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住宅ローン金利、上昇したらどうする?利用者の考え

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年5月14日

住宅金融支援機構

2014年度民間住宅ローン利用者の実態調査




※抜粋

<解説・異論・反論>

住宅ローン金利が低位安定する中で、誰が何と言おうと住宅ローンの一番人気の金利タイプは「変動金利型」ですね。

一般的には各種金利タイプの中で最も金利が低いですし、その最大のネックは「金利上昇に弱い」という点ですが、低金利が長引く中でそのリスクはほぼゼロとなっています。ノーリスク・ハイリターンの状態になっているわけですから人気が出るのは当然かもしれません。

いつもご案内している長期金利の2000年からの推移をご覧いただいても分かるとおり、確かにこの15年で金利は全く上昇していないばかりか、最近の異次元緩和によって史上最低金利を更新し続けている状況であり、この期間に変動金利タイプを選んだ方というのは結果的に「勝った」「良い選択をした」ということですね。



さらに言えばこの金利低下の流れは80年代末のバブル崩壊以降ずっと続いているわけですし、特に金利が大きく下がったのは90年代半ばからですから、前者で言えば約25年、後者で言えば約20年の間、金利は低金利のままだったということですね。

住宅ローンの完済期間は平均14年前後というデータもあり、そこからすれば多くの方が一度もまともな金利上昇を経験したことがないまま住宅ローンを返済し終えているということになります。

その過半数の方が変動金利タイプを利用していると思いますので、そうした方々はまさに「逃げ切った」「勝ち逃げをした」ということですね。おめでとうございます。

記者は全く賛同しませんがFPの方々のほぼ100%が、今後の金利上昇リスクを避けるために全期間固定型住宅ローンを推奨しています。まるで業界団体から支援金をもらっているかのような異様な情景ですが、では実際にはどこにそうした金利上昇リスクがあるというのでしょうか?

過去にさかのぼってもバブル時代まで戻らないとそうした金利上昇局面はないのは申し上げた通りですし、少子高齢化による需要不足に直面している国は、日本に限らずどこも金利低下傾向が顕著ですね。需要が不足すれば新たな投資は起こりにくくなるわけですから、マネーの需要もまた減少し、金利が低下するのは当然なような気がしますが、もし今の日本の低金利が、金融緩和などの金融政策によるものだけでなく、そうした人口動態の変化に基づく構造的なものであるならば、今の低金利は永遠に続くかもしれません。

個人的には正直言ってその可能性は結構あるのではないかと思いますが、いずれにしても金利上昇リスクに敏感な「専門家」の方々は、具体的にいつ、どのようなタイミングで、どのような規模で金利上昇が起こるのか説明してほしいものです。

固定金利とはある種「金利の保険」のようなものですが、生命保険の「入りすぎ」「過剰保障」にうるさいFPの方々が、住宅ローン金利の「入りすぎ」については全く無関心というのは極めて不可解です。

ただそうは言いつつ金利上昇リスクがゼロではないのは確かですので、特に住宅ローンの変動金利タイプを選んだ方は金利が上昇した場合の備えを準備しておく必要があります。

「金利が低い間になるべく元本を減らしておく」「金利をウォッチしておき、本当に金利が上昇してくれば固定金利に変更する」といった方法がメインになってくるのではないかと思いますが、住宅金融支援機構が実施した「2014年度民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば、住宅ローン利用者のみなさんはこういう方法を考えているようです。



変動金利タイプ利用者と、固定期間選択型タイプ利用者とで大きな差はありませんが、より金利上昇リスクへの備えが必要な変動金利タイプ利用者の回答にフォーカスすると具体的にはこういうことですね。

・返済目途や資金余力があるので返済継続 : 26.3%
・金利負担が大きくなれば全額完済 : 10.6%
・返済額圧縮、金利負担軽減のために繰上返済 : 35.5%
・借り換えする : 10.1%
・見当がつかない、分からない : 17.5%

まず1つ目の「余力あり」と答えた方や、2つ目の「全額完済」を視野に入れている方は、金利上昇に対して「十分な」備えができていると考えてよさそうですね。これが約37%。

また、3つ目の「繰り上げ返済」や4つ目の「借り換え」を検討されている方は少なくとも対策があり、心の準備はできているわけで及第点ですね。これが約46%。つまり合わせて8割を超える方が、今後の金利上昇に対する一定の備えができている、ということになります。

逆に言えば問題は残り2割=17.5%の「見当がつかない、分からない」と答えた方々ですね。もちろん真面目に金利上昇リスクを考えた場合、最も上昇した場合の金利を2%と置くのか、4%と置くのか、6%と置くのか、8%と置くのか、あるいは10%と置くのか、正解はないわけで、その意味において「見当がつかない」という回答は正直、と考えてもよいのかもしれませんが、そうしたよく考えている方はさておき、懸念となってくるのは金利上昇リスクに対して「ノーアイデア」というケースですね。

とは言いつつ、具体的な対応策としては上記選択肢で概ねカバーされているのではないかと思います。

したがって今のところそうしたリスクに対してきちんと考えたことがないという住宅ローン利用者の方は、

・返済目途や資金余力があるので返済継続できるかどうか
・金利負担が大きくなれば全額完済できるかどうか
・返済額圧縮、金利負担軽減のために繰上返済できるかどうか
・借り換えできるかどうか
・固定金利に変更できるかどうか

といった点をじっくり検証いただければと思います。

なお金利上昇リスクに対して、もう1点、記者が違和感を感じているのは何かと言うと、金利上昇時の「不動産価格上昇メリット」という観点がスッポリ抜け落ちているという点です。

金利が上昇するということはそれだけお金の価値が下がることを意味しますので、モノの値段が上がり、インフレ状態となります。とすれば当然のことながら不動産価格も相応に上昇するはずですね。

実際、上記の通り金利が大きく上昇した時期というのは80年代のバブルまでさかのぼる必要があるわけですが、当時というのは株価も不動産価格もうなぎ上りで上昇しておりました。だからこそ「バブル」なわけですが。

ではその頃、不動産を所有していた人が金利上昇に困っていたかと言うともちろんそんなことはありませんね。なぜなら金利以上に不動産価格が上昇していましたので、それを売却すれば巨万の富が得られたからです。

結局のところ、住宅ローン利用者が本当に困ったのはそうした金利上昇時ではなく、むしろバブル崩壊後の金利低下局面ですね。なぜなら不動産価格が劇的に下がり、多くの住宅ローンが実質的に債務超過になってしまったからです。

平たく言えばデフレ=預金者が得する経済状態であり、インフレ=債務者が得する経済状態ということです。そのように考えてみると、金利上昇には意外とメリットがあるということですね。

そんなわけで、感情的に金利上昇リスクを恐れるのではなく、冷静に、客観的に向き合っていただければと思います。

参考になさってください。

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