＜解説・異論・反論＞

２０１３年に本格始動したアベノミクスと異次元の金融緩和の影響で、大きく上昇しているものの代表が株価と地価ですね。要するに資産バブルのような状態になっているわけです。

こうした状況がいつまで続くのかはわかりませんし、足元の株価の下落傾向を元に「ミニバブルが弾けた」と悲観的になっておられる方もおられるかもしれませんが、ただまだ新たな金融危機が起こるほど世界経済が過熱しているかと言うとそれはなさそうです。

バブルが弾けるためには事前に十分エネルギーが蓄えられる必要があるわけで、まだそこまで過熱していないと感じているわけですね。その見立てが正しいかどうかは分かりませんが、果たして今回の資産バブルはいつまで続くのでしょうか？

いくら長く続いたとしても東京オリンピックまで持つ、ということはさすがになさそうですが。

さてそのような地価上昇傾向をデータで確認できる機会となるのが基準地価の発表ですが、国土交通省から２０１５年７月１日時点の基準地価が発表されていますね。

基準地価とは、不動産鑑定士の評価をもとに取りまとめられた公的な地価の指標で、同じく国土交通省が３月に公表する公示地価と、国税庁が７〜８月に公表する路線価と並び「３大地価」と呼べるものです。

では具体的にどのような傾向になっているかと言うと、「住宅地」にフォーカスすれば昨年との比較で上昇率・下落率はこのように変化しています。

・全国　：　−１．２％　→　−１．０％
・東京圏　：　＋０．６％　→　＋０．５％
・大阪圏　：　＋０．１％　→　＋０．０％
・名古屋圏　：　＋０．９％　→　＋０．７％
・地方圏　：　−１．８％　→　−１．５％

全国や地方圏のマイナス幅が順調に縮小する一方で、すでにプラスとなっている東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏の上昇率はやや低下しています。その点ではやや明暗が分かれる結果と言えそうですが、ただ記者が気になったのはその三大都市圏の上昇率のスローダウンではなく、むしろ前者の全国と地方圏の下落率の改善幅の方です。

と言うのも全国で言うと前年比で０．２％改善されたわけですが、もしこのペースで改善が続くのであれば全国的にプラスになるのにあと５年はかかる計算ですね！

地方圏も前年比で０．３％改善されていますが、このペースが続くなら奇しくもこちらもプラス転換にあと５年は必要ということになります。

５年後と言えば東京オリンピックのタイミングですが、申し上げたように記者は今の景気回復や資産バブル・ミニバブルが東京オリンピックまで続くとは思っておりません。ということは全国の地価や地方圏の地価がプラス転換する日は永遠に来ないように感じてしまうわけです。

もちろん消費者からすれば必ずしも地価が上昇するのがいいということにはならないと思いますが、ただ久しぶりの地価上昇局面ですから一瞬でもいいので全国の地価が上昇する状態を目にしたい気がしますね。今年の基準地価を見る限り、それはかなり難しいということではありますが。

さて今年プラスとなった都道府県は以下の通りです。

・福島　：　＋２．０％
・東京　：　＋１．３％
・愛知　：　＋０．７％
・沖縄　：　＋０．７％
・宮城　：　＋０．６％
・神奈川　：　＋０．１％
・千葉　：　＋０．０％
・大阪　：　＋０．０％

人口比重はともかくとして、数自体は８都道府県ということでまだまだですね・・・全国や地方圏の地価が下げ止まらないのも当然なのかもしれません。

ちなみに昨年の基準地価発表時に、来年、つまり今年プラスに転換するであろうと予測した県は以下でした。

・千葉　：　＋０．５％
・京都　：　＋０．１％
・富山　：　＋０．０％

千葉はかろうじてプラス圏に入ってきましたが、京都は−０．４％、富山は−０．５％ということでまだまだですね・・・大変失礼しました。

それはともかくとして、今回も「来年プラスであろう」都道府県を調べるとこうなります。

・福島　：　＋３．０％
・東京　：　＋１．３％
・沖縄　：　＋１．１％
・愛知　：　＋０．５％
・千葉　：　＋０．１％
・宮城　：　＋０．０％
・大阪　：　＋０．０％

すでにプラスとなっている都道府県も含まれていますが、ご覧いただくと分かとおり７つしかありません。つまり今年の変動幅が来年も続くとすれば、地価が上昇する都道府県は増えるどころか減ってしまうのですね！具体的には神奈川県が脱落しております。

もちろん、地価決定のプロセスはもっと複雑なものでしょうから、そうした安直な見通しの信憑性はかなり低いわけですが、それでも地価上昇が思ったほど広がりを持っていないことが分かります。そう考えるとやはり、全国や地方圏の地価が上昇に転ずるのはかなり先ということなのでしょうね。

とは言いつつ人口集積地である三大都市圏で住宅地の地価が上昇しているのは間違いなく、気になるのはそうした価格上昇の消費者心理への影響ですが、住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば住宅の「買い時」意識は２０１５年６月時点でこのように変化しています。



つまり直近では驚くくらい大きく買い時意識が低下しているのですね！今のところこのように「買い時意識」が後退している理由として、特に「地価が上昇しているから」「住宅価格が上昇しているから」という回答はないようですが、やはり多少は影響していると考えた方が自然だと思うのですがいかがでしょうか？

いずれにしても今後の地価動向と消費者の「買い時意識」の変化については注意深く観察したいと思います。消費税再増税が近づいて来れば地価動向にかかわらず、再度買い時意識が高まってくるのだとは思いますが・・・。

参考になさってください。