＜解説・異論・反論＞

どの分野にも専門家はおられるもので、住宅ローンに関して言えばファイナンシャルプランナー＝ＦＰが専門家ということになりますが、残念ながらその主張は記者と相いれない場合が少なくありません。

その最たるものが「ＦＰのフラット３５好き」とでも言うべき傾向です。つまりほとんどのＦＰの方がフラット３５に代表されるような「全期間固定金利」を愛し、反対に「変動金利」を憎んでおられるのですね。何かもう個人的な恨みでもあるのではないかと思えるくらい「変動金利」を毛嫌いされておられるわけですが、その理由としては今後の金利上昇リスクを懸念して、とのことです。

もちろん、変動金利タイプに金利上昇リスクがあることに議論の余地はありませんが、ではそれはいつ・どのようなタイミングで・どれくらいの規模で起こるというのでしょうか？そのあたりがハッキリしないことには説得力は乏しいです。と言うのも「全期間固定金利」を選ぶとその分住宅ローン金利は高く、そして毎月の返済額は増えてしまうわけで、それを許容するには仮定であっても一定の損得勘定が必要だからですね。

しかしながらそうした当然の質問に真正面から答えるＦＰの方というのもこれまた皆無です。

歴史を振り返れば８０年代後半のバブル崩壊以降、基本的には金利はずっと低下を続けているわけで、そうした歴史的な背景を踏まえれば説得力のある金利上昇シナリオを提示するのは難しいということではないかと思いますが、もしそうだとすればほとんどのＦＰが「全期間固定金利」を推奨する状況というのははっきり言って異様ですね。明確な論拠がない以上、全期間固定金利を勧めるＦＰもいれば、変動金利を勧めるＦＰもいる、といった具合に分散するのが自然なはずです。

もしかするとＦＰの試験で「住宅ローンは全期間固定金利がベスト」という回答が正解になっているのですかね？だとすれば猫も杓子も全期間固定金利を盲目的に愛する理由が分かる気がします。

ちなみに当サイトは「ミックス金利推し」ではありますが、足元の金利環境を踏まえれば当面、「変動金利優位」という状況は揺るがないという理解です。少なくとも「全期間固定金利」を勧めるべき合理的な理由というのは今のところあまり見当たりません。

同じようにほとんどのＦＰの方が主張する一方、記者にとって違和感を感じる主張が、「繰上返済しすぎてはダメ」というものです。もちろん一定の生活費や数年以内に支出することがハッキリしている資金については、繰上返済せずに別途現預金でキープする必要があるのは理解できますし、それを明確にするうえでもライフプランを綿密に立てておくことは重要ですが、とはいえやはり「繰上返済しすぎはダメ」と言うのは「言い過ぎ」であり誤解を招く表現だと思うわけです。あたかも繰上返済自体がダメなもののように響くからですね。

実際、ＦＰの方々が心配されているような「繰上返済しすぎて困った」という人はどれくらいいるのでしょうね？現実的にはそれほどいないのだとすればこれまた上記「金利上昇リスク」と同じく単なる「杞憂」であると言うことになります。

加えてこうした主張において「現預金の誘惑」が一考にされていない点も不自然さを感じる点です。つまり繰上返済しないということはその分、現預金が貯まっていくわけですが、それは常にそうした資金が消費の誘惑にさらされるということですね。手元にないお金は使いようがありませんが、もし手元にお金があればついつい使いたくなるのが人間の性であり、大量消費文化の中で生きるということです。

下手をすれば手元にお金が全く残っていないのに、住宅ローンはびた一文減っていない、という最悪なことすら起きます。そのような事態を避けるためにも多少苦しくてもさきに返済してしまう、というのは一定の合理性があります。

貯金するためには最初に「天引き」してしまった方がよい、というのと同じ理屈です。

そして本日とりあげた上記コラムは・・・さらに一歩進んで｢住宅ローンの頭金は多いほどよいというのはウソ」という主張です。

言うまでもないことですが、住宅ローンの頭金は多ければ多いほどよいのは間違いありません。頭金が多ければ住宅ローンの審査が通りやすくなりますし、金利もより優遇されます。さらに返済期間も短く、毎月の返済額も少なくなるわけで、ハッキリ言えば「悪いことなど１つもない」ということですね。

ではなぜ執筆者の方が「頭金は少なくてもよい」 と主張されているかと言うと・・・

・頭金として使っても、数年後に繰り上げ返済しても効果はさほど変わらない。

・頭金を減らしてライフプランの波を乗り越えてから残しておいた資金で繰り上げ返済をすると、資金繰りと利息の軽減を両立できる。

と言うことですね。要するにこれもまた前述の「繰上返済しすぎてはダメ」と同じように、無理して頭金を作ると後から資金繰りが大変になるので一定の余裕を残しておいた方がいいという主張だと思います。

あるいは「頭金も繰上返済も経済効果はさほど変わらないので、頭金にこだわりすぎず、もっと柔軟に繰上返済を活用した方がいい」ということかもしれませんが、そうだとしても「住宅ローンの頭金は多いほどよい説のウソ」というタイトルはミスリーディングですね。

と言うのも繰り返しになりますが「住宅ローンの頭金が多いほど良い」のは紛れもない事実だからです。

しかし「一定の資金は手元に残しつつ、積極的に頭金を増やし、積極的に繰上返済した方がよい」という１つの「住宅ローンの常識」を、利用者は「どんどん返済した方がいい」と解釈し、ＦＰは「資金は手元に残しておかないとダメ」と強調するというすれ違いはなぜ起こるのでしょうね？同じことを言っているはずなのにニュアンスは１８０度異なります。

結局のところ、住宅ローン利用者は、手元に資金があると使ってしまうからそうなる前に返済してしまいたいという心理的な側面から解釈しているのに対して、ＦＰはその結果、資金繰りに困って教育ローンに手を出すといった本末転倒な家計を多く見ている、ということなのかもしれませんね。だとすればどちらも「真実」ということになりますが・・・。

いずれにしても言っていることは同じはずであり、住宅ローン利用者のすべきことは住宅ローン完済までの大まかなキャッシュフロー計画を立て、その中で計画的に、かつ積極的に返済していくということですね。

最終的に返済を進めていくのは専門家ではなく利用者自身ですから、みなさん自身が主体的に考え返済していくことが重要ですし、どんなペースであれ、完済にたどり着けばそれが「正解」ということになります。

ＦＰなどの専門家からは時折トリッキーな主張やアドバイスがなされますが、本質的に言いたいことは変わらないはずであり、その点では心惑わされることなく、着実に住宅ローンの返済を進め、１日も早く、みなさんが「ローン地獄」から解放されることを祈っております。

なお最後に具体的な頭金の割合ですが、フラット３５利用者の中ではこのようになっているようです（いずれも２０１４年度）。

・注文住宅　：　２２．３％
・建売住宅　：　１３．７％
・新築マンション　：　２１．１％
・中古戸建　：　１２．４％
・中古マンション　：　１６．５％

かなり幅広く分布している上に「全体平均」も開示されていませんが、ただこの５つを単純平均すると１７．２％となり、約２割というかなり積極的な頭金の額であることが分かります。

そのように考えると住宅ローン利用者の方々は専門家の方が考えている以上に堅実にしっかりと準備している、ということなのかもしれませんね。

参考になさってください。