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住宅ローンは借りっぱなしが良い!?
繰上返済なんてもってのほか!?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年8月27日

マイナビニュース

「住宅ローン繰り上げ返済」反対論




※抜粋

<解説・異論・反論>

住宅ローンの専門家とでもいうべきファイナンシャルプランナーの方々の意見と食い違うことが多い記者ですが、その最たるものは住宅ローンの金利タイプ選びについてです。

当サイトのおススメの金利タイプはあくまで「ミックス金利」ですが、ただこれまでの金利の推移や、取り巻く金融環境・経済環境を踏まえれば近いうちに金利が本格的に上昇する可能性は極めて低いと思いますので、住宅ローン利用者の過半数の方が変動金利タイプを選ぶのも「よく理解できる」という立場です。

しかしながら世のフィナンシャルプランナーの方々のご意見は真逆で、判を押したようにフラット35を代表とする「全期間固定金利」を勧めます。もちろん全期間固定金利を選べば金利上昇リスクからは解放されますので、一定の魅力があることは理解できますが、ただ、最後に金利が本格的に上昇したのがいつかと言えばバブルの時ですから、実にここ30年近く金利は全く上昇してこなかったということになります。

「30年近く金利低下が進んできたからこそそろそろ金利上昇してもおかしくない」と言った金利の定期的な上昇を懸念されている方もおられるかもしれませんが、少子高齢化によって市場の縮小が進む日本では資金需要が過熱する事態というのは極めて想定しにくいと言えます。その証拠に最近では預金残高はどんどん増えていくのに、貸出残高はほとんど増えません。つまりマネーに対する需要より供給の方が多いわけですから、マネーの価格=金利が低下するのも当然、ということですね。

結局のところ、こうした専門家が唱える「金利上昇リスク」は、完全に「オオカミ少年」になっています。「オオカミが来るぞ」とウソばっかりついていたら誰も少年の話を信じなくなった、というアレです。この話では最終的にはオオカミは来るのですが。

そうした状況の中で 「金利は当面上がらないので変動金利タイプが有利」と訴える専門家が出てきてもいいと思うのですが、ほとんどおられませんねぇ。ファイナンシャルプランナー業界とフラット35の元締めである住宅金融支援機構との間にのっぴきらぬ関係でもあるのでしょうか?

それはともかくとして、そうした金利タイプ選びの考え方と並び、最近違和感を感じているファイナンシャルプランナーのアドバイスが「繰り上げ返済はあまりしない方がいい」というものです。こちらは金利の話ほど専門家の「意思統一」が図られているものではありませんが、それでもよく目につきます。

確かに繰上返済しすぎて生活資金まで返済してしまい、教育費やクルマ、旅行などまとまった出費が賄えず、別のローンを組む羽目になったということであれば本末転倒です。

けれども住宅ローンはあくまで借金ですからね!「借金があった方がいい」などと言う理屈は基本的にはありません。やはり本来的には「住宅ローンは1日でも早く、1円でも多く返すべきもの」という点は揺るがないと感じます。

とは言えこの「繰上返済問題あり」説は専門家の間で根深いようで、上記引用させていただいたように、ついには「住宅ローン繰り上げ返済反対論」まで飛び出していますね!一体どういうことでしょうか・・・。

要旨をまとめれば、住宅ローンは返済負担が非常に少ない上に保険までついており、教育資金やクルマの購入資金など、将来的な支出の原資が確保できていない段階では無闇に返済しない方が良い、ということですね。

確かにそこまでは理解できます。しかしながらそこから導き出された結論がかなりぶっ飛んでいます。抜き出すとこういうことですね。

・繰り上げ返済は現役の時はしない方が良い

・繰上げ返済を考えるのは定年退職の時だけ

・その時も住宅ローンの残金全てを繰上げ返済する必要はない

・年金では払えない分だけ繰上げ返済をすれば良い

これではまるで「なるべく住宅ローンは借り続けた方がよい」と言っているようなものですね。実際、そういう趣旨なのだと思いますが。

「返し過ぎはよくない」と「なるべく借り続けた方がよい」とでは言っている方向性が180度違います。もちろん全く賛同できません。仮に金利がゼロならいつ返しても同じですから急いで返さなくてよいというロジックはあるのかもしれませんが、住宅ローンはもちろんバッチリ利息が発生しますので、返済を遅らせれば遅らせるほど利息が膨らんでいきます。

それは結果的に家計を苦しくさせますので、やはり損得を考えれば1日でも早く返済した方がいいのですね。

住宅ローン利用者の実感としても、「住宅ローン返済が数十年続いていく」というのはかなり精神的な負担だと思います。「1日でも早く返済したい」と思うのは自然なことだと思うのですがいかがでしょうか・・・。

さらに言えば、築20年・築30年と築年数が経過するにつれリフォームや建て替えのニーズが高まってきますが、もし当初の住宅ローンが残っていれば銀行はなかなか追加融資してくれないでしょうし、利用者としてもそうした気分になれなさそうです。

理屈の上では繰上返済をしない分、それと同額のキャッシュが手元に残っているはずで、それを利用すればリフォームくらいなら簡単にできるはずですが、とはいえそうした資金が手つかずで残っていることを期待するのはなかなか難しいですね。

「ないお金」を使うことはできませんが、「あるお金」を使わないためには常に我慢が必要なわけで、誰しも我慢が苦手なのはみなさんよく御存じの通りです。

つまりは「いつまでも借金が残る」・「余裕資金に手をつけないという我慢をいつもしなければいけない」といった精神的なストレスを考えれば、サクッと繰上返済してしまった方がよっぽどスッキリするということです。

損得の点でも、繰上返済すれば支払利息が劇的に減りますので「繰上返済派」の圧勝ですね。

どうしても心配な方は生涯のマネープランを立て試算上はやりくりできるようにしておく、ということは意味があるでしょうし、新生銀行東京スター銀行の住宅ローンのように、繰上返済しすぎても後でその分返済を猶予してもらえるものを利用すれば安心です。

繰り返しになりますが住宅ローンは借金ですからね!「借金があった方がいい」などと言う理屈はありません。やはり1日でも早く返済して身軽になりたいものですね。

ちなみに上記コラムではこのように続いています。

「いくら変動金利が安いからと言って変動金利はお勧めしません。なぜなら変動金利は金利が下がる時に選ぶべきだからです。今後金利が下がることは考えられません。今が金利は底だからです。」

これまた語気が荒いですが本当にそうでしょうか?普通に考えれば変動金利は「金利が下がるとき」ではなく「金利が上がらないとき」に選ぶべきものですね。

今、変動金利を選ばれている方も「これから金利が下がるから」ではなく、「当面、今の低金利が続くから」「しばらく金利は上昇しないから」ということですよね。

その点では「今金利が底だからこそ変動金利を選ぶ」という選択があっても良いと思います。

ケチをつけてばかりで恐縮ですが、このコラムの筆者の方に限らず、専門家の意見というのはこと住宅ローンに関しては違和感を感じることが多いです。疑ってばかりいても仕方ないのですが、「本当にそうかな?」と思うくらいの距離感があってもいいですね。

何と言っても人生の大半をかけて返済していくのは、専門家ではなく、われわれ利用者自身ですからね。参考になさってください。

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