居が来年10月以降でも8%課税が適用される=新築マンションと注文住宅の実質的なデッドラインは来年3月末となる(駆け込み需要も同様)。

・ただしこのままでは住宅市場が来年10月以降に大きく落ち込むことが避けられないことから、住宅ローン減税+すまい給付金のさらなる拡充が予想される(あくまで推測です)。

つまり10%増税時の駆け込み需要は思いのほか早く、来年3月にも訪れる可能性があり、十分ご注意いただければと思います。数ヶ月先ということですね。

こうした駆け込み需要にのるかそるかというのは思案のしどころで、むしろ増税をやり過ごしてから値段が下がったところで購入するという手もあるのですが、今回の増税で大きく当てが外れたのは、駆け込み需要が終わっても、景気の回復傾向やインフレ政策、人手不足、輸入資材の値上がりにより、住宅価格がむしろ上昇中ということですね!

この傾向がもうしばらく続くとすれば、早めに購入した方が総合的にメリットが大きいということになりますね。多額の買い物となりますのであまり無責任なことは言えませんが・・・。

しかし。

その消費税に関して最も忘れてはいけないポイントは以下2つです。

・消費税は土地にはかからない。建物のみにかかる。
・消費税は基本的には中古住宅にはかからない。元の所有者が業者の場合にのみ課税される。

つまり、「2%増税」というイメージとは裏腹に、実際の増税インパクトはもっと小さいのですね。住宅価格の内訳として、土地50%+建物50%とすれば、正味1%程度しか税金は増えないのですね。

もちろん1%でも実額を計算すれば小さくないですが、ただインパクトとすればそもそもの「物件選び」や「値引きの有無」、「土地・建物の値上がり傾向」の方がはるかに大きいです。

さらには繰り返しになりますが、駆け込み需要を緩和し、増税後の住宅市場の落ち込みを防ぐため、あくまで推測ではあるものの、新たな住宅ローン減税+すまい給付金の拡充が実施される可能性は高いのではないかと思います。

そうなると、実質的なネガティブインパクトはほとんどなくなるわけですね。

今後、消費税の再増税が議論される中で、住宅購入を意識される方が増えてくると思いますが、増税の影響を正確に理解した上で、冷静に物件選びを進めていただければと思います。

参考になさってください。

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