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住宅ローン関連ニュース:
住宅ローン審査の平均日数は?重視される審査項目は?
住宅金融支援機構調査

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年4月16日

住宅金融支援機構

民間住宅ローンの貸出動向調査




※抜粋

<解説・異論・反論>

前回のコラムでは、先日発表された国土交通省による「民間住宅ローンの実態に関する調査」の中の「融資を行う際に考慮する項目」として以下の通りご紹介しました。

>>>住宅ローンで重視される審査項目、されない項目は?国土交通省調査

具体的にはこういうことでした。

・ 完済時年齢 99%
・ 借入時年齢 98%
・ 返済負担率 97%
・ 担保評価 96%
・ 勤続年数 96%
・ 健康状態 96%
・ 年収 95%
・ 金融機関の営業エリア 92%
・ 融資可能額(融資率)/購入の場合 92%
・ 融資可能額(融資率)/借換えの場合 92%
・ 連帯保証 90%
・ カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 86%
・ 雇用形態 75%
・ 申込人との取引状況 65%
・ 国籍 63%
・ 業種 43%
・ 雇用先の規模 33%
・ 家族構成 30%
・ 所有資産 24%
・ 性別 20%
・ その他 10%

意外と銀行によって審査項目にバラつきがあるという印象を持ったわけですが、今回も前回に引き続き住宅ローンの審査にまつわる調査結果をご案内したいと思います。今回は住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローンの貸出動向調査」ですね。

まずこの調査で最も印象的なのは住宅ローンの本審査にかかる所要日数です。記者はなんとなく1〜2週間程度のイメージがあるわけですが、調査結果はこのようになっています。



何と本審査=正式審査の平均所要日数は3.2営業日なのですね!月曜日の朝に依頼すれば木曜日の昼くらいには返事がくる計算となります。結構、早いですね・・・。ただしあくまで「営業日」ですので多くの場合で土日をはさむことを考えれば実質的に「1週間程度」と捉えていても間違いではなさそうです。

また、恐らくこれは書類が完全にそろってからの日数だと思いますので、書類のやり取りなどを含めると「正味2週間」と考えておいた方が良いのかもしれませんね。

ただ上記円グラフを見ていただければわかるように確かに平均すれば3.2日なのかもしれませんが、その内訳は結構、バラつきがあります。最も多いのは「2営業日」ですし、「1営業日」というところもある一方で、1割の金融機関では「5営業日=1週間」と回答しています。その点でも実態としては「1〜2週間」というイメージで捉えておくのがよさそうです。

しかし、そうは言いつつ7割を超える金融機関が3日以内で審査しているということは、結局のところ住宅ローンの審査は完全に「書類審査だけ」ということです。とすると担保物件の精査はどうしているのでしょうね?

もし書類審査だけで実際に物件を見ていないとすると、たとえば5,000万円の住宅に4,000万円の住宅ローンを貸したつもりが、実際にはボロ家で担保価値は1,000万円くらいしかないことも容易に起こりえそうです。そしてさっくり債務者に自己破産でもされたら差額の3,000万円が闇に消え、金融機関に同額の貸倒が発生するのですね。

もちろん、「住宅ローン詐欺」という報道がたまに出ていて実際に多少は被害が発生しているのでしょうけれど、数年に1回見かけるかどうかですし、現に住宅ローン金利が極めて低いことからもこうした被害の影響が皆無であることを示唆しています。

日本人は真面目ということなんですかね。

そもそも、仮に時間をかけて物件を精査してみても、審査結果は全く変わらないという合理的な判断があるのかもしれませんが。

調査結果に話を戻すと、個人的に驚きだったのが同じ表内にある「審査実施部門」に関する回答ですね。このような内訳となっています。

・自らの審査部門 : 26%
・もっぱら保証機関 : 31%
・一部、保証機関 : 21%
・案件により異なる : 22%

記者は本当に不勉強だったようで、てっきり銀行本体で住宅ローンの審査を行っていると思っていたのですが、実際には完全に「内製化」している金融機関とういのは26%と圧倒的にマイノリティなのですね!知りませんでした・・・。

ではどこが審査しているかと言うと保証機関とのことです。保証機関については正直、「保証料を取るためだけの便宜的なペーパーカンパニー」くらいのイメージしかなかったのですが、返済が滞った住宅ローンの回収作業は当然として、貸し出し時にも主体的な役割を果たしているのですね!保証機関にお勤めの皆様、大変失礼しました。

ちなみにそのように物理的に銀行の外部で審査をしているのだとすると、書類のデリバリー等で+2営業日くらいはかかりそうです。そう考えていくといくら平均3.2日でも、実態としてはますます「1〜2週間」に近づくことになります。参考にしてみてください。

なおそれ以外の審査に関する調査結果をいくつかピックアップしてみると、まず、審査時にどういった金利で計算しているかと言うとこういうことですね。

・審査金利により審査 : 42%
・貸出金利で審査 : 31%
・案件により異なる : 27%

「審査金利」と言われてもピンとこない方の方が多いかと思いますが、要するに将来の金利上昇を織り込んで、多少高めで計算することですね。たとえば借入金利が1%だとしても3%で計算する、といった具合です。

そうすると返済負担率等がそれなりに変わってきますので、「自分の計算では大丈夫だったけれど審査でダメだった」というような場合には、そもそもこの前提とする金利が異なっていた、という可能性は十分考えられます。

しかも4割の銀行がこの審査金利で計算する一方で3割の銀行は貸出金利ということですので、「計算方法が真っ二つに分かれている」と言ってもいいのかもしれません。だとするとなおさら銀行によって審査結果が変わる可能性が高くなります。限度額いっぱいまで住宅ローンを借りようとされている方はご注意ください。

最後にピックアップするのが、「最近、重要度が増していると考えられる審査項目」です。こちらはこのような結果です。



1位は返済負担率で61%のシェアですが、しかしなぜこの項目が重要度が増しているのでしょうね?勤務先といったその人個人の信用力や、借入比率といったアセットの多寡ではなく、キャッシュフローが重視されているということはつまり・・・これまでより収入の変動が大きくなっていたり、あるいはキャッシュフローぎりぎりいっぱいまで借りようとされている方が増えているのかもしれません。

また、現在主流なのは変動金利タイプなので、金利上昇リスクを抑えるためにもある程度のキャッシュフローの余裕が求められているのかもしれませんね。

これから住宅ローンの審査を受けようとされている方はこうした項目にも注意していただければと思います。

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