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ついに発見!住宅ローン破綻率データ。その値は?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2014年12月25日

SUUMO

自己資金が少ないと住宅ローン破綻が起きやすいってホント?




※抜粋

<編集部からのコメント>

これまで住宅ローンが返済できなくなり、破綻してしまう場合について何回か取り上げてきましたが、そうした住宅ローン破綻を論ずる場合に困ってしまうのが、では実際に破綻率がどれくらいあるのかデータが見当たらない点でした。

そうしたわけで先日のこちらのコラムでは、ディスクロージャー誌のデータからざっくりこのように推計しました。

>>>住宅ローンの破綻率は実際のところ、いくら?

・延滞など返済トラブルが発生する確率 : 3%(残高ベース)
・自宅を売却しても 住宅ローンが残ってしまう「完全破綻」率 : 0.04%〜0.4%(残高ベース)

この推測が正しければ、足元の住宅ローン金利が1%を切る水準まで低下していることにも納得がいきます。金利はおおよそ以下のような形に分解できるからですね。

・住宅ローン金利 = 預金利率 + ローン破綻率 + 貸し出しコスト + メンテナンスコスト + 利益

何が言いたいかと言えば、ローン破綻率が住宅ローン金利より低くないと赤字になってしまうのですね。言い換えれば住宅ローン金利が1%の場合、ローン破綻率は1%未満でないとビジネスとして成り立たないわけですが、破綻率が上記の通り0.04%〜0.4%といった割合であれば、何とか赤字は回避できそうです。

もちろん、0.04%と0.4%とでは状況が全く異なるわけですが・・・。

ただ残念ながらこちらはあくまで推測であって正確なデータの確認が求められていたわけですが、上記記事にあるとおり、「自己資金比率とデフォルト率の関係」として、デフォルト=破綻率があっさり開示されております!

「自己資金が少ないと住宅ローン破綻が起きやすいってホント?」なんて当たり前のタイトルをつけるのではなく、せっかく見つかったデータなわけですから(もしかすると業界的には常識なのかもしれませんが)、その内容を鋭く分析してほしかった気もします。

それはともかくとして、グラフから破綻率を読み解くと概ねこういった水準です。

・自己資金10%未満 : 約0.75%
・自己資金20%未満 : 約0.70%
・自己資金30%未満 : 約0.40%
・自己資金40%未満 : 約0.15%
・自己資金50%未満 : 約0.10%
・自己資金60%未満 : 約0.10%
・自己資金60%以上 : 約0.05%

目視で計っておりますので多少の不正確さはお許しいただきたいと思いますが、数値的には大きなズレはないと思います。そして自己資金の平均は20%程度だと思いますので、デフォルト=破綻率の平均は「約0.6%」といったところでしょうか。

「1,000人に6人」と聞くと「ずいぶん少ないなぁ」と思われる方の方が多いと思いますが、記者はむしろ「ずいぶん高いなぁ」と感じます。というのも平均的な破綻率が0.6%もあったらとても1%を切るような住宅ローン金利は実現できないからですね。

最近では0.6%を切る金利まであるわけで、やはり違和感を感じるくらいに高いです。

そんなわけでデフォルト=破綻の定義をチェックしてみるとこのように説明されていますね。

・25の金融機関の、申込日が2002〜2012年度の住宅ローン新規借り入れ、かつ、2012年3月末時点で代位弁済している案件

つまり「代位弁済」を破綻の定義としているわけですが、代位弁済とは、住宅ローン利用者が返済できなくなった場合に保証会社が、利用者に代わって銀行に返済することですね。

利用者からすれば保証会社が肩代わりしてくれたのでホっと一息・・・などと言った甘い展開は一切なく、そもそも銀行が見放した利用者なわけですから、ここから自宅を売却→住宅ローン返済に向けて一気に最終局面を迎えていくことになります。

とは言いつつ自宅の価格がどれくらいかでその後の展開は全く異なりますね。言わずもがなですが、売却価格が住宅ローンより高い場合はおつりが残りますし、逆に売却価格が住宅ローンより低い場合はそれでもローン返済が続くことになります。

銀行から見れば(保証会社も銀行のグループ会社です)、前者の場合は結局すべてのローンが回収できますので「破綻」とは言えませんね。仮にこの割合が50:50の場合は、実質的な破綻率は半分になります。もし0.6%ならその半分の0.3%になるということです。

加えて後者の場合でも売却価格がゼロということはないでしょうから、仮に平均すればローン残額の半値くらいで売却できるとすれば、さらに破綻率は半分になります。

また上記データは最長で借入日から10年経過しているわけで、住宅ローン残高も相応に減っているはずです。「半分」とまでは言わないまでも4分の3くらいになっていれば、実質的な破綻率もその分低下することになります。

だとすると実質的な破綻率はこんな感じですかね?

・代位弁済率0.6% × 自宅を売却するとローンが完済できてしまう率50% × 完済できなくても半分くらいは返済できる率50% × 残りの残高75% = 実質的な破綻率0.113%

仮定に仮定を重ねた数字ですが、なかなか悪くない水準ですね!これだと0.5%台の住宅ローン金利が実現できるのも納得いきます。

ちなみに「仮定」ついでに、10年後に自宅を売却したときに住宅ローンがどれくらい返せるのか試算してみたいと思います。30年ローンで、1,500万円が土地、1,500万円が建物だとするとこんな感じでしょうか。

・住宅ローン残高 : 3,000万円 → 2,000万円
・土地の値段 : 1,500万円 → 1,350万円 ※毎年1%ずつ減価
・建物の値段 : 1,500万円 →   150万円 ※10分の1に減価

やや、というかかなり荒っぽい計算ではありますが、この場合、差し引き500万円の住宅ローンが残ることになります。ただし銀行側から見れば1,500万円(75%)のローンを回収できることになりますので、実質的な破綻率はこのようになります。

・代位弁済率0.6% × 残りの残高67% × 自宅売却後の残ローン率25% = 実質的な破綻率0.10%

これもそれなりに納得感のある水準となっています。

さらに残った住宅ローンを自己破産せずに返済してくれる人もいるでしょうから、それを加味すると実質的な破綻率はもう少し下がりそうですね。

いずれにしても実質的な住宅ローン破綻率としては「当たらずとも遠からず」の計算結果なのではないでしょうか。

そうしたわけで、せっかく住宅ローン破綻率データを発見した割には最後は思いっきり推論となってしまいましたが、それでも代位弁済率が明確になっただけでも住宅ローン利用者からは有用なデータと言えます。

利用者の目線から言えば、そもそも代位弁済され、自宅売却が濃厚となった時点で「破綻」と捉えてもおかしくありませんしね。

そしてもちろん、皮肉ってしまいましたが、自己資金の割合が高い人ほど破綻率が下がるのは紛れもない事実であり、少なくとも「自己資金=ゼロ」という人は身も心もマイホーム購入の準備ができておらず、時期尚早である可能性が高いですね。

また、これだけ破綻率に違いがあれば、自己資金の割合によって審査結果が提示金利が異なるのも当然と言えます。

感覚的には実際に住宅ローン破綻してしまう確率はかなり低いものの、一定割合おられることは間違いないわけで、住宅ローンを借りる前にそのリスクと自己資金の大切さについてもう一度冷静に把握していただければと思います。  

参考になさってください。

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