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マンション傾斜問題、消費者への教訓とは?

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2015年10月27日

IZA

不良物件を回避するにはどうすればいいのか…三井不動産マンション欠陥問題




※抜粋

<解説・異論・反論>

全国のマンション住まいの方や、これからマンションを買おうとなさっている方に冷や水を浴びせたのが、マンションのくい打ち偽装問題ですね。

建物を支える基礎部分のくいが強固な地盤に達しておらず、結果的に4棟あるマンションのうちの1棟が2cmほど傾いてしまった、というものです。

たかが2cmですがされど2cmですね。人間は感じられないほどの傾きでも頭痛や吐き気がしたりすると言いますし、この傾きが2cmで留まる保証はありません。

さらにより深刻なのは耐震性ですね。当然のことながらくいの安定度が想定より低いのは間違いなく、具体的な影響度合いはわかりませんが、相対的に破損や倒壊の可能性が高まっているということですね。

ぜひこうしたことがないよう、建設会社はもとより販売会社にも監督責任がありますのでしっかりと責任を全うし、実効性のある再発防止策を講じてほしいと思います。

ただこの事件が少し気味が悪いのは、くいが本当に地盤に届いているのかどうか確認するのがかなり難しいということです。おそらく現場でのもっとも信頼できる確認手段は、「くい打ち機の機械の感触」ということではないでしょうか?

つまり、くいが今までの力では押し込めなくなったところが固い地盤なのだとすると、今後の確認方法としては何人かがくい打ちボタンを押して「確かにこれ以上進まないね!」とやるのでしょうか?ちょっと現実的ではない気がします。

何か機械にセンサーでもつけて圧力とくいの進み具合から、固い地盤に届いたかどうか自動的に、機械的に記録できるようにするのがよさそうですね。仮にその改造に数百万円かかったとしても全体の工費からすれば誤差の範囲だと思いますし、今回のように仮に表面化し、信用力が失墜し、引っ越しや慰謝料なども含めた建て替え費用が発生するリスクを考えれば、「安い買い物」と言えそうです。

加えて気味が悪い2点目は、出来上がってしまった物件の場合、本当にくいが固い地盤に届いているかどうか調べる方法はなさそう、ということです。新ためて掘りなおすことは不可能でしょうし、コンクリート等で固定されているでしょうから、地上から検査するのも難しそうです。

その点では今回の横浜市のケースでは実際に傾いたからこそ分かったわけで、住民としてはたまったものではありませんが、それでも「不幸中の幸い」という面はありそうです。

おそらく今後、実際に基礎工事を請け負った旭化成建材が手掛けた物件が開示されていくのでしょうけれど、もちろん旭化成建材が請け負ったマンションすべてが手抜きというわけではありません。このマンションも残り3棟は今のところ大丈夫なわけですしね。

さらにそうした手抜きが旭化成建材だけ、という保証も全くありません。つまり「不安は残るが調べようがない」というなかなか厄介な問題だと言えます。何か有効な解決策が見つかることを期待したいと思います。

さてこれからマンションを買おうとする消費者の方々は何を気を付ければいいのでしょうか?

マンションの基礎工事は信用できないから戸建てを買おう、というのは残念ながら過剰反応と言えます。と言うのも東日本大震災の時、液状化の被害が激しかった浦安地区の中でも、建物が傾いたのは戸建てばかりでマンションについては1棟もそうした問題は起こらなかったと理解しています。

やはり一般的にはマンションの方が基礎工事が大規模であり、耐震性に優れているのは間違いなさそうです。

上記引用した記事では、新築を避け、「マンションは何らかの欠陥があれば、ほぼ築10年以内に症状が現れる。10年が経過してきちんとした物件を選んだほうが確実だろう」とのことですが、一方でその10年の間にも耐震技術などは日々進歩しているわけで、やや消極的な対応の気もしますね。

10年が過ぎれば売主の保証期間もすぎますので、11年目に問題が発覚して泣きを見る、などと言う展開もあるのかもしれません。

そのように考えると・・・より現実的な対応策としては大手販売会社が売り出した物件を購入するということになるのでしょうね。記者自身はそうした「寄らば大樹」的な考え方はあまり好きではありませんが、マイホーム購入と言えば一生に一度の最大の買い物です。失敗は許されないとすれば、何かあったときのしっかりした対応が期待できる大手を選ぶというのは有効です。

実際、今回の事件でも販売したのが三井不動産ということもあり、かなり初期の段階で「費用全部持ち」の建て替え提案がなされています。これもやはり不幸中の幸いと言えるのでしょうね。

大手を選ぶことのメリットはそのような「もしもの時」のしっかりした対応に加え、今回のケースは別として、一般的には偽装や手抜きが起こりにくいという点も挙げられます。なぜなら、従業員の待遇も雇用も相対的に安定しているからですね。手抜き工事の悪影響が起こるのは数年後・数十年後だと思いますが、その時も自分がこの会社にお世話になっている可能性が高い、となれば当然のことながらかなりの抑止力となります。

一方、「その頃には自分はいない」となれば、勢い、「今さえよければいい」という無責任な雰囲気が蔓延することになります。

その点では真の問題は、 この基礎工事を請け負ったのが、建設会社である三井住友建設ではなくその下請けである旭化成建材が請け負ったという「下請け・孫請け体制」かもしれません。下層に進むほど責任感が希薄になっていくのは当然です。何かあった場合でも直接的に自分たちが対応しなくてもいいわけですからね。

さらにデータを改ざんしていた現場管理者は別の会社から出向して旭化成建材の契約社員になっている、というよく分からない雇用状態にあり、これまた責任感が薄まってしまった可能性はあります。

そのように考えると再発防止策としては、いっそ「基礎工事については外注せずに自社でやる」くらいの問題意識があってもいいのかもしれませんね。

最後にもう1つ、大手不動産会社を選ぶメリットとしては、「実際の被害者と、世間の厳罰意識のズレ」があるかもしれません。被害者からすれば、「救済してもらうこと」が最重要ですが、世間の人々はそうではありません。むしろ「しっかりした原因究明と相応のペナルティを受けること」を望むわけですね。

要するに被害者は「救済してもらうために会社が存続してもらわないと困る」一方で、世間は「そんな悪い会社はつぶれてしまえ」という論調になるということです。

とすると不動産会社には「バッシングを受けてもつぶれずに耐え、きちんと被害者を救済していける体力」が求められるわけで、やはりそれは「大手」ということになりますよね。

以前社会問題となった「姉歯」事件でも、つぶれた会社と生き残った会社がありますが、被害者として悲惨なのはやはり前者の会社がつぶれてしまうケースではないかと思います。直接的に責任を負う会社が倒産してしまうというのでは目も当てられません。

そんなわけで、やはりどのように考えても今回の傾斜問題から得られる教訓は「大手を選ぶべし」ということになりますね。面白みのない結論ですが、参考になさってください。

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