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住宅ローン関連ニュース:
住宅住み替えの実態 購入後経過年数は?売却損益は?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年3月31日

SUUMO

国土交通省、平成26年度「住宅市場動向調査」結果発表




※抜粋

<解説・異論・反論>

これまで機会があるたびにご案内してきましたが、住宅選びにあたって最も重要なのは「一生住める・住みたいと思える住宅」に出会えるかどうかですね。金利水準や減税措置、増税のタイミング、あるいは値引きの有無など、住宅購入を決断する理由は多くありますが、それらの多くは「枝葉の問題」と言っても差支えないと思います。

と言うのも、もし仮に気に入らなくて志半ばで住み替えなどの必要性に迫られれば、多少の金利差や税金の差など吹き飛ぶくらいの追加的なコスト=本来不要なコストがかかるからですね。

もちろん「住めば都」ですので何だかんだ言って適応するものと思いますし、実際のところ持ち家の方々の満足度は総じて高いと思いますので、あまり頑なな物件選びをする必要はないのかもしれませんが、しかし優先順位としては多少のコストの差や税金メリットの有無といったものではなく、あくまでその物件を気に入るかどうかが最も重要であるのは間違いありません。

住み替えそのものを否定する気はありませんし、ライフステージや収入の変化に伴って、積極的に住む場所や居住形態を変えるというのも合理的な方法かもしれませんが、よろしくないのは「後悔して住み替える」という事態ですね。どうせ住み替えるのであれば、前向きな気持ちで、前向きな理由で住み替えるべきだ、ということです。

さてその「住み替え」の実態ですが、どのようになっているのでしょうか?これまであまりしっかりと取り上げたことはないと思いますので、先日発表された、国土交通省の「住宅市場動向調査」からその実態を探ってみたいと思います。

おそらくもっとも一般的な分譲住宅への住み替えについてみていきたいと思いますが、分譲住宅取得世帯における住宅取得回数はこのようになっています。



戸建てを購入する方々の中でも、マンションを購入する方々の中でも、「今回が初めて」という方が8割以上となっているわけですね。逆に言えば住宅購入が2回目、3回目と言う方は全体の2割以下ということになります。

母集団としては持ち家でない世帯よりは持ち家世帯の方が多いわけで(全国平均で6割ちょっとのようです)、持ち家世帯の方が多いのに住み替えの方が少ないということはやはり、多くの方々はご自分のマイホームに満足されている、ということなのでしょうね。

続いて住み替え前の住宅の取得時期はこのようになっています。



10年以内の住み替えをどちらかと言うと「マイホーム失敗事例」とするのであれば、平成17年=2005年以降に購入した人が住み替える割合は、戸建てで14.8%、マンションで19.6%となっており、やはり全体から見れば少数派ですね。

その点ではみなさん、より前向きな理由から住み替えを選んでいるのではないかと思います。実際のところ住み替え前の家の平均居住年数は戸建ての場合で20.3年、マンションの場合で26.2年となっており、相応の期間を過ごした後で卒業しているようです。ふわふわ・フラフラ住み替えているようには見えません。

慎重にマイホーム選びをしているということでしょうね。もちろん多額の住宅ローンを前に動くに動けないという方も少なくないのかもしれませんが・・・。

その住宅ローンと強く関係するのが住み替え時の住宅売買損益ですね。仮に売却金額をもってしても住宅ローンが残ってしまうようであれば動くに動けません。逆に住宅ローンを完済しておつりがくるようであれば、まっさらな状態で新しい物件選びに専念することができます。

ではその住み替えに際しての住宅売買損益はどうなっているかと言うと、こういう実態のようです。



2014年実績を見てみると、戸建ての場合、取得価格が2,769万円に対して売却価格が1,797万円。売却損は972万円ということですね。戸建ての平均住み替え期間は20.3年ですから、実際の完済期間は14年程度とすると住宅ローンは残っておらず、売却価格の1,797万円がまるまる新しい住宅を購入する際の原資になってきます。

悪くなさそうですね。

ちなみに別の見方をすれば、20.3年間の戸建ての居住コストは、建物価値の目減り=972万円+住宅ローン利息340万円(2%・頭金500万円・完済期間15年の場合)=1,312万円であり、1年あたり66万円、1ヶ月あたり5万5千円ということになります。税金等を加味しても実質的には月7万円程度のコストだった計算となります。その点でも悪くなさそうです。

次にマンションの場合はと言うと、取得価格が2,968万円に対して売却価格が2,372万円。売却損はわずか595万円ということでさらに有利な実態が浮かび上がってきます。平均居住年数は26.2年ですからなおさらですね。

こちらも居住コストを計算してみると、建物価値の目減り=595万円+住宅ローン利息370万円(同上)=965万円であり、1年あたり37万円、1ヶ月あたり3万円。ここに税金、管理費、修繕積立金を加味すると月6万円程度のコストということになるでしょうか。

ケースバイケースではありますが、住み替えの場合、マンションの方が少し有利そう、という点は頭の片隅に入れてもいいかもしれません。前年=平成25年の実績を見ると、逆に戸建ての方が有利そうに見えなくもないですが・・・。

最後に、みなさん前向きな住み替えが実現できている証拠に、住み替え前と比較すると住宅の延床面積はこのように変化しています。



つまり、戸建てへの住み替えにしても、マンションへの住み替えにしても、どちらも居住面積が大きく増えているのですね!ハッピーな住み替えの実態が浮き彫りとなるデータと言えそうです。

もちろん冒頭ご案内したように、住み替えしなくてすむならすむに越したことはないわけですが、どうせ住み替えするのであればこのように生活の質が上がる住み替えを実現したいものですね。

参考になさってください。


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