＜解説・異論・反論＞

前回のコラムでは、先日発表された国土交通省の「住宅市場動向調査」から、「住み替え」に関する調査結果に絞ってご案内しましたが、この調査はかなり中身が充実しており、今回は住宅ローンに関する興味深い調査結果をいくつかご紹介したいと思います。

＞＞＞住宅住み替えの実態　購入後経過年数は？売却損益は？

標題にも書きましたが、まず住宅ローンの金利タイプ別利用状況はこのようになっています。



変動金利タイプが他の金利タイプを圧勝しているわけですね！ここ数年は多少伸び悩んでいるようにも見えますがそれでも６割前後というシェアは他の金利タイプの追随を許さない圧倒的な割合です。

後者のグラフは購入住宅タイプ別に分けたものですが、最も一般的であろう、「分譲戸建て住宅」「分譲マンション」については特に変動金利型のシェアが高いことが分かりますね。

ちなみにちょうどこのタイミングで住宅金融支援機構が最新の金利タイプ別利用状況を発表していますが、その結果はこうなっています。



最新の２０１５年１−２月期でも、変動金利タイプが４割程度となっているほか、全期間固定金利タイプが３割弱と明らかに違和感のある調査結果となっています。全期間固定金利の代表格であるフラット３５を推したいという気持ちは分かるものの、結果的には実態とかけはなれた数字となっているわけですね。

そろそろ現実と向き合うことを考えた方が良いのではないでしょうか・・・。

それはともかくとして国土交通省の調査結果に戻ると、頭金＝自己資金の割合はこのようになっています。



注文住宅の購入資金額が一番大きく、分譲戸建てと分譲マンションの購入資金額がそれに続く形となっていますが、一次取得者＝初めて住宅を買う人の場合、いずれも自己資金＝頭金の割合は３０％前後に集中していることが分かります。

結構、堅実ですね！

頭金ゼロは論外としても、一般的に意識される２割の頭金でも平均からすれば「やや少ない」ということになります。これから頭金づくりをされる方は十分ご留意ください。頭金は多ければ多いほどいいですからね！志は高くあるべきです。

ちなみに二次取得者、つまり住宅を購入するのが２回目以降の方は自己資金比率は６割前後に跳ね上がります。順調に資産形成が進んだ方がこうした住み替え・住み増しの恩恵にあずかれるということかもしれませんね。

ただし上には上がいて、「全額自己資金」という猛者もいらっしゃいます。その割合はこういった感じです。



何と概ね１０％〜２０％の方は住宅ローンなしで購入しているのですね！こうした方々の存在が全体の自己資金比率＝頭金比率を引き上げた可能性は高そうです。

次に返済期間はこう。



こちらは注文住宅・分譲住宅についてはおおむね３０年前後の返済期間となっているのに対して、中古住宅についてはおおむね２５年前後の返済期間となっており、クッキリと分かれています。これは中古住宅は相対的に金額が安いということもありますが、もしかすると審査の関係から期間が短くなりがち、といった影響もあるのかもしれません。中古住宅の方が審査基準としては厳しくなりますからね。

次に年間返済額はこう。



こちらも新築と中古とでクッキリ差が出ていますね。新築の場合は返済負担率が概ね２０％程度、年間返済額が概ね１２０万円なのに対して、中古住宅の場合は返済負担率が概ね１６％程度、年間返済額が奇しくも９５万９千円で並んでいます。

中古住宅は新築住宅に比べればより早く、老朽化や建て替え等の問題が表面化してくるわけですから、このように返済に余裕を持たせておくことは重要ですね。

ちなみに新築の場合、年間返済額が１２０万円に対して返済負担率が２０％程度ということは年収がちょうど６００万円程度ということを示唆しております。

同じ計算をすると中古の場合も何と約６００万円ということで並びます！この調査結果に基づけば少なくとも、新築＝金持ち、中古＝庶民、というステレオタイプな見方は間違っていることになります。年収に関係なく、買える買えないといった値段以外のところで積極的に中古住宅のメリットを評価した上で、能動的に選んでいる人がいるとすれば・・・それはそれで素晴らしいことだと思います。

しかし今回の調査のハイライトは何と言っても、標題でもご案内したように「希望融資額を断られた経験の有無」ですね！最も一般的であろう分譲住宅（戸建て・マンション）の場合、こうなっています。



２０１４年度実績で言えば分譲戸建てと分譲マンションとでこういう結果になっているわけですね。

・分譲戸建て

　断られた経験はない　：　８５．３％
　融資条件の厳格化　：　１３．２％
　融資ＮＧ　：　２．９％

・分譲マンション

　断られた経験はない　：　９０．３％
　融資条件の厳格化　：　　５．８％
　融資ＮＧ　：　３．９％

９割近い方に満額ＯＫという回答が出ている一方で、１割近い方は融資額減額もしくは融資ＮＧという結果になっているということですね！特に融資ＮＧについては３〜４％となっており、つまり３０人に１人程度の割合で涙を飲んでいるということになります。結構、多いです。

これまでこうした調査結果は見たことがありませんでしたのでなかなか新鮮ですね！図らずも審査結果が意にそぐわなかった方は必ずしも珍しいことではないことをお含みおきいただき、気を取り直して再挑戦していただければと思います。

最後に住宅ローンの負担感についてはこのようになっています。



負担感はどちらも７割程度ということで結構高い割合ですね。特に「非常に負担感がある」と答えている方が２０１４年度にポコっと増えている点が気になります。やはり消費税増税の影響でしょうか・・・。

今後も増税傾向は続いていくでしょうから、これから住宅ローンを借りる人だけでなく、すでに住宅ローンを借りている人もしっかり増税対策をしておきたいものですね。具体的には一にも二にも繰上返済を活用しながら元本返済を進め、毎月の住宅ローン返済額を１円でも多く減らすことが重要です。

参考になさってください。