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住宅ローン関連ニュース:
持ち家と賃貸、どちらが得かついに決着!?

このページでは、住宅ローンに関する各種ニュースや情報をご紹介します。今回取り上げるニュースはこちら。
2015年11月24日

Yahooニュース

住むなら持ち家か賃貸か?永遠のテーマに決着をつけよう




※抜粋

<編集部からのコメント>

一時期、おそらく数年単位ですっかり見かけなくなっていたのが、「持ち家と賃貸はどちらが得か?」という命題です。

記者はこの手の論争は大好物ですので見かけたらほぼ間違いなく記事として取り上げてきましたが、それが無かったということはやはりそもそも、そうした議論がすっかり下火になってしまった、ということなのでしょうね。

背景としては、マイホームの収支というのは極めて長期間であるため、前提条件の違いによってその差は大きく異なってしまうことに加え、現実的には物件の立地やスペックによって結果は千差万別、という点が挙げられます。

要するにこうした試算というのは、どこまでも机上の空論だということです。極端に言えば。

さらに言えば「読者側」としても、実際に持ち家と賃貸のどちらが得か真剣に考える人は少なそうですね。「持ち家派」は現在、ざっくりと言えば8割くらいでしょうか?残りの2割の多くも「積極的な賃貸派」と言うよりは、「やむなく賃貸派」なのだとすれば、圧倒的多数の方が「持ち家志向」をお持ちなわけで、つまりはこれはもう経済合理性と言うよりは価値観の問題ですから、なおさらわざわざ「賃貸と持ち家のどちらがいいのか?」などと考えたりしないということですね。

結局のところマイホームは「欲しいから欲しい」わけであり、そこに理屈が入り込む余地はないのかもしれません。

ただ当サイトとしては、それで問題ないばかりか、むしろ「そうあるべき」と考えてもおりまして、と言うのも持ち家と賃貸のコストを比較するとあくまで机上の空論とは言え「ほぼ同じ」という結論になったからですね。

>>>賃貸と持ち家(購入)。どっちがお得?

コストが変わらないのであれば、あとは「好き嫌い」の問題であり、「持ち家が好き」ということであればその気持ちに従えばよいのでは、ということです。

そうしたわけで当サイトとしては結論が出ていることに加え、ここ数年はほとんど見かけなくなっていたこの手の論争ですが、どこでどう火が付いたのか最近、毎月のように記事を見かけております。

上記取り上げたコラムも同じ趣旨なわけですが、「永遠のテーマに決着をつけよう」「終わらぬ議論に終止符を打とう」とかなり「上から目線」であり否が応でも期待値が高まります。ではその結論を先に見てみると・・・

・不動産投資に対するローン金利よりマイホームに対するローン金利のほうが圧倒的に低く、マイホームに関する税制優遇で持ち家が賃貸に勝る

と、「持ち家有利」と指摘しているわけですね!さらに当サイトも含めてですが、「どちらのコストも拮抗する」と結論付けている試算に対しては・・・

・それは持ち家と賃貸を両方ビジネスにしているからこそ、そうする必要があり、条件をごまかしているに過ぎない。どちらかが有利だと書き続けてしまっては、片方のビジネスがやりにくくなるだけだ。

と、こき下ろしております。もちろん当サイトは条件をごまかす試算など一切やっておりませんが。

それはともかくとして当サイトとは意見が異なる、「持ち家が賃貸に勝る」と結論づけた根拠を見てみると上記の通りではありますが、要するに「住宅ローンより賃貸住宅ローンの方が金利が高いなどコストが異なるため、持ち家より賃貸物件の方がトータルの建設・取得コストが高くなり、コストが高くなる分、必ずそうしたコストが入居者に転嫁され、結果的に賃貸の方が割高になる、という主張です。

シンプルでわかりやすい結論ですが、ただ残念ながら鵜呑みにすることは難しそうです。と言うのも上記主張では比較軸を以下2つに置いているわけですが・・・

1.住宅ローンで取得した持ち家

2.賃貸住宅ローンで取得した賃貸物件

実際には「賃貸物件」は「2」だけではない、ということですね。思いつく限りで挙げるとすればこうした物件がありえます。

3.住宅ローンで取得した賃貸物件

4.住宅ローンより安いローンで取得した賃貸物件

5.自己資金で取得した賃貸物件

まず3の「住宅ローンで取得した賃貸物件」 とは、住宅ローンで購入した持ち家を、転勤などの事情で賃貸に回す場合ですね。この場合はそもそも持ち家だったことから、コストは変わりません。

4の「住宅ローンより安いローンで取得した賃貸物件」とは、大手不動産会社などのように極めて低金利で資金調達できる場合ですね。この場合にはむしろ賃貸物件の方が建設・取得コストが安い、ということが起こりえます。

そしてさらに一歩進んで、5の「自己資金で取得した賃貸物件」とは、家主の金融資産が潤沢にあったり、もともと保有している土地の上に建物を建てるような場合ですね。こうしたケースでは借入を一切しなかったり、あるいはかなり少ないローンで賃貸物件を所有することが可能です。となるとさらに賃貸物件の「お得さ」が増すわけですね。

最初は借入があったけれど、今やすっかりローン返済してしまっている賃貸物件も同様に「自己資金で取得した賃貸物件」と言えるのかもしれません。

こうしてまとめた上で「持ち家vs賃貸」のお得度合いを比較してみると、持ち家は1勝2敗1引き分けで、むしろ「賃貸物件の方がお得」と言うこともできるのですね。

加えて「サラリーマン大家」など、借入に頼って賃貸経営に乗り出す人がまだまだ少数派なのだとすれば、「ほとんどのケースで賃貸物件の建設・取得コストの方が安い」可能性すらあります。 賃貸物件の場合、よく言われるように備品のグレードが相対的に低いとすれば尚更ですね。

そのように考えればこの「永遠のテーマ」はそう簡単に決着しない、ということです。もちろん当サイトとしては「持ち家も賃貸もトータルコストは変わらない」という結論に達して久しいわけですが。

ちなみに。

上記3〜5の賃貸物件はともかく、指摘されている「2の賃貸住宅ローンで取得した賃貸物件」より、「1の住宅ローンで取得した持ち家」の方が相対的に有利、という点には含蓄があります。

つまりこれは、「サラリーマン大家」のワンルームマンション投資などのように、割高な賃貸住宅ローンを利用して賃貸ビジネスに乗り出してもなかなか勝てないし利益が出ないことが示唆されているわけですね。居住者からすれば「借りるより買った方が安い」事態が起こりやすいわけですから。

実際のところワンルームマンション投資で大金持ちになった人は知りませんし、リーマンショックの後で真っ先に倒産したのがこうしたワンルームマンション業者でしたから全く笑えません。

賃貸ビジネスで勝てるのは、十分な信用力があって住宅ローンより低利で資金を借りられるか、自己資金で賃貸物件を建てられる人、あるいはすでに住宅ローンを払い終わった物件を持っている人のみ、ということですね。

もちろん現実的にはそうしたアドバンテージがあったとしても、少子高齢化など人口動態の変化が着々と進む中で、賃貸ビジネスから安定的に儲けを出すのは簡単なことではないとは思いますが。

参考になさってください。



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