＜解説・異論・反論＞

これからマイホームを購入しようとされている方の中に、その後どこかのタイミングで賃貸に出そうと思っている方はどれくらいおられるのでしょうね？「賃貸に出さないといけない局面が来るかも」と予想されている方はおられるかもしれませんが、積極的にチャンスがあれば貸そうと思われている方は少数派なのではないかと思います。

当サイトでは、これまで何度かご案内してきたように賃貸の採算については極めて懐疑的でありまして、その点では「終の棲家として耐用年数の限り住み続けよう」とする姿勢に好感を覚える次第です。では具体的に賃貸に回した場合の収支はどのようになるのでしょうか？

３，０００万円×３０年の住宅ローンを組んだとして物件価格を３，０００万円とすると当初の収支はこのような感じなのではないかと思います。

・家賃　：　１３５万円（物件価格の５％×空室率１０％）
・ローン利息　：　−３０万円（１％）
・税金　：　−１０万円
・減価償却　：　−４５万円（建物価格：１，５００万円の３％）
・修繕費　：　−２０万円

ざっくり年間＋３０万円というところでしょうか。「なんだプラスじゃないか」と思われるかもしれませんが、残念ながら世の中そんなに甘くはないですね。と言うのも家賃は建物の老朽化に伴いどんどん下がっていくからです。

仮に１０年経てば物件価格は２，５５０万円となり、それに伴い賃料は計算上は約１１５万円となります。こうなってくるとプラスは＋１０万円しかありません。

さらにもう１０年経てば（計２０年）、物件価格は２，１００万円となり、賃料は９５万円。コストは上記の通り年間１０５万円ですからついに年間−１０万円の赤字になってしまう、ということになります。

もちろんこれはかなり荒っぽい計算で、実際の家賃相場や住宅ローン金利にも影響されますので一概には言えないものの、アウトラインとしてはこうした賃貸の収支というのは「最初は良いけれど、徐々に採算が悪化し、最終的には赤字になる」ということが多いですね。

投資用不動産のチラシや広告などを見るとバラ色の収支が掲載されていますが、問題はそうした良好な採算というのは当初の数年で終わってしまうということですね。実際のところ「サラリーマン大家」などと呼ばれている方でずっと成功し続けている人など見たことも聞いたこともありません。

加えてこうした不動産投資の落とし穴となるのが、上記コストの中で最も大きい減価償却＝建物の価値の目減り（経年劣化）はキャッシュアウトしていくものではないので見落とされやすい、という点です。

「キャッシュに関係ないならいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、もちろんいつかは表面化するわけで、それがいつかと言うと大きく２つですね。つまり

・売却した時
・売却しなくても人が住める状態ではなくなって、建て替えや大規模な修繕が必要になった時

ということになります。前者のケースでは、当初３，０００万円だった物件が、上記の通り１０年後には２，５５０万円、２０年後に２，１００万円となることによってそれぞれ−４５０万円・−９００万円の売却損が発生し、これまでの隠れコストが一気に表面化することになります。

また後者のケースでは３０年後や４０年後というタイミングで同規模の住宅に建て替えた場合に新たな資金１，５００万円が必要になることでやはり表面化するわけですね。

そのように考えると土地はともかくとして建物については購入した時点から「寿命」という時限爆弾が動き始めるわけで、安易に「持ち家は資産になるから」とは言えないということですね。

さらには今後間違いなく進展していく少子高齢化の流れの中で住宅需要も減少していくのは確実であり、これまた安易に「貸し続けられる」と期待するのは危険ですね。そうした点を考慮すれば賃貸というのは不確実・不透明な部分が多く、やはりマイホームは「自分たちで使い倒してナンボ」という気がします。

さて前置きが長くなってしまいましたが、では実際のところそうした賃貸物件＝投資用不動産の実情はどのようになっているのでしょうか？その助けとなりそうな調査を不動産評価サイト「TAS-MAP」を運営するタス社が発表していますね。それによれば首都圏の賃貸住宅はこのような状況になっています。



空室率は１２．０７％−１６．０１％ということで結構高いですね！１年に直すと概ね１ヶ月半、空家となっていることになります。一方、平均募集期間はおおむね３ヶ月となっていますのでイメージとしては「賃借人は大体２年で出ていき、新たな賃借人が見つかるまでに平均で３ヶ月かかる」という感じですかね？

ただ更新確率は５０％近くありますので、実際には契約期間も募集期間ももう少し長い場合が多いのでしょうけれど。

それはともかくとして空室率が１０％を超えているということは、記者の試算＝空室率１０％よりも実態としては厳しいということですね。

一方で。

ワンルームマンションに代表されるような投資用マンションの空室率は同じ調査でもこのようになっています。



こちらはファミリータイプなどと違って相対的に需要が旺盛なのか、多少の変動はあるもの概ね５％前後となっており、運用成績としてはむしろ優秀ですね。

一方、その投資用マンションの募集期間はこのようになっています。



こちらは３ヶ月程度と、あまり賃貸市場全体の平均値と差異はありません。

他方で投資用マンションに逆風と言えるかもしれないのが賃料の推移ですね。



２００４年当時と比べて明らかに賃料が下がっていることが分かります。どの地域も指数としては１００を下回っており、この１０年で賃料は全体的に低下してきた、ということですね。

この賃料指数について詳しい説明がないため

・賃料の実額として下がってきたのか

あるいは

・物件価格の上昇に賃料が追い付かず、物件価格と比べると相対的に賃料水準が下がってきたのか

は分かりません。前者なら「賃料低下」、後者なら「不動産価格上昇」と表現すべき動きということですね。恐らく「前者」ということではないかと思いますが・・・。

いずれにしても全体的には投資用不動産への投資を後押しする内容とはなっておりませんね。

もちろん住宅価格も賃料も立地も需要もケースバイケースですので「投資用不動産への投資は悪い」とも「良い」とも一概には言えないわけですが、ただそう簡単に儲かるようなものでないのは確かです。

特にローンを組んでの投資で中長期的に黒字を確保するのは、地価が上昇したりしない限りかなり難しいと思います。その点では投資用不動産の活用については、慎重に慎重を重ねて検討いただければと思います。

参考になさってください。