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住宅ローンで泣かないために 年収が減ったらすべきこと

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2015年11月12日

日本経済新聞

延滞禁物、金融機関に相談を




※抜粋

<編集部からのコメント>

人生におけるリスクというのは数多くありますが、その中の最大のものの1つが「住宅ローンを返せなくなってしまう」という事態ですね。

もちろん病気や怪我、事故などと比べれば、住宅ローンが返せなくなっても命まで取られるわけではありませんし、離婚や死別等で人間関係が失われる悲しみに比べればそのダメージは軽いと思いますが、しかしそれでも「借金が返せなくなる」「マイホームを手放さなければいけなくなる」というストレスは極めて深刻なのではないかと想像します。

とにかく金額が大きいですからね!そう簡単にリカバリーできません。特に後手に回ると苦しいです。

そのように考えるとなるべく早め早めの対策が求められるわけですが、では具体的に住宅ローン返済に困ってくるとどのような手があるのでしょうか?

上記引用したコラムではその対策として「一刻も早く、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう」としています。確かにこの方法は間違いとは言えませんし、「最後の手段」としては正しいです。

ただちょっと債務者としては無防備すぎる気もしなくはありません。確かに住宅ローンを返したい・返してほしいという点では住宅ローン利用者と金融機関の目標は一致しているものの、 とはいえ基本的には債務者と債権者の関係ですからね。「利害は対立している」と考えておいた方がよさそうです。

つまりはいきなり相談する前に、なるべく住宅ローン利用者自身の努力で事態を打開する方が先決ということですね。では具体的にどういう方法があるのでしょうか?

1つ目は当たり前ですが収入を増やす努力をする、ということです。一番簡単なのは配偶者に働いてもらうことですね。パートやアルバイトであれば人手不足の中、職を見つけるのは容易ではないかと思いますし、物理的に働きに出ることが難しい場合は、最近では「ネット副業」という手もあります。これなら少なくとも場所や時間の制約はなくなります。

とは言いつつ、何事もそうですが、こうした努力が実を結ぶのにはそれなりの時間がかかります。つまり副収入が安定するには相応の習熟期間や試行錯誤が必要ということです。だとすればやはり、早め早めの対策が必要ということですね。早くから時間をかけて情報収集すれば、自身のスキルや能力にあった、より採算性の高い仕事を見つける可能性が高まります。

事前にスキル・能力を高めておくこともできるかもしれませんしね。

なお、絶対に考えてはいけないのはFXや株など「投資で儲ける」という手法です。FXは基本的にはゼロサムゲームであり、勝った人の数だけ負けた人が出てきます。必ずもうかる「就労」とは全く異質のものですし、株も勝てるのは「下落するタイミングと上昇するタイミングをじっくり待てる人」だけです。つまり金銭的にも時間的にも余裕がある人だけだということですね。どちらも余裕がない人が参戦して儲かるものではありません。

それはさておき住宅ローンで泣かないための2つ目の施策は、これまた当たり前ですが支出を減らす努力をする、ということです。

しかしながらこれは電気をこまめに消す、洗濯に残り湯を使うといった「生活の知恵」レベルの工夫ではちょっと足りません。やはり「大きい固定費から見直していく」という俯瞰的・マクロ的アプローチが有効です。具体的にはこういった感じでしょうか。

・クルマを手放す
・子どもの進学は自宅から通える国公立限定とする
・保険を大胆に見直す
・携帯を手放す(少なくとも音声通話は控える)

どれもかなりの痛みを伴うものですが、そこは「マイホームを手放さないといけない事態」と天秤にかけ、冷静に判断いただければと思います。これまた何事もそうですが、「すべてが自分の思い通りになる」などということはあり得ません。何かを手に入れようと思えば何かを捨てないといけないのは人生の常だと言えます。

そのように天秤にかけた結果、3つ目の対策として「マイホームを手放す」という選択をするということも十分あり得ますね。しかしここでも大切なのは、返済しきれなくなって嫌々手放すということではなく、能動的に主体的に決断するということです。経済的にも時間的にも余裕がある間に売却すれば、より有利な条件で売却できますし、担保をつけている金融機関への説得も容易です。

よりスムーズなタイミングでの引っ越しもできるわけですしね。

賃貸への移行は決して「負け」というわけではありませんし、どうしても持ち家が良ければより安い住宅への「住み替え」も可能です。郊外であれば今でも結構手軽な物件はあるでしょうしね。バブルの頃は平均の通勤時間が片道90分を超えていたと思いますのでそうした時代と比べれば郊外であってもはるかに利便性は高いと思います。

そして最後に、対策の4つ目としてあり得るのが「より金利が低い住宅ローンへの借り換え」ですね。特に全期間固定金利で借りている人はこの際、金利タイプを変動金利にしてしまえば毎月の住宅ローン支払額を1万円以上減らせるのではないかと思います。

全期間固定金利を変動金利に変更するとその分、金利上昇リスクを負うわけで「本末転倒」という指摘もあるかもしれませんが、日本ではバブル崩壊以降25年間ずっと金利の低下が続いているわけで、はたして割高な金利を払い続ける必要があるのか甚だ疑問であることに加え、固定金利を払い続ける「行き詰まりリスク」と変動金利に切り替える「金利上昇リスク」を天秤にかけた場合、後者の方が許容できるという人もおられると思います。

前者の場合、住宅ローン破綻が現実のものとなりつつある時点ですでにリスクが顕在化しているわけですからね。

なお金利が上昇する時というのは一般的にはインフレが進んでいる時であり、つまり住宅価格も上昇していることを意味します。とすると返済が苦しくなれば住宅を売ることがより容易に、より有利になる可能性があるわけで、金利上昇のリスク面だけを心配するのはバランスを欠いているという考え方もありそうです。

ただしこの住宅ローン借り換えもやはり早め早めに対策することが必要ですね。仮に切羽詰って転職などをしてしまうと一般的には2〜3年は借り換えができなくなってしまいます。

給料がダウンしたり、リストラされたり、というのもいきなり何の前触れもなくということはないでしょうし、積極的にオススメするわけではありませんが、仮に給料がダウンしても源泉徴収票などの書類は最長1年間はもとの給料が記載され続けるわけですからその期間が最後のチャンスとなってきますね。

そのように考えるとこうした対策を打つ決定的なタイミングは「年収が減った時」ということになりそうですね。

いずれにしても返済が苦しくなってから銀行に駆け込む、というのは最終手段です。その前にできることがあります。ぜひ追い込まれてしまう前に主体的に対策を検討・実行していただければと思います。リスクに目を背けているだけでは何も解決できないばかりか、さらに事態が悪化するわけですからね。

参考になさってください。



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